Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Филли» (далее – ООО «Филли») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) об обязании Министерства заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 16, литер Д, второй этаж, помещение П 26, в редакции пунктов 2.1, 2.2 договора, предложенной ООО «Филли», а именно:

- пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в статье 1 настоящего договора, составляет 2 956 706 рублей 00 копеек (НДС не облагается в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ)»;

- пункт 2.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Покупатель обязуется оплатить 2 956 706 рублей 00 копеек в рассрочку за 60 (шестьдесят) месяцев с момента вступления решения Арбитражного суда в законную силу. Оплата суммы рассрочки осуществляется ежемесячно равными платежами в размере 49 278 руб. 43 коп. не позднее последнего числа каждого месяца начиная с даты вступления решения Арбитражного суда в законную силу. Если число приходится на выходной день, срок оплаты переносится на следующий рабочий день, путем перечисления на расчетный счет <***> Волго-Вятское ГУ Банка России, БИК 042202001. Получатель – ИНН <***>, КПП 526001001 УФК но Нижегородской области (Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области). Код бюджетной классификации: 14311402023020000410. ОКТМО 22701000.».

Остальные пункты договора и приложения к договору № 1, 2, 3 оставить в неизменном виде.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Нижнего Новгорода, общество с ограниченной ответственностью «Новсистем Консалт» и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ФИО4).

Исковые требования основаны на статьях 443, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 3 и 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества истец и ответчик не пришли к согласию относительно цены выкупаемой недвижимости.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 17.05.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017, удовлетворил иск.

Не согласившись с данными судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы повторяют аргументы апелляционной жалобы и сводятся к следующему. Экспертное заключение, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Норматив» по результатам проведения судебной экспертизы, нельзя признать обоснованным, поскольку при проведении экспертизы эксперт нарушил ряд принципов оценочной деятельности. Более того, указанная организация не обладает полномочиями на осуществление экспертной деятельности. В свою очередь, суд ошибочно признал недопустимым доказательством отчет № 8 (8) ГК № 46.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель ООО «Филли» указал на ошибочность позиции заявителя и просил оставить оспоренные судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и заслушав представителей истца и ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и ООО «Филли» (арендатор) заключили договор от 14.12.2015 № 02.4.4749 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 16, литер Д, второй этаж, помещение П 26, общей площадью 95,9 квадратного метра, для использования под офис.

Арендатор принял помещение по соответствующему акту от 14.12.2015.

Истец, являющийся юридическим лицом, созданным в результате реорганизации общества с ограниченной ответственностью «Лорика» (арендатор названного помещения с 20.08.2011) путем выделения, и являющимся его правопреемником по договору аренды на основании разделительного баланса (приложение № 3 к разделительному балансу от 31.07.2014), отвечает критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, что дает ему преимущественное право на приобретение арендованного нежилого помещения в собственность на основании положений статьи 3 Закона РФ 159-ФЗ.

ООО «Филли» 29.04.2016 направило в Министерство письмо, полученное ответчиком 04.05.2016, с просьбой о заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Письмом от 05.08.2016 № 326-05-01-21197/16 Министерство высказало согласие на заключение договора купли-продажи и представило проект договора №/16-ППП. Пунктом 2.1 проекта договора установлена рыночная стоимость выкупаемого помещения в размере 5 308 474 рублей 58 копеек на основании отчета рыночной стоимости имущества № 8 (18) ГК № 46. Определен порядок оплаты выкупаемого помещения в рассрочку на 60 месяцев. Ежемесячный размер выплат составил 88 474 рубля 58 копеек (пункт 2.2 договора).

ООО «Филли» не согласилось с размером рыночной стоимости выкупного имущества, посчитав ее завышенной, самостоятельно привлекло для оценки имущества независимого оценщика – ФИО4

В соответствии с отчетом от 02.09.2016 № 02/08 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 2 796 610 рублей 17 копеек. Исходя из этого размера рыночной стоимости недвижимого имущества ежемесячная оплата, с учетом рассрочки на 60 месяцев, составила 46 610 рублей 17 копеек.

ООО «Филли», приняв во внимание указанный отчет, одновременно с подписанием проекта договора купли-продажи, представило в Министерство протокол разногласий к договору, касающийся внесения изменений в пункты 2.1 (размер рыночной стоимости имущества) и 2.2 (ежемесячный размер оплаты).

Министерство отклонило данный протокол со ссылкой на то, что размеры рыночной стоимости имущества и ежемесячных выплат не соответствуют отчету об оценке № 8 (18) ГК № 16, подготовленному ООО «НовсистемКонсалт» (письмо № 326-05-01-26406/16).

Отказ Министерства удовлетворить требования ООО «Филли» и согласовать спорные условия договора в редакции, предложенной покупателем, явился основанием для обращения истца в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с имеющимися разногласиями между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и неотделимых улучшений Арбитражный суд Нижегородской области по ходатайству ООО «Филли» на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Экспертный центр «Норматив» ФИО5

Согласно заключению эксперта от 20.03.2017 № 18 рыночная стоимость недвижимого имущества, состоящего из помещения П26, общей площадью 95,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 16, литер Д, этаж 2, по состоянию на 04.05.2016 составляет 2 956 706 рублей (без НДС).

Оценив указанное заключение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства.

То обстоятельство, что Министерство не согласно с выводами указанного заключения, само по себе не свидетельствует о его недостоверности. Все возражения ответчика по представленному заключению эксперта были проверены и отклонены судебными инстанциями как необоснованные.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что заключение эксперта ООО Экспертный центр «Норматив» соответствует требованиям действующего законодательства, при его подготовке использованы сравнительный и доходный подходы с обоснованием их применения, экспертная организация вправе заниматься указанной деятельностью, ФИО5 обладает необходимой квалификацией в области оценочной деятельности. Кроме того, при назначении судебной экспертизы Министерство не заявляло ходатайство об отводе эксперта либо экспертной организации.

Следовательно, в рассмотренном случае суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании результатов судебной экспертизы установили условие спорного договора о стоимости выкупаемого объекта в размере 2 956 706 рублей и определили ежемесячный платеж в сумме 49 278 рублей 43 копеек с учетом предоставления рассрочки на 60 месяцев.

Доводы кассационной жалобы судом округа рассмотрены и отклонены, поскольку они уже являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался.

В связи с принятием судом округа постановления по настоящему делу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.09.2017 о приостановлении исполнения судебных актов следует считать утратившим силу, исполнение оспоренных судебных актов подлежит возобновлению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу № А43-30668/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области – без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2017 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу № А43-30668/2016.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов