Гражданский кодекс часть 1

администрация Нижнего Новгорода (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» (далее – ООО «Арсенал») о расторжении договора аренды от 15.08.1997 № 944 земельного участка площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:006, расположенного по улице Деловой в Нижнем Новгороде, о понуждении возвратить данный земельный участок, а также о взыскании 1 284 088 рублей 51 копейки задолженности по оплате купленного права аренды и 1 861 144 рублей 82 копеек пеней за несвоевременное исполнение обязательств за период с 17.06.2008 по 25.1.2009 и 89 478 рублей 12 копеек штрафа.

Исковые требования основаны на статьях 309, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению стоимости права аренды и предоставлению эскизного и рабочего проектов строительства.

Определением от 06.10.2008 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – Министерство) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а определением от 12.01.2009 признано соответчиком.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 10.02.2009 отказал в удовлетворении иска.

Суд квалифицировал договор от 15.08.1997 № 944 как смешанный: договор купли-продажи права аренды и договор аренды и, руководствуясь пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации), пунктом 2 статьи 2 Закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» (далее – Закон о регулировании земельных отношений в Нижегородской области) и постановлением Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 № 31 «О мерах по реализации закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» при формировании и предоставлении земельных участков уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории Нижегородской области», пришел к выводу о том, что с 01.01.2006 данная сделка является трехсторонней. При этом арендодателем по данному договору следует считать Министерство, уполномоченное в силу закона распоряжаться спорным земельным участком и взыскивать арендную плату; ООО «Арсенал» является приобретателем права аренды и арендатором, а Администрация, которая также является стороной сделки, выступает в качестве органа местного самоуправления, реализующего общественные (публичные) интересы. Кроме того, суд протолковал условия договора аренды от 15.08.1997 № 944 и установил, что обязанность ООО «Арсенал» по оплате права аренды в заявленной сумме на момент рассмотрения спора не наступила, в связи с чем указал на отсутствие оснований для расторжения договора и возврата спорного имущества.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13.05.2009 оставил без изменения решение от 10.02.2009.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель настаивает, что Администрация является стороной договора аренды от 15.08.1997 не как орган местного самоуправления, представляющий общественные интересы, а как продавец права аренды и сторона, взявшая на себя ряд обязательств, необходимых для строительства жилого дома, а потому вправе предъявлять требования о расторжении сделки и взыскании задолженности по денежным обязательствам арендатора.

По мнению подателя жалобы, суду следовало применить пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.08.1997 № 944, так как ответчик существенно нарушил его условия, не представив эскизного и рабочего проектов строительства и не оплатив установленную договором стоимость права аренды.

Заявитель считает, что суд неправильно истолковал положения пункта 3.1 договора аренды и приложения Б к нему и сделал необоснованный вывод о том, что конечный срок исполнения обязанности ООО «Арсенал» по оплате 1 284 088 рублей 51 копейки стоимости права аренды на момент рассмотрения дела по существу не наступил.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

ООО «Арсенал» в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании оценило судебные акты как законные и обоснованные и отклонило доводы кассационной жалобы в полном объеме.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 10.08.2009.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство Министерства о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 № 1741-р «О предоставлении земельных участков в аренду» и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью «Нижегородстрой» (впоследствии общество с ограниченной ответственностью «Нижегородстрой») договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:006, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.

По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью «Нижегородстрой» (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта согласно статьям 5.6 и 5.7 договора в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).

В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 544 100 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 54 409,47 условной единицы – при подачи предложений по цене; 0,53 условной единицы – при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 54 410 условных единиц – при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.

Арендатор обязуется также выплачивать годовую арендную плату, установленную на период строительства в размере 656 рублей за квадратный метр (статья 3.2 договора).

В случае просрочки внесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,5 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки, а в случае просрочки оплаты более десяти дней – штраф в размере пяти процентов от суммы задолженности (статья 9.4 договора).

Согласно статье 4.1 договора аренды Администрация обязуется без каких-либо затрат со стороны застройщика построить все виды внеплощадочной инфраструктуры по строительному паспорту (приложение А), необходимой для разрешенного вида использования данного участка.

До окончания строительства объектов внеплощадочной инфраструктуры в основной части арендатор (застройщик) не вступает в права пользования предметом аренды. Администрация обязана закончить строительство внеплощадочной инфраструктуры в основной части и передать права на участок застройщику не позднее 01.09.1998. После получения уведомления Администрации о дате окончания строительства внеплощадочной инфраструктуры в основной ее части к застройщику переходит право пользования предметом аренды (статья 4.3 договора).

Не позднее чем через 90 дней после регистрации договора аренды арендатор обязан предоставить Администрации два комплекта проектной документации (эскизный проект), а в течение 120 дней после его утверждения, но в любом случае до начала строительства – два комплекта окончательных рабочих чертежей и спецификаций (рабочий проект) для строительства объекта (статьи 5.3 и 5.5 договора).

В статьях 6.2 и 6.4 договора предусмотрено, что Администрация обязуется предоставить все необходимые разрешения на подключение к внеплощадочным линиям инженерных коммуникаций согласно утвержденному рабочему проекту без каких-либо затрат со стороны застройщика, если иначе не указано в приложении В, и окажет содействие в получении разрешений, необходимых для строительства и эксплуатации сооружений.

Договор зарегистрирован в Поземельной книге Нижнего Новгорода 15.08.1997.

По соглашению от 06.10.2005, зарегистрированному 30.01.2006 в установленном законом порядке, общество с ограниченной ответственностью «Нижегородстрой» передало ООО «Арсенал» права и обязанности арендатора по оспариваемому договору. В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик с указанного момента заменил общество с ограниченной ответственностью «Нижегородстрой» по договору от 15.08.1997.

Посчитав, что ООО «Арсенал» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по сделке, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд установил и никто из участвующих в деле лиц не оспаривает, что право собственности на земельный участок площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:006 не разграничено и при заключении спорного договора Администрация действовала как орган местного самоуправления, управомоченный законом (статья 71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 № 1550-1 (в редакции Закона Российской Федерации от 28.08.1995 № 154-ФЗ) «О местном самоуправлении в Российской Федерации»), предоставлять земельные участки, расположенные в пределах городской черты, в аренду.

Давая оценку договору от 15.08.1997 № 944, суд первой инстанции правильно квалифицировал его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя.

Согласно Закону Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и постановлению Правительства Нижегородской области от 20.02.2006 № 50 «Об утверждении Положения о Министерстве государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области» полномочия по рассмотрению вопросов о предоставлении юридическим лицам и гражданам земельных участков от Администрации перешли к Министерству.

На основании указанных нормативных актов суд пришел к правильному выводу о том, что с 01.01.2006 Министерство заменило Администрацию по договору аренды от 15.08.1997 № 944 как в правоотношениях, связанных с продажей права аренды, так и в отношениях, касающихся владения и пользования земельным участком (аренда). С указанного момента к Министерству перешло право требовать от своего контрагента (ООО «Арсенал») выполнения обязательств по договору от 15.08.1997 № 944, срок исполнения которых наступил после 01.01.2006.

Вместе с тем окружной суд нашел противоречащим нормам материального права вывод суда первой инстанции о трехстороннем характере сделки с 01.01.2006.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Как справедливо указал суд первой инстанции, после вступления в силу Закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и постановления Правительства Нижегородской области от 20.02.2006 № 50 «Об утверждении Положения о Министерстве государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области» на стороне Администрации в договоре от 15.08.1997 № 944 остались лишь обязанности по строительству внеплощадочной инфраструктуры и содействию ООО «Арсенал» в получении различных разрешений.

В силу пунктов 1, 2, 3 и 5 статьи 72 Закона Российской Федерации от 06.07.1991
№ 1550-1 (в редакции Закона Российской Федерации от 28.08.1995 № 154-ФЗ) «О местном самоуправлении в Российской Федерации» оставшиеся у Администрации обязанности по спорному договору охватываются полномочиями городской администрации в области строительства, транспорта и связи, что подтверждает вывод Арбитражного суда Нижегородской области о правовом положении истца в спорной сделке как органа государственной власти, представляющего общественные (публичные) интересы, а не субъекта гражданских прав и обязанностей. При этом наличие у Администрации данного статуса не делает названное лицо участником гражданско-правовой сделки.

Таким образом, на момент предъявления иска Администрация не являлась стороной договора от 15.08.1997 № 944.

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор по решению суда может быть изменен или расторгнут только по требованию одной из сторон этого договора.

Отсутствие у Администрации статуса участника сделки лишает ее права обратиться в суд с требованием о расторжении договора от 15.08.1997 № 944, поэтому судебный акт об отказе в удовлетворении иска в этой части является законным и обоснованным.

Требование о взыскании 1 284 088 рублей 51 копейки задолженности по оплате купленного права аренды, 1 861 144 рублей 82 копеек пеней за несвоевременное исполнение обязательств за период с 17.06.2008 по 25.1.2009 и 89 478 рублей 12 копеек штрафа могло быть заявлено Администрацией в суд в случае, если бы срок исполнения по оплате купленного права аренды наступил до момента замены данного лица в обязательстве на Министерство, то есть до 01.01.2006. Однако из искового заявления (с учетом изменения требований) следует, что срок исполнения обязанности по оплате приобретенного права аренды наступил не ранее 17.06.2008 (после 01.01.2006), в связи с чем указанная обязанность не могла быть исполнена в отношении Администрации, утратившей к указанному моменту статус кредитора по названному обязательству.

Данный вывод суда кассационной инстанции соответствует выводам суда первой инстанции, изложенным в оспариваемом решении и касающимся отсутствия у ООО «Арсенал» обязанности по оплате права аренды, в связи с чем судебные акты не подлежат отмене и в этой части.

Требования о возврате земельного участка и взыскании неустойки вытекают из требований о расторжении договора и по оплате права аренды, что также свидетельствует об их необоснованности.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы кассационной жалобы Администрации рассмотрены и отклоняются в силу вышеизложенного.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.02.2009 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 по делу № А43-22365/2008-19-568 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов