Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Космос-НН» (далее – ООО «Космос-НН», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) о признании незаконным отказа от 19.11.2009 в выкупе здания, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Большая Покровская, д. 31, литера А, и об обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем продажи указанного здания в собственность Общества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением суда от 02.02.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 17.06.2010 решение суда первой инстанции отменено; в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить.

Ссылаясь на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заявитель жалобы считает, что имеет преимущественное право выкупа в собственность спорного здания, поскольку на момент вступления в силу (04.08.2008) Федерального закона № 159-ФЗ являлось его арендатором (до 10.08.2008); единственным препятствием к реализации данного права являлось включение названного здания в Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории Нижнего Новгорода, исключение из которого впоследствии устранило данное препятствие.

Подробно позиция Общества приведена в жалобе и поддержана ее представителеми -6300/09 (6))_______________________________________________________________________________________________ в судебном заседании.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и его представителии -6300/09 (6))_______________________________________________________________________________________________ в судебном заседании возразили против доводов Общества, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Законность принятого Первым арбитражным апелляционным судом постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Администрация – Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО «Космос-НН» (арендатор) на основании протокола аукциона от 10.08.1993 № 978 заключили договор аренды от 01.03.1995 № 5/0020 нежилого помещения – отдельно стоящего здания площадью 131, 5 кв.м., расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Большая Покровская, д. 31, литера А, сроком действия 15 лет (с 10.08.1993 по 10.08.2008)

Постановлением Городской Думы Нижнего Новгорода от 25.06.2008 № 115 утвержден Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории Нижнего Новгорода (далее – Перечень), в который вошел указанный объект муниципального имущества (№ 266).

Впоследствии Общество 15.08.2008 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении здания в аренду на новый срок.

Администрация отказала Обществу в предоставлении здания в аренду на новый срок, указав на отсутствие необходимых документов, которые должны быть приложены к заявлению (письмо от 05.09.2008). Данный отказ в заключении договора аренды признан правомерным (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2009 по делу № А43-28967/2008).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.11.2008 по делу № А43-27308/2007 (оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.04.2009) по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Нижнего Новгорода ООО «Космос-НН» выселено из спорного здания.

Постановлением Городской Думы Нижнего Новгорода от 23.09.2009 № 97 «О внесении изменений в постановление Городской Думы города Нижнего Новгорода от 25.06.2008 № 115 «Об утверждении Перечня муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории города Нижнего Новгорода» объект муниципального имущества – здание, расположенное по адресу: Нижний Новгород, ул. Большая Покровская, д. 31, литера А, исключено из Перечня.

ООО «Космос-НН» 29.09.2009 повторно обратилось с заявлением о предоставлении помещения в аренду на новый срок, на которое Администрация письмом от 13.10.2009 № 23-03/24177 сообщила, что по состоянию на 23.09.2009 испрашиваемое нежилое здание исключено из Перечня, вследствие чего оно не может быть предоставлено Обществу в аренду в порядке пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

20.10.2009 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе здания в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Письмом от 19.11.2009 № 01/2302/ис Администрация отказала Обществу в удовлетворении заявления в связи с тем, что спорное нежилое здание не находится у ООО «Космос-НН» во временном владении и (или) пользовании по договору аренды.

Общество, посчитав, что отказ Администрации от 19.11.2009 являлся незаконным, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, исходил из того, что Общество не утратило преимущественного права на выкуп здания на момент вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ; единственное препятствие в виде включения объекта недвижимости в Перечень для реализации права Общества на момент его обращения отпало; действия органа местного самоуправления имели своей целью исключительно воспрепятствовать реализации Обществом права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.

Апелляционный суд, отменив решение суда первой инстанции и отказав в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводам о том, что у Администрации имелись основания для отказа ООО «Космос-НН» в выкупе нежилого здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, поскольку на момент его обращения отсутствовало необходимое условие – арендные договорные отношения между субъектом малого или среднего предпринимательства и собственником недвижимого имущества; последующие действия органа местного самоуправления по исключению спорного объекта недвижимости из Перечня не влекут за собой изменение ситуации в целом и не порождают у органа местного самоуправления обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, поскольку отсутствует совокупность всех условий, необходимых для реализации Обществом своего права; утверждение о том, что включение объекта недвижимости в Перечень являлось единственным препятствием для реализации Обществом своего права на выкуп здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, основано на предположениях; отсутствовали нарушения прав и законных интересов Общества; действия органа местного самоуправления по включению здания в Перечень являются предметом отдельного спора, в связи с чем суд, дав им свою оценку, вышел за пределы заявленных требований.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятого постановления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения имущества, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе, и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (подпункт 4 пункта 1).

Судам необходимо учитывать, что в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (пункт 3).

Согласно пункту 5 названного информационного письма, по смыслу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, преимущественным правом при возмездном отчуждении имущества из муниципальной собственности имеют арендаторы данного имущества – субъекты малого или среднего предпринимательства, отвечающие установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, для реализации которого указанным лицам необходимо направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При этом следует учитывать, что суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Из представленных в дело документов следует и апелляционный суд установил, что договор аренды спорного здания, заключенный ООО «Космос-НН» и Администрацией, расторгнут в связи с истечением срока его действия 10.08.2008, и Общество выселено из него по решению Арбитражного суда Нижегородской области от 24.11.2008 по делу № А43-27308/2007; решение о приватизации здания (муниципального имущества) Администрация не принимала.

Следовательно, Общество при обращении 20.10.2009 в Администрацию не являлось арендатором спорного здания, то есть субъектом малого или среднего предпринимательства, отвечающим требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, на которого распространяется право преимущественного выкупа.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии у Администрации оснований для отказа Обществу в выкупе спорного объекта муниципального имущества.

Ссылки Общества на Перечень, как на единственное препятствие к реализации права преимущественного выкупа, а также на необоснованное включение спорного здания в Перечень, не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции.

В силу пункта 4.2 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в части 4 настоящей статьи, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе субъектам малого и среднего предпринимательства.

Решение о включении спорного объекта в Перечень было принято органом местного самоуправления в соответствии со статьями 16 и 50 Федерального закона Российской Федерации от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», частью 4 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и статьей 29 Устава города Нижнего Новгорода до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на его выкуп, а именно постановлением Городской Думы Нижнего Новгорода от 25.06.2008 № 115 «Об утверждении Перечня муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории Нижнего Новгорода».

Данный нормативный правовой акт либо его отдельные положения (пункты) в установленном законом порядке не оспорены, недействительными и противоречащими законодательству не признаны, поэтому включение органом местного самоуправления здания в Перечень (объекта № 266) не может рассматриваться как препятствие к реализации Обществом права преимущественного выкупа, а также в рассматриваемом случае повлечь изменения правовой природы правоотношений между Администрацией и Обществом относительно спорного объекта недвижимости.

Из постановления Городской Думы Нижнего Новгорода от 23.09.2009 № 97 «О внесении изменений в постановление Городской Думы города Нижнего Новгорода от 25.06.2008 № 115 «Об утверждении Перечня муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории города Нижнего Новгорода» не следует, что поводом для исключения спорного здания из Перечня явилось его необоснованное включение в данный перечень.

Из письма юридического отдела Городской Думы Нижнего Новгорода от 28.12.2009 № 66, на которое сослался в решении суд первой инстанции, также не следует, что указанное имущество было необоснованно включено в Перечень. Кроме того, следует учесть то обстоятельство, что за период, превышающий один год (с 25.06.2008 по 23.09.2009) состояние имущества могло измениться.

С учетом изложенного (и обстоятельств расторжения договора) оснований для вывода о том, что целью действий Администрации являлось исключительно воспрепятствование реализации Обществом права на приобретение объекта муниципальной собственности, не имеется. Доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат.

Таким образом, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Администрации соответствует Федеральному закону № 159-ФЗ и не нарушает права и законные интересы ООО «Космос-НН» в сфере предпринимательской деятельности, поэтому правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

Первый арбитражный апелляционный суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина с кассационной жалобы в сумме 1000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 16.08.2010 № 4, подлежит отнесению на ООО «Космос-НН», а излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 рублей – возврату из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 33340 Налогового кодекса Российской Федерации.

Определение арбитражного суда кассационной инстанции от 23.08.2010 о принятии обеспечительных мер считать утратившим силу.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2010 по делу № А43-42878/20092009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Космос-НН» – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы отнести на общество с ограниченной ответственностью «Космос-НН».

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Космос-НН» из федерального бюджета государственную пошлину с кассационной жалобы в сумме 1000 рублей, излишне уплаченную им по платежному поручению от 16.08.2010 № 4.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Чиграков

Судьи

Н.Ш. Радченкова

Т.В. Шутикова