Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Бизнессоюз» (далее – ООО «Бизнессоюз», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», Банк) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера ежемесячной арендной платы по договору от 20.09.2018 №79/17-ОА-Д до 277 738 рублей 12 копеек (НДС не облагается), включающей плату за пользование земельным участком пропорционально занимаемой площади (за исключением платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение, вывоз ТБО, уборку прилегающей территории); о взыскании 66 128 рублей 10 копеек убытков в виде упущенной выгоды (недополученной арендной платы) за период с 01.02.2020 по 30.06.2020.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Русский автобус» (далее – Торговый центр).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 10.03.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021, удовлетворил иск, обязал ПАО «Сбербанк России» заключить с ООО «Бизнессоюз» дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 20.08.2018 № 79/17-ОА-Д об установлении ежемесячной арендной платы в размере 277 738 рублей 12 копеек (НДС не облагается), включающей плату за пользование земельным участком пропорционально занимаемой площади (за исключением платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение, вывоз ТБО, уборку прилегающей территории); взыскал с ПАО «Сбербанк России» в пользу ООО «Бизнессоюз» 66 128 рублей 10 копеек убытков и 8645 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

По мнению заявителя, пункт 4.2 договора аренды предусматривает обязательность соглашения сторон относительно изменения размера арендной платы. Возможность изменения арендной платы по соглашению сторон не порождает соответствующую обязанность у арендатора и не наделяет арендодателя правом на изменение условий договора аренды в судебном порядке. Кассатор полагает, что оснований для применения в настоящем споре пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось, поскольку доказательств существенного нарушения Банком условий договора не установлено. Суды, по мнению кассатора, не учли, что пункт 4.2 договора аренды не предполагает изменение размера арендной платы по требованию одного из контрагентов. О разрешении спора по определению цены договора аренды в судебном порядке в случае недостижения соглашения стороны также не договаривались. Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальных случаях законодатель предусмотрел изменение арендной платы только по соглашению сторон. Позиция арендодателя об обязанности арендатора заключить дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 13.04.2010
№ 1074/2010.

Подробно доводы жалобы изложены в кассационной жалобе.

Представитель Банка в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

ООО «Бизнессоюз» в лице уполномоченного представителя устно в судебном заседании просило отказать кассатору в удовлетворении жалобы, оставить в силе обжалованные судебные акты.

Торговый центр, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителя не направил, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Торговый центр (арендодатель) и ПАО «Сбербанк России» (арендатор) заключили договор аренды от 20.09.2018 № 79/17-ОА-Д в отношении части площадью 950,30 квадратного метра отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером 52:33:0000036:860, расположенного по адресу: <...>, для размещения подразделения.

Объект найма передан арендатору по акту приема-передачи от 17.01.2018.

Договор аренды заключен сторонами на 10 лет с 17.01.2018.

Ежемесячная арендная плата по договору, составившая на момент заключения сделки 264 512 рублей 50 копеек (в том числе НДС 18 процентов 40 349 рублей 36 копеек), включала платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади, за исключением платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, энергоснабжение, вывоз ТБО, уборку прилегающей территории (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи, ставки аренды, указанные в пункте 4.1 договора не изменяются. В дальнейшем изменение арендной ставки производится не чаще одного раза в год по двухстороннему соглашению и не может превышать уровень инфляции, но не более 5 процентов в год. Договор может быть изменен или расторгнут по письменному соглашению сторон, а также в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и/или договором (пункт 7.1 договора).

Торговый центр (продавец) и ООО «Бизнессоюз» заключили договор от 12.11.2018 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:33:0000036:2 и расположенного на нем здания с кадастровым номером 52:33:0000036:860, по адресу: <...>.

Данное обстоятельство послужило основанием для перехода к ООО «Бизнессоюз» прав и обязанностей арендодателя по договору от 20.09.2018 № 79/17-ОА-Д.

В письмах от 04.12.2019, 13.01.2020, 28.02.2020 Общество предложило Банку подписать дополнительное соглашение от 05.12.2019 об увеличении арендной платы с 18.01.2020 до 277 738 рублей 12 копеек.

В письмах от 26.12.2019, 17.02.2020 Банк уведомил о намерении сохранить прежний размер арендной платы.

Общество направило Банку претензию от 10.07.2020 о возмещении 66 128 рублей 10 копеек убытков по договору аренды, связанных с отказом арендатора от оформления соглашения об увеличении арендных платежей.

Неисполнение требований претензии и отказ от заключения дополнительного соглашения послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Нижегородской области с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов.

ООО «Бизнессоюз» обратилось в суд с требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, что является одним из способов защиты гражданских прав (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить определенные действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исковые требования обоснованы тем, в силу пункта 4.2 договора размер арендной платы, установленный в пункт 4.1 договора, является фиксированным в течение двух лет с даты заключения договора, после чего подлежит пересмотру сторонами не чаще одного раза в год по двухстороннему соглашению и не может превышать уровень инфляции, но не более пяти процентов в год.

Согласно пункту 7.1 договора аренды последний может быть изменен по соглашению сторон, а также в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством и договором.

Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суды двух инстанций пришли к выводу, что стороны достигли соглашения о пересмотре размера арендной платы и установили механизм его изменения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения относительно размера арендной платы по истечении двух лет аренды.

Суды двух инстанций установили, что проект договора подготовлен сотрудниками Банка, договор заключен на 10 лет (до 17.01.2028), в договоре аренды от 20.09.2018
№ 79/17-ОА-Д не предусмотрено право одностороннего отказа арендодателя от договора.

Уклонение Банка от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной в пункте 4.1 договора, и поддержании помещения в надлежащем состоянии сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит Банку арендовать помещения в течение всего срока аренды по цене 2018 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 4.2 договора.

Иное толкование кассатором условий заключенного договора аренды не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не нарушает единообразия судебной практики. Судебные акты, на которые ссылается кассатор, приняты с учетом конкретных обстоятельств, имевших место по данным спорам.

Доводы Банка о неправильном применении пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основаны на неверном толковании закона, так как изменение договора в данном случае обосновано условиями договора.

Кассатор не приводит доводов относительно размера взысканных с него убытков.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) под упущенной выгодой следует понимать не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В пункте 5 Постановления № 7 содержится правовой подход, согласно которому при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды истец должен доказать, что возможность получения дохода существовала реально, а не в качестве его субъективного представления (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вступая в арендные правоотношения, Банк обязался заключать дополнительные соглашения об изменении арендной платы после двухлетнего срока аренды и своевременно и в полном объеме вносить плату за арендованное имущество.

В соответствии с положениями статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункт 3).

Исполнение Банком обязанности по пересмотру арендной платы позволило бы Обществу реально получать ежемесячный доход в размере 277 738 рублей 12 копеек. Разница между указанной суммой и арендной платой, фактически уплаченной ответчиком, обоснованно квалифицирована судом двух инстанций в качестве убытков арендодателя.

Вследствие удовлетворения иска арендодателя в части понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения суды на основании приведенных норм права правомерно удовлетворили требование Общества о взыскании убытков.

Изменение условий договора в судебном порядке, вопреки доводам кассатора, предусмотрено в пункте 7.1 договора аренды.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с произведенной судами оценкой представленных доказательств и обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении или нарушении судами норм материального и процессуального права и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда при кассационном производстве. При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку аргументы подателя жалобы не опровергают выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 07.09.2021 Арбитражного суда Волго-Вятского округа о приостановлении исполнения судебных актов по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.03.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу № А43-31148/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Нижегородской области от 10.03.2021 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по настоящему делу, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.09.2021, отменить.

Возобновить исполнение судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын