Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – ООО «Старт», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Министерства инвестиций, земельных и имущественных

отношений Нижегородской области (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, далее – Министерство) об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060200:42, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Яблоневая, дом 18в, изложенного в письме № 326-02-03-30929/17.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Департамент градостроительного развития территории Нижегородской области (в настоящее время – Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области, далее – Департамент).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 27.02.2018 отказал заявителю в удовлетворении требований.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.07.2018 отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил требования ООО «Старт» в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом второй инстанции судебным актом, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

В кассационной жалобе Министерство настаивает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка со «строительство» на «под складскую базу» не свидетельствует о том, что весь арендуемый участок необходим для эксплуатации объекта недвижимости и не предоставляет Обществу право на приобретение его в собственность в испрашиваемом размере. Соответствие вида разрешеного использования основным видам, предусмотренным Правилами землепользования и застройки, а также соблюдение ООО «Старт» максимального процента застройки (10 процентов) не имеет юридического значения для разрешения вопроса о выкупе спорного земельного участка. Заявитель считает несостоятельной ссылку суда апелляционной инстанции на заключение специалиста от октября 2017 года как на доказательство обоснования расчета необходимой площади земельного участка. По мнению заявителя, заключение не доказывает необходимость предоставления Обществу земельного участка в испрашиваемой площади. Иных доказательств, обосновывающих потребность ООО «Старт» в земельном участке испрашиваемой площади, материалы дела не содержат. Кассатор полагает, что размещение на участке металлических контейнеров, передвижных бытовых помещений не связано с эксплуатацией здания, находящегося на участке, в связи с чем учитывать площадь, занимаемую передвижными объектами, при определении площади спорного земельного участка не следует. Площадь замощения из асфальта и щебенки является элементом благоустройства, в связи с чем также не должна учитываться при определении площади испрашиваемого земельного участка. Заявитель считает необоснованной позицию суда второй инстанции о необходимости оценки в качестве складской базы всей совокупности объектов, расположенных на земельном участке, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует регистрация этих объектов в качестве имущественного комплекса, по данным этого реестра Общество является собственником одного объекта – здания «складская база», площадью 138 квадратных метров. Позиция суда второй инстанции о том, что разделение спорного земельного

участка приведет к исключению его целевого использования, несостоятельна. Кассатор полагает, что суд второй инстанции нарушил нормы процессуального законодательства, когда, вопреки положениям статей 8, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял от заявителя новые доказательства (договоры подряда), а в удовлетворении ходатайства Министерства о приобщении дополнительных документов отказал.

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Общество в лице уполномоченных представителей просило отказать в удовлетворении жалобы, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Общество является собственником объекта недвижимости – складская база, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 52:18:0060200:761, общей площадью 138,0 квадратных метров, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Яблоневая, дом 18, в южной части земельного участка бывшего «Высоковского кирпичного завода».

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060200:42, площадью 1916,00+/-15,00 квадратных метров, государственная собственность на который не разграничена.

Министерство в письме № 326-02-0330929/17 отказало Обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, указав, что площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, а также на наличие в границах земельного участка ряда коммуникаций: газопровод среднего давления, водовод, электрокабели.

Посчитав решение Министерства не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку

оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа Министерства в предоставлении ООО «Старт» земельного участка испрашиваемой площади на основании пунктов 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку его площадь (1916 квадратных метров) превышает площадь застройки расположенного на нем строения более чем в 13 раз. Суд посчитал, что формирование и предоставление спорного участка в указанной площади в аренду Обществу для строительства складской базы не свидетельствует о том, что для эксплуатации здания, занимающего менее 1/10 площади данного участка, необходим весь участок. Заявитель не представил в дело документов, подтверждающих необходимость использования испрашиваемого земельного участка площадью 1916 квадратных метров для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости площадью 138 квадратных метров.

Суд апелляционной инстанции повторно рассмотрев дело, счел, выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными без исследования и оценки в полном объеме представленных доказательств и фактических обстоятельств дела.

В частности, суд апелляционный суд признал в качестве юридически значимых для рассмотрения настоящего спора следующие фактические обстоятельства дела.

Спорный земельный участок предоставлялся Обществу в аренду для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию складской базы на основании соглашения о реализации инвестиционного проекта по строительству складской базы от 25.01.2010 между Министерством и Обществом.

В связи с завершением строительства Обществу выдано разрешение от 10.02.2016 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – складской базы.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 24.08.2017 зарегистрировано право собственности Общества на складскую базу общей площадью 138 квадратных метров по адресу: <...>, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060200:42.

Распоряжением Министерства от 29.12.2016 № 326-11-1459/16 изменено разрешенное использование спорного земельного участка, вид разрешенного использования определен «под складскую базу». Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Разрешенное использование земельного участка полностью соответствовало целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, утвержденными постановлением Городской Думы г. Н. Новгорода от 15.11.2005 № 89 (далее – Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060200:42 расположен в территориальной зоне ПК-4 – зона производственно- коммунальных объектов V класса вредности. Разрешенное использование данного земельного участка «под складскую базу» соответствует основным видам разрешенного использования, предусмотренным данными правилами.

В целях строительства складской базы на арендованном земельном участке Общество 12.01.2010 получило градостроительный план земельного участка, в котором был обозначен максимально возможный процент застройки спорного земельного участка – 10 процентов.

Обществом был выдержан максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Представленный на утверждение инвестиционный проект предполагал складирование материальных ценностей на заасфальтированной территории, прилегающей к запроектированному зданию, поскольку возведение капитальных строений на всей площади участка не допускалось. Из материалов дела следует, что заявитель не планировал использование возведенного на участке объекта недвижимости исключительно в качестве административного здания без вовлечения в его использование оставшегося участка.

Помимо нежилого здания (складская база) с кадастровым номером 52:18:0060200:761 на спорном земельном участке расположены два металлических передвижных бытовых помещения и четыре металлических контейнера для хранения строительных материалов и инструментов, для хранения ацетиленовых баллонов.

Между объектами капитального строительства расположены места для стоянки и хранения автомобилей. Северо-восточная часть земельного участка занята территорией погрузки-разгрузки материалов.

Территория земельного участка имеет твердое асфальтовое покрытие площадью 913 квадратных метров, грунто-щебеночное покрытие – 690 квадратных метров, озеленение – 225 квадратных метров.

На обследованном земельном участке расположены следующие сети инженерной инфраструктуры: водопровод (протяженность – 77 метров); канализация (протяженность – 52 метра); газоснабжение, надземное и подземное (протяженность – 180 метров); электрические сети (протяженность – 265 метров).

Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060200:42 огражден металлическим и железобетонным заборами

Как установил апелляционный суд, Обществом соблюдены условия, предусмотренные статьей 46.7 Правил землепользования и застройки, в силу которой минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Все функциональные зоны участка связаны между собой территориями, используемыми для движения автомобильного транспорта. Остальная часть занята зоной хозяйственного использования. В соответствии с технологическим процессом работы на участке выделены площадки для складирования сыпучих материалов (песок, гравий, щебень), для складирования оборудования, мелких штучных изделий и конструкций.

Все функциональные зоны складской базы технологически связаны между собой. Производственная деятельность строительной базы соответствует регламенту и основному виду разрешенного использования для зон производственно-коммунальных объектов V класса вредности ПК-4 в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

Данные обстоятельства подтверждены имеющимся в материалах дела заключением специалиста «О фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060200:42, расположенного по адресу: <...>», подготовленным в октябре – ноябре 2017 года кадастровыми инженерами учебного научно-производственного центра «Кадастр» федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет», являющегося членом саморегулируемой организации «Объединение инженеров-изыскателей в строительстве» (регистрационный номер СРО-И-027- 03032010) и имеющего лицензию на геодезические и картографические работы от 11.02.2013 № 53-00028Ф.

Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060200:42 соответствует цели использования, указанной в заявлении о предоставлении в собственность земельного участка, то есть под объект недвижимости с прилегающей территорией.

Согласно пункту 6 градостроительного плана испрашиваемый земельный участок является неделимым.

Следовательно, разделение земельного участка фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

Доказательств нецелевого использования испрашиваемого участка Министерством не представлено.

По градостроительному заключению Департамента, полученному уполномоченным органом (вх. N 38228 от 22.11.2017) на его запрос, препятствия в предоставлении земельного участка отсутствуют. Департамент в заключении указал, что предоставление земельного участка в собственность возможно при реализации инвестиционного проекта в полном объеме. Иных оснований данное заключение не содержит.

В данном случае инвестиционный проект реализован Обществом в полном объеме, что Министерством не оспаривается.

Суд апелляционной инстанции исходил из совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе представленного заявителем в подтверждение своей позиции заключения специалиста «О фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060200:42, расположенного по адресу: <...>», подготовленного кадастровыми инженерами учебного научно-производственного центра «Кадастр», пояснений представителя Общества, не опровергнутых Министерством, а также отсутствия в действующем законодательстве соответствующих норм размеров земельных участков, предоставляемых для размещения, строительства и эксплуатации объектов типа "складская база", отсутствия в материалах дела доказательств того, что площадь испрашиваемого земельного участка является излишней, и пришел к выводу о соответствии площади испрашиваемого заявителем спорного земельного участка, освоенной в полном объеме, для осуществления Обществом своей деятельности.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что Министерство не представило в материалы дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что требуемый размер спорного земельного участка не соответствует фактическому землепользованию или превышает действительную потребность для нормальной эксплуатации расположенных на нем объектов, составляющих для осуществляемой деятельности, по сути, единый комплекс – «складская база».

В целях реализации преимущественного права выкупа земельного участка Общество при обращении в Министерство приложило к заявлению все документы, предусмотренные статьей 39.15 ЗК РФ, а также Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, то есть выполнило требования действующего земельного законодательства, что Министерством также не оспаривалось.

Изложенные обстоятельства позволили суду второй инстанции прийти к выводу о необоснованном отказе в выкупе спорного земельного участка.

Окружной суд признал обоснованными выводы суда апелляционной инстанции, основанные на оценке собранных по делу доказательств.

Вопреки возражениям кассатора суд второй инстанции оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение специалиста «О фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060200:42, расположенного по адресу: <...>» (далее – заключение), как надлежащее доказательство, позволяющее установить существенные по делу обстоятельства.

Апелляционный суд правомерно посчитал доказанным, согласно представленному заключению использование земельного участка в соответствии с

целевым использованием, отсутствие нарушений земельного законодательства, в том числе захламления или загрязнения территории и другими негативными фактами по использованию и охране земель, а также генеральному плану земельного участка и Правилам землепользования и застройки.

Министерство не оспаривало наличие на участке ограждения в виде металлического и железобетонного заборов, двух металлических передвижных бытовых помещений и четырех металлических контейнеров для хранения строительных материалов и инструментов, для хранения ацетиленовых баллонов, мест для стоянки и хранения автомобилей территории погрузки-разгрузки материалов, а также зоны хозяйственного использования, площадок для складирования сыпучих материалов, для складирования оборудования, мелких штучных изделий и конструкций.

При этом, как обоснованно указал суд второй инстанции, указанные объекты имеют технологическую связь, в совокупности являют собой производственную деятельность строительной базы.

Поскольку Министерство в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в дело иного заключения, которое содержало иные выводы относительно несоблюдения Обществом норм действующего законодательства в части использования испрашиваемого земельного участка, окружной суд согласился с выводом суда второй инстанции о соответствии площади испрашиваемого заявителем спорного земельного участка, освоенной в полном объеме, площади, необходимой для эксплуатации по назначению возведенного на участке объекта недвижимости.

Таким образом, Общество имеет право на выкуп испрашиваемого земельного участка по действующим правилам ЗК РФ, следовательно, у Министерства не имелось оснований для ненаправления ему проекта договора купли-продажи спорного земельного участка.

Законодательно не установлен предельный размер земельного участка, предоставляемого для эксплуатации конкретного объекта недвижимости, поэтому возможно его определение с учетом конкретных обстоятельств дела, что не может, вопреки позиции кассатора, расцениваться в качестве нарушения норм материального права.

Приобщение новых доказательств на стадии апелляционного рассмотрения спора, представленных заявителем, и отказ в приобщении представленных Министерством актов осмотра спорного участка применительно к настоящему делу не являются основанием для отмены обжалованного постановления (абзац пятый пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, не опровергают выводы апелляционного суда и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств дела.

Несогласие заявителя с выводами апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судом второй инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая

оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривался.

В связи с принятием судом округа постановления по настоящему делу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2018 о приостановлении исполнения судебных актов следует считать утратившим силу, исполнение оспоренного судебного акта подлежит возобновлению.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2018 по делу № А43-45127/2017 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2018 по делу № А43-45127/2017 Арбитражного суда Нижегородской области, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Каманова

Судьи О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын