Гражданский кодекс часть 1

при участии индивидуального предпринимателя Ведехиной Веры Александровны (паспорт) и ее представителя Чижиковой Н.С. (доверенность от 08.10.2014), от общества с ограниченной ответственностью «Новгородская управляющая компания» генерального директора Мякотина В.А. (выписка из ЕГРЮЛ) и Пучковой Н.И. (доверенность от 01.01.2015),

рассмотрев 13.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новгородская управляющая компания» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 24.10.2014 (судья Давыдова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Смирнов В.И., Мурахина Н.В., Холминов А.А.) по делу № А44-4380/2014,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Ведехина Вера Александровна, ОГРНИП 304533516300044, обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новгородская управляющая компания», место нахождения: 174150, Новгородская обл., Шимский р-н, р. п. Шимск, Комсомольская ул., дом 1, ОГРН 1105332000652, ИНН 5319004785 (далее – Общество), о расторжении договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 28.12.2013 (далее – договор от 28.12.2013), взыскании 120 000 руб. арендной платы, 3720 руб. неустойки по договору от 28.12.2013 и 6711 руб. судебных расходов.

До принятия решения по делу Общество 09.09.2014 обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительными договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 28.12.2012 (далее – договор от 28.12.2012) и договора от 28.12.2013 и взыскании 72 000 руб. арендной платы, внесенной по второму договору.

Определением от 20.10.2014 встречный иск на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) возвращен Обществу.

В судебном заседании 20.10.2014 Ведехина В.А. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с ответчика 120 000 руб. арендной платы за период с января по декабрь 2013 г. по договору от 28.12.2012, а также 6711 руб. судебных расходов.

Решением от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015, с Общества в пользу Ведехиной В.А. взыскано 120 000 руб. долга, 6600 руб. судебных расходов; принят отказ Ведехиной В.А. от иска в части расторжения договора от 28.12.2013 и взыскания 3720 руб. неустойки по договору от 28.12.2013, производство по делу в указанной части прекращено; Ведехиной В.А. возвращено из федерального бюджета 4111 руб. государственной пошлины.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 24.10.2014 и постановление от 03.02.2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на следующее:

- судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что указанное в договорах от 28.12.2012 и 28.12.2013 нежилое здание площадью 94 кв.м истцом ответчику не предоставлялось, передаточный акт не составлялся;

- Общество фактически занимало земельный участок и расположенное на нем нежилое здание площадью 99 кв.м, указанное в кадастровом паспорте земельного участка за № 136/1, которое не принадлежит истцу на праве собственности и в аренду ответчику не сдавалось.

В отзыве на кассационную жалобу Ведехина В.А., ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 24.10.2014 и постановление от 03.02.2015 оставить без изменения.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, Ведехина В.А. и ее представитель возразили против ее удовлетворения, суду пояснили, что Общество до настоящего времени не освободило принадлежащий истцу земельный участок и находящиеся на нем строения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 12.10.2011 серии 53-АБ № 041560 и от 24.06.2011 серии 53-АА № 134436 Ведехиной В.А. принадлежат на праве собственности земельный участок, площадью 639 кв.м с разрешенным использованием для эксплуатации котельной, кадастровый № 53:21:0130302:136, находящийся по адресу: Новгородская обл., Шимский р-н, Шимское городское поселение, п. Шимск, Советская ул. (далее – земельный участок), и расположенный на нем объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание котельной № 5, площадью 94 кв.м, инв. № 864, лит. «К», кадастровый № 53:21:130302:0136:864/53/К (далее – здание котельной № 5).

Ведехина В.А. (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.12.2012, по которому первая обязалась по передаточному акту в течение 10 дней с момента подписания договора передать второму в аренду сроком на 1 год земельный участок и здание котельной № 5.

Условиями договора от 28.12.2012 предусмотрено, что арендатор ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца перечисляет арендодателю арендную плату в размере 10 000 руб. (пункт 3.3), произведенную «из расчета 50 (сто) руб. за 1 кв.м помещения» и 25 руб. за аренду земельного участка (пункт 3.1).

По истечении срока действия договора от 28.12.2012 его стороны заключили договор от 28.12.2013, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на один год земельный участок и здание котельной № 5.

Условиями договора от 28.12.2013 так же предусмотрено, что арендатор ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца перечисляет арендодателю арендную плату в размере 10 000 руб. (пункт 3.3), произведенную «из расчета 100 (сто) руб. за 1 кв.м помещения» и 50 руб. за аренду земельного участка (пункт 3.1).

Платежными поручениями от 21.02.2014 № 19, от 24.03.2014 № 37, от 10.04.2014 № 48, от 11.06.2014 № 71 и от 17.06.2014 № 79 Общество произвело оплату по договору от 28.12.2013 в общей сумме 72 000 руб.

Ведехина В.А. 10.04.2014 направила Обществу уведомление № 5 о расторжении договора от 28.12.2013 и претензию № 5, в которых, ссылаясь на невнесение арендной платы в течение трех месяцев, потребовала от арендатора в срок до 24.04.2014 освободить «занимаемые помещения» и в срок до 10.04.2014 погасить задолженность по арендной плате по договорам от 28.12.2012 и 28.12.2013 в сумме 145 000 руб. и уплатить 4500 руб. неустойки, начисленной по 01.04.2014.

Ведехина В.А. 18.06.2014 повторно направила Обществу уведомление № 6 о расторжении договора от 28.12.2013 и претензию № 6, в которых, так же ссылаясь на неисполнением обязательств по внесению арендной платы, потребовала от арендатора в срок до 01.07.2014 освободить занимаемое помещение и погасить задолженность по договорам от 28.12.2012 и 28.12.2013 в сумме 108 000 руб.

Поскольку Общество оставило названные претензии без удовлетворения, то Ведехина В.А. обратилась в арбитражный суд с указанным иском.

В связи с тем, что Ведехина В.А. отказалась от иска в части расторжения договора от 28.12.2013 и взыскания 3720 руб. неустойки по договору от 28.12.2013, суд первой инстанции правильно в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по иску в этой части прекратил.

Общество, возражая против иска о взыскании с него задолженности по арендной плате, указало на то, что здание котельной № 5, площадью 94 кв.м ему по акту приема-передачи не передавалось; право собственности Ведехиной В.А. на строение склада, расположенное на земельном участке и используемое ответчиком, не подтверждено свидетельством о государственной регистрации права; предусмотренная договором от 28.12.2012 арендная плата в сумме 10 000 руб. не соответствует расчету, отраженному в пункте 3.1 этого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (статья 654 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из содержания договора от 28.12.2012, его сторонами согласованы все существенные условия договора аренды недвижимого имущества, а именно его предмет - передаваемые в аренду здание котельной № 5 и земельный участок, а так же размер арендной платы, определенной в твердой сумме в размере 10 000 руб. Таким образом, договор от 28.12.2012 является заключенным. В установленном порядке стороны изменений в него не вносили.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Передаточный акт, оформленный в соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 28.12.2012, в материалы дела не представлен.

Между тем Общество не отрицало того факта, что с 2012 г. на основании заключенного с Ведехиной В.А. договора аренды пользуется земельным участком истца и расположенным на его части зданием «склада», площадью 99 кв.м (л.д. 81, 88, 105).

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 07.10.2011 № 53/11-49143 следует, что части принадлежащего Ведехиной В.А. земельного участка с учетными номерами 1 и 2, площадью 99 кв.м и 133 кв.м. заняты объектом недвижимости – котельной.

Проведенной старшим оперуполномоченным группы экономической безопасности и противодействия коррупции межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации «Шимский» проверкой заявления генерального директора Общества о сдаче Ведехиной В.А. в аренду не принадлежащего ей имущества установлено, что Общество с 2012 г. фактически пользовалось как котельной № 5, площадью 94 кв.м, так и вторым зданием котельной расположенными на принадлежащем Ведехиной В.А. земельном участке. Результаты названной проверки нашли свое отражение в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 21.10.2014, копия которого приобщена к материалам дела судом апелляционной инстанции.

Несовпадение площади здания котельной № 5 (94 кв.м), отраженной в свидетельстве о государственной регистрации права и договоре от 28.12.2012, с площадью части земельного участка Ведехиной В.А., на котором расположено здание котельной (99 кв.м), не может свидетельствовать о том, что в аренду Обществу передавалось не принадлежащее истцу недвижимое имущество.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства и учитывая факт заключения сторонами договора от 28.12.2013, так же предусматривающего передачу в аренду Обществу спорного недвижимого имущества, пришли к обоснованному выводу о том, что Ведехина В.А. в конце 2012 г. исполнила предусмотренное договором от 28.12.2012 обязательство по передаче ответчику в аренду земельного участка и расположенного на нем здания котельной № 5.

Отсутствие составленного сторонами передаточного акта не может служить основанием для освобождения Общества, занимающего до настоящего времени земельный участок и здание котельной № 5, от внесения арендной платы.

Поскольку Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представило доказательства того, что Ведехиной В.А. заявлены требования о взыскании арендной платы за объекты недвижимости, не являющиеся предметом договора от 28.12.2012, а так же доказательства внесения им арендных платежей за 2013 г., то суд первой инстанции правомерно иск о взыскании с него 120 000 руб. задолженности удовлетворил.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 24.10.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу № А44-4380/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новгородская управляющая компания» - без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Афанасьев

Судьи П.Ю. Константинов

И.В. Сергеева