Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи, средств веб-конференции помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на постановление от 13.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Бородулина И.И., Зайцева О.О., Хайкина С.Н.) по делу № А45-12028/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Новые технологии «Энергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации прав, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3 (г. Новосибирск).

В заседании суда округа принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – ФИО4 по доверенности от 25.10.2021 (срок действия 3 года), представлен паспорт, диплом.

Путем использования системы веб-конференции в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Новые технологии «Энергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 01.08.2019, представлен паспорт, диплом.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Новые технологии «Энергострой» (далее - заявитель, общество, ООО НТ «Энергострой») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 12.04.2021 № КУВД 001/2020-30405/4, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ООО НТ «Энергострой» на Рябкова Сергея Николаевича в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063202:5, площадью 585 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Россия, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Озерная, д. 78.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением от 13.07.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 13.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт: признано незаконным уведомление Управления от 12.04.2021 № КУВД 001/2020-30405/4, Управление обязано осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ООО НТ «Энергострой» на ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063202:5, площадью 585 кв. м.

Не согласившись с принятым постановлением, Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставить в силе решение.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом осуществляют публичные органы; согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:21833 на основании постановления Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 № 3192, образованного для эксплуатации двух многоквартирных домов, указанное постановление является действующим; принятие решения о включении земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома не входит в компетенцию государственного регистратора, который получил соответствующую информацию в рамках межведомственного взаимодействия от компетентных органов (Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска, Департамент земельных и имущественных отношений); отказ Управления является правомерным на основании не представления документов, подтверждающих отмену решения компетентного органа о включении земельного участка в состав общего имущества.

В отзыве на кассационную жалобу общество приводит следующие доводы: спорный земельный участок, использованный для обеспечения строительства многоквартирных домов, принадлежит обществу на праве собственности; кассатор продолжает пытаться подменить должный предмет и бремя доказывания в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; кассатором не указано какую норму нужно было применить; по существу позиция кассатора сведена к тому, что раз постановление Мэрии об объединении участков в единый уже несуществующий участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 не отменено, то такое обстоятельство препятствует его обращению в гражданском обороте, при этом правового обоснования такая позиция не содержит; кассатором не раскрыто правовых оснований, в силу которых немотивированное мнение Мэрии является обязательным для кассатора и как выявление такого обстоятельства коррелируется с правовыми основаниями для приостановления и отказа в государственной регистрации; многоквартирные дома расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063202:666, соответственно правило в соответствии с котором земельный участок на котором возведен многоквартирный дом в силу закона переходит в общую собственность жителей многоквартирного дома не может быть применим в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063202:5.

Письменный отзыв конкурсного управляющего ввиду отсутствия надлежащих доказательств направления в адрес участвующих в деле лиц судом округа не учитывается при рассмотрении кассационной жалобы.

В судебном заседании представители поддержали ранее изложенные правовые позиции.

В стадии дополнений произошло отключение представителя общества с ограниченной ответственностью Новые технологии «Энергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 от канала связи веб-конференции.

Суд округа предоставил время для повторного подключения представителя к каналу связи веб-конференции, но подключение со стороны представителя не обеспечено.

Технических неполадок в системе веб-конференции суда не установлено, судебное заседание продолжено без участия представителя общества с ограниченной ответственностью Новые технологии «Энергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 ФИО5

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:5, площадью 585 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Россия, <...> является собственностью ООО НТ «Энергострой».

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 был необходим для ввода двух многоквартирных домов в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2012 № RU54303000-326, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2013 № RU54303000-100).

На основании действующего постановления Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 № 3192 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по ул. Пархоменко в Ленинском районе» после ввода в эксплуатацию 27.06.2013 многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:000000:13767, посредством объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7, 54:35:000000:666 образован единый земельный участок 54:35:000000:21833.

Как следует из содержания указанного постановления, принятого в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 образован для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровым номером 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381 с помещениями общественного назначения; вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные 9-13-этажные дома в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 был снят с кадастрового учета 10.06.2016 на основании заявления Мэрии города Новосибирска и общества.

Решением от 19.12.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14578/2016 ООО НТ «Энергострой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (далее – ФИО2).

Представитель общества и ФИО3 22.12.2020 обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 на основании договора купли-продажи от 14.09.2020 № 2/1, заключенного по результатам торгов (опись от 22.12.2020).

В связи с отсутствием у Управления сведений об отмене постановления Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 № 3192, государственным регистратором 11.01.2020 направлены соответствующие запросы в Главное управление архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска, Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска (далее - УАСИ) и Департамент земельных и имущественных отношений (далее - ДзиО), в связи с чем 11.01.2021 государственная регистрация приостановлена до 12.04.2021 на основании пунктов 5, 9, части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ): не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Согласно ответу УАСИ от 25.01.2021 застройщиком ООО НТ «Энергострой» осуществлялось строительство двух многоквартирных жилых домов, в том числе и на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063202:5; участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 был образован для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровым номером 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381; в соответствии с проектной документацией строительство и последующая эксплуатация жилых домов предусматривалась на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7, 54:35:000000:666 с общими площадками благоустройства и парковками, поэтому входящий в состав этого участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 необходим для эксплуатации многоквартирных жилых домов.

ДЗиО в своем ответе от 05.02.2021 указал на то, что Постановление Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 № 3192 является действующим.

Уведомлением от 12.04.2021 № КУВД-001/2020-30405824/3 Управление отказало обществу и ФИО3 в государственной регистрации перехода права собственности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением к Управлению о признании недействительным уведомления об отказе государственной регистрации прав от 12.04.2021 № КУВД 001/2020-30405/4, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с ООО НТ «Энергострой» на ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063202:5.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что постановление мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 № 3192 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по ул. Пархоменко в Ленинском районе» является действующим и не отменено; участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 был образован для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровым номером 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381, поэтому входящий в состав этого участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 необходим для эксплуатации многоквартирных жилых домов; право общей долевой собственности перешло к собственникам помещений, в связи с чем оснований для регистрации перехода права собственности от застройщика на иное лицо не имеется; отказ регистрирующего органа является правомерным.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 65, 200 АПК РФ, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 14, 18, 21, 27, 29 Федерального закона № 218-ФЗ, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», исходя из того, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, в настоящем случае не сформирован, его государственный кадастровый учет не проведен, поэтому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не возникло, доказательства обращения в компетентный государственный орган с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом в материалах дела отсутствуют, многоквартирные дома расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063202:666 и доказательств их расположения на спорном земельном участке в материалы дела не представлено, пришел к выводу о том, что отказ регистрирующего органа является не законным, в связи с чем решение суда первой инстанции отменил, заявленные требования конкурсного управляющего удовлетворил.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Закон № 189-ФЗ, Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Таким образом, по смыслу статьи 16 Вводного закона общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

Как разъяснено в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 67 постановления Пленума № 10/22).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из материалов настоящего дела и верно установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 был необходим для ввода двух многоквартирных домов в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2012 № RU54303000-326, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2013 № RU54303000-100).

На основании действующего и не отмененного постановления Мэрии города Новосибирска от 15.04.2014 № 3192 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по ул. Пархоменко в Ленинском районе» после ввода в эксплуатацию 27.06.2013 многоквартирного дома с кадастровым номером 54:35:000000:13767 посредством объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7, 54:35:000000:666 образован единый земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв.м путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастровых кварталов 54:35:064720 и 54:35:063202.

Как следует из содержания указанного постановления, принятого в соответствии со статьей 16 Вводного закона, земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв.м образован для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381 с помещениями общественного назначения; вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные 9-13-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 площадью 7 698 кв.м, образованный путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7 и 54:35:000000:666, с видом разрешенного использования под многоквартирные дома, был образован муниципальным органом - Мэрией г. Новосибирска путем утверждения схемы расположения на кадастровом плане территории (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ) именно для целей эксплуатации двух многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 54:35:000000:13767 и 54:35:000000:10381 в порядке статьи 16 Вводного закона.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:21833 был сформирован (образован) путем утверждения схемы расположения участка на кадастровом плане территории и поставлен на государственный кадастровый учет, по правилам пункта 5 статьи 16 Вводного закона и пункта 66 постановления Пленума № 10/22 со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (элементы благоустройства), сформированный участок площадью 7698 кв.м перешел в общую долевую собственность собственников помещений в двух многоквартирных домах.

При этом последующее снятие образованного в установленном порядке земельного участка с кадастрового учета не означает, что возникшее у собственников помещений в двух многоквартирных жилых домах право общей долевой собственности на представленный для эксплуатации домов земельный участок общей площадью 7 698 кв.м прекратилось, поскольку ненормативный правовой акт муниципального органа, на основании которого участок был сформирован для целей эксплуатации жилых домов, не был отменен и (или) изменен в установленном порядке и иного из материалов дела не следует.

Таким образом, по материалам настоящего дела не доказано, что объектом общей долевой собственности может быть иной земельный участок с другой площадью, кроме как ранее сформированный для эксплуатации двух МКД с общей площадью 7 698 кв.м.

Изложенное не было учтено судом апелляционной инстанции, в связи с чем выводы о том, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, в настоящем случае не сформирован, его государственный кадастровый учет не проведен, поэтому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не возникло, суд округа не может признать законными и обоснованными, соответствующими материалам дела.

Выводы апелляционного суда о том, что многоквартирные жилые дома расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:666 и отсутствуют доказательства расположения домов на спорном участке с кадастровым номером 54:35:063202:5, не основаны на материалах дела и противоречат положениям статьи 36 ЖК РФ.

Исходя из того, что по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, соответственно ограничение земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации жилого дома исключительно участком, на котором непосредственно расположен жилой дом (жилые дома), прямо противоречит указанной норме закона.

Поскольку в соответствии с утвержденной проектной документацией, а также принятым постановлением Мэрии от 15.04.2014 о формировании земельного участка под МКД строительство и последующая эксплуатация жилых домов предусматривалась на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:063202:4, 54:35:063202:5, 54:35:063202:7, 54:35:000000:666 с общими площадками благоустройства и парковками, соответственно оснований для вывода о том, что в общей долевой собственности собственников жилых помещений может находиться исключительно земельный участок, на котором расположены жилые дома, без учета элементов благоустройства (в том числе площадок и парковок), у суда апелляционной инстанции не имелось.

Доводы конкурсного управляющего о наличии у него права собственности на спорный земельный участок, а также об имеющемся решении суда общей юрисдикции в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063202:4, суд округа отклоняет на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2021 г. № 309-ЭС16-9270(7) высказана правовая позиция, согласно которой собственник - застройщик, конкурсный управляющий его имуществом не вправе распоряжаться землей в той части, в которой такие участки по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЗК РФ должны быть сформированы под многоквартирными домами и переданы в общую долевую собственность гражданам.

При этом именно нахождение земельных участков в собственности застройщика возлагает на него обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Отчуждение земельных участков, входящих в состав сформированного участка под МКД, запрещено как нарушающее права и охраняемые интересы третьих лиц (собственников помещений в МКД).

Учитывая изложенную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, признанное судом общей юрисдикции законным отчуждение одного земельного участка, ранее включенного в состав сформированного участка с кадастровым номером 54:35:000000:21833 (решение Ленинского районного суда города Новосибирска от 17.12.2019), не может быть расценено как основание для последующей регистрации перехода права собственности в отношении иных участков до разрешения вопроса об определении площади и границ земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственникам помещений двух многоквартирных домов.

На основании изложенного суд округа приходит к выводу, что с учетом снятия с государственного кадастрового учета ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:21833 общей площадью 7 698 кв.м и существующей в силу закона обязанности застройщика передать гражданам в общую долевую собственность земельные участки, сформированные по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, вопрос о возможности управляющего распорядиться какими-либо земельными участками не может быть разрешен до определения границ и площади участка (участков), подлежащего передаче для эксплуатации двух многоквартирных домов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является, в том числе непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (часть 1 статьи 26 названного Закона).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ).

Исходя из того, что у регистрирующего органа имелись актуальные сведения о вхождении спорного земельного участка с кадастровым номером 54:35:063202:5 в состав участка, ранее сформированного для эксплуатации двух многоквартирных жилых домов, и наличии неотмененного постановления мэрии г. Новосибирска от 15.04.2014 об утверждении схемы расположения участка, у него отсутствовали правовые основания для регистрации перехода права собственности.

Поскольку собственник - застройщик, конкурсный управляющий его имуществом не вправе распоряжаться землей в той части, в которой такие участки по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЗК РФ должны быть сформированы под многоквартирными домами и переданы в общую долевую собственность гражданам, отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности не может быть признан нарушающим права и законные интересы конкурсного управляющего застройщика применительно к части 1 статьи 199 АПК РФ, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания отказа в регистрации незаконным являются обоснованными.

В настоящем случае формальный подход о наличии у заявителя всей необходимой совокупности документов для регистрации перехода права собственности по правилам Закона № 218-ФЗ не применим, поскольку ведет к нарушению прав и охраняемых интересов третьих лиц - собственников помещений в МКД.

Суд округа отмечает, что вопрос о возможности управляющего распорядиться какими-либо земельными участками, ранее включенными в состав земельного участка для эксплуатации двух МКД в составе площади 7 698 кв.м, не может быть разрешен до определения границ и площади земельного участка, подлежащего передаче для эксплуатации двух МКД в порядке пункта 4 статьи 36 ЖК РФ, в том числе с учетом наличия неотмененного постановления Мэрии г. Новосибирска от 15.04.2014.

При рассмотрении настоящего дела, ссылаясь исключительно на нахождение двух МКД на земельном участке публичной собственности с кадастровым номером 54:35:000000:666, конкурсный управляющий также не доказал, что спорный земельный участок с кадастровым номером 54:35:063202:5 не являлся необходимым для формирования и передачи участка для эксплуатации МКД в порядке пункта 4 статьи 36 ЖК РФ.

При этом вопросы о правильности границ и площади сформированного под двумя многоквартирными жилыми домами земельного участка не могут быть разрешены при рассмотрении заявленного в рамках главы 24 АПК РФ требования о признании незаконным отказа Управления Росреестра в регистрации перехода права собственности без привлечения к участию в дело всех заинтересованных сторон, в том числе собственника земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:666, Мэрии г. Новосибирска и управляющих компаний как представителей собственников помещений МКД.

Изложенное не было учтено судом апелляционной инстанции при вынесении постановления, в связи с чем на основании пункта 5 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решение суда первой инстанции.

Поскольку заявитель кассационной жалобы освобожден от оплаты государственной пошлины, окружным судом не рассматривается вопрос о распределении судебных расходов.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 13.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-12028/2021 отменить.

Решение от 13.07.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-12028/2021 оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи В.В. Сирина

В.В. Тихомиров