Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новгородской области апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 30 января 2017 года по делу № А44-8595/2016 (судья Ильюшина Ю.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Волна»
(ОГРН 1025300803076, ИНН 5321072849; место нахождения: 173003, Великий Новгород, ул. Б. Санкт-Петербургская, д. 39; далее – ООО «Волна», Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (ОГРН 5300293411 ,
ИНН 5321100694; место нахождения: 173002, Великий Новгород,
ул. Октябрьская, д. 17; далее – Управление Росресстра по Новгородской области, Управление) о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации права, выраженного в сообщении от 26.10.2016 № 53/323/001/2016-3871,3872,3873,3874,3875, и обязании Управления произвести государственную регистрацию права собственности Общества на:

- нежилое помещение площадью 98,4 кв. м, кадастровый номер 53:23:7911601:1051, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. ФИО4, д. 39 (инвентарный номер П-573, предыдущий кадастровый

номер НОО.23.79.116-01.0002:19047:0001);

- нежилое помещение площадью 43 кв. м, кадастровый номер 53:23:7911601:1048, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. ФИО4, д. 39 (инвентарный номер П-570, предыдущий кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19070:0001);

- нежилое помещение площадью 40,3 кв. м, кадастровый номер 53:23:7911601:1047, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. ФИО4, д. 39 (инвентарный номер П-575, предыдущий кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19073:0001);

- нежилое помещение площадью 137,4 кв. м, кадастровый номер 53:23:7911601:1049, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. ФИО4, д. 39 (инвентарный номер П-574, предыдущий кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19073:0001);

- нежилое помещение площадью 125,8 кв. м, кадастровый номер 53:23:7911601:1050, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. ФИО4, д. 39 (инвентарный номер П-571, предыдущий кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19679:0001).

Решением суда от 30 января 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Управление Росресстра по Новгородской области обратилось с апелляционной жалобой, оспаривая выводы суда о незаконности действий Управления по отказу в государственной регистрации права собственности заявителя на объекты недвижимости. Доводы жалобы мотивирует тем, что препятствием для регистрации права собственности послужили несколько обстоятельств, помимо отсутствия продавца, а именно: отсутствие у заявителя нотариально удостоверенной доверенности; невозможность из содержания договора купли-продажи от 21.03.2002 № 15-П доподлинно установить тождественность объектов недвижимости, на которые претендует заявитель; отсутствие наличия государственной регистрации ранее возникших прав продавца на объект недвижимости; отсутствие документов, подтверждающих правомочия продавца на распоряжение спорным имуществом по сделке.

Общество в отзыве возражало против удовлетворения жалобы, просило решение суда оставить без изменения.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу и приведённые в жалобе доводы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.09.2016 ООО «Волна» обратилось в Управление Россреестра по Новгородской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на пять объектов недвижимости:

В подтверждение своих прав общество представило договор купли-продажи от 21.03.2002 № 15-П, заключённый между АООТ «Волна» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ООО «Волна» (покупатель), акт приёма-передачи к договору, документы, подтверждающие ликвидацию продавца, справку муниципального учреждения Бюро технической инвентаризации от 23.12.2006 № 931, справку комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами от 05.09.2016 № 4476.

Рассмотрев представленные документы, Управление посчитало их недостаточными и уведомлением от 26.09.2016 № 53/323/001/2016- 3871,3872,3873,3874,3875 приостановило до 26.10.2016 государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости в связи с наличием причин, препятствующих её проведению, а сообщением от 26.10.2016 № 53/323/001/2016-3871,3872,3873,3874,3875 уведомило об отказе в государственной регистрации.

Основанием для отказа в совершении регистрационной действий указано, что Обществом не представлены документы в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа, далее – Закон № 122-ФЗ), а именно: на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестра прав отсутствует запись о государственной регистрации права собственности
АООТ «Волна»; не представлены документы для регистрации ранее возникшего права – заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и правоустанавливающий документ, на основании которого продавец является собственником данных объектов.

Ссылаясь на незаконность отказа Управления, выраженного в сообщении от 26.10.2016 № 53/323/001/2016-3871,3872,3873,3874,3875, нарушение своих прав и законных интересов, в связи с ликвидацией продавца и невозможностью зарегистрировать право собственности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (стати 131, 551 ГК РФ).

Как установлено статьёй 2 Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положениями статей 9, 13 Закона № 122-ФЗ государственному регистратору вменено в обязанность проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе принять решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010
№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60).

В случае ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункте 62).

Таким образом, исходя из системного анализа положений действующего законодательства, в случае ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, имеет право обратиться за регистрацией перехода права собственности. При этом отказ зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца как единственному основанию является недопустимым. В этом случае отказ государственного регистратора может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ и суд, проверив исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

При наличии иных оснований к отказу зарегистрировать переход права собственности требование о государственной регистрации перехода права собственности заявляется по правилам искового производства, в рамках которого покупатель доказывает передачу ему недвижимого имущества и его оплату (постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09).

В обоснование своих прав на указанные объекты недвижимости Общество представило договор купли-продажи от 21.03.2002 № 15-П, заключённый между АООТ «Волна» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ООО «Волна» (покупатель), акт приёма-передачи к договору, где среди передаваемых объектов указаны:

помещение электростанции в энергоблоке, П-570, остаточной стоимостью 56 720 руб.;

помещение электростанции в гл. корпусе, П-571, остаточной стоимостью 67 840 руб.;

помещение подстанции в 9 корпусе, П-573, остаточной стоимостью
34 300 руб.;

помещение подстанции в 9 корпусе, П-574, остаточной стоимостью
18 149 руб.;

помещение подстанции в 9 корпусе, П-575, остаточной стоимостью
19 024 руб. (т. 1, л. 10-18).

В дальнейшем помещения, указанные в договоре, были поставлены на кадастровый учёт. Согласно справки муниципального учреждения Бюро технической инвентаризации от 23.12.2006 № 931, а также кадастровым паспортам помещений от 29.06.2016 объектам недвижимости, расположенным по адресу Великий Новгород, ул. ФИО4, д. 39, присвоены следующие кадастровые номера:

помещению с инвентарным номером П-570 – кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19070:0001, последующий кадастровый номер 53:23:7911601:1048;

помещению с инвентарным номером П-571 – кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19679:0001, последующий кадастровый номер 53:23:7911601:1050;

помещению с инвентарным номером П-573 – кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19047:0001, последующий кадастровый номер 53:23:7911601:1051;

помещению с инвентарным номером П-574 – кадастровый номер НОО.23.79.116-01.0002:19073:0001, последующий кадастровый номер 53:23:7911601:1049;

помещению с инвентарным номером П-575 – кадастровый номер НОО.23.79.116 01.0002:19073:0001, последующий кадастровый номер 53:23:7911601:1047 (т. 1, л. 22-30, 35).

Продажа имущества АООТ «Волна» осуществлялась в процедуре конкурсного производства данного общества, введённого решением Арбитражного суда Новгородской области от 03 апреля 1997 года по делу
№ А44-290/97-С4-к. Определением от 18 февраля 2003 года конкурсное производство в отношении АООТ «Волна» завершено. В Единый государственный реестр юридических лиц 28.02.2003 внесена запись о ликвидации АООТ «Волна» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В материалах дела имеются также копия плана приватизации государственного предприятия «Волна» и преобразования его в акционерное общество открытого типа (л. д. 92-107); справка территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Новгородской области от 31.03.2005 № 674, подтверждающая, что спорные помещения были включены в уставный капитал АООТ «Волна», учтены по строке «основные фонды» и указаны в акте инвентаризации в составе имущества цеха № 10 (л. д. 34); справка комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами от 05.09.2016 № 4476 о том, что спорные объекты не числятся в реестре муниципального имущества
(л. д. 33).

Таким образом, представленные документы позволяют установить тождественность объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи от 21.03.2002 № 15-П, и на которые претендует заявитель; идентифицировать спорные помещения как объекты недвижимости; установить основания возникновения ранее возникших прав продавца на это имущество и полномочия продавца на распоряжение спорным имуществом; проверить факт передачи продавцом имущества по договору купли-продажи.

В то же время исполнение покупателем обязанности по оплате полученного по договору купли-продажи имущества апелляционный суд считает недоказанным.

Из договора купли-продажи от 21.03.2002 № 15-П видно, что общая цена проданного имущества составляла 2 662 392 руб. В подтверждение оплаты по договору представлено соглашение от 03.04.2002 о прекращении взаимных обязательств зачётом встречных однородных требований. В свою очередь встречные обязательства АООТ «Волна» перед ООО «Волна» возникли на основании договора от 01.11.2001 № 14 на сумму 2 662 392 руб. (т. 1, л. 19-21).

Однако договор от 01.11.2001 № 14 ни государственному регистратору, ни в суд первой инстанции не представлен. Не приведено правовое обоснование возможности зачёта взаимных требований на стадии конкурсного производства с учётом требований Закона Российской Федерации от 19.11.1992 № 3929-1 «О несостоятельности (банкротстве) предприятий», в период действия которого в АООТ «Волна» введена процедура банкротства.

Устранение указанных пробелов на стадии апелляционного пересмотра невозможно ввиду выбранного заявителем способа защиты своих прав в порядке главы 24 АПК РФ, а также ограничений, установленных частью 2 статьи 268 АПК РФ для принятия в апелляционной инстанции дополнительных доказательств.

Учитывая изложенное, Управление не имело оснований для регистрации права собственности Общества на заявленные объекты недвижимости, отказ в регистрации, выраженный в сообщении от 26.10.2016
№ 53/323/001/2016-3871,3872,3873,3874,3875, является правомерным.

Суд первой инстанции ошибочно признал представленные доказательства достаточными для принятия решения, обязывающего Управление произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Волна» на заявленные объекты недвижимости, что влечёт отмену судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины в этом случае относятся на заявителя.

Руководствуясь статьёй 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 2 и 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 30 января
2017 года по делу № А44-8595/2016 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Волна» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный Северо-Западного в срок, не превышающий два месяцасо дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Потеева

Судьи

А.Ю. Докшина

Н.В. Мурахина