Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение от 27.12.2022 (судья Остроумов Б.Б.) Арбитражного суда Новосибирской области и постановление
от 03.04.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Сорокина Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А45-12223/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Новгорстрой» (633180, Новосибирская область, Колыванский район, с. Скала, ул. Молодежная, д. 24/5В, ИНН 5403364962, ОГРН 1145476149840) к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, Новосибирская область, г. Новосибирск, просп. Красный, 50, ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470) об обязании возвратить 171 157 руб. 82 коп., обязании произвести перерасчет на сумму 37 088 руб. 97 коп.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска «Центр муниципального имущества, общество с ограниченной ответственностью «АВТОАЛЬЯНС 54», муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска «Горводоканал», общество с ограниченной ответственностью «Жилреммонтаж», общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок № 4», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищного хозяйства Октябрьского района».

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новгорстрой» (далее –
ООО «Новгорстрой», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – департамент, ответчик) произвести возврат на расчетный счет ООО «Новгорстрой» излишне уплаченных в качестве арендной платы по договору от 19.12.2019 № 015975-НП денежных средств за период с 01.06.2020 по 31.03.2022 в размере 213 733, 50 руб.

Решением от 27.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 03.04.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ответчика в пользу истца взыскано сумма арендной платы по договору от 19.12.2019 № 015975-НП за период с 05.06.2020 по 31.03.2022 в размере 212 768,03 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 165 руб., с истца в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины в размере 33 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты полностью и направить дело на новое рассмотрение
в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы департамент приводит следующие доводы: департамент не может нести ответственность за причиненные им неблагоприятные последствия, выразившиеся в невозможности использования части помещения; затопление помещения произошло в результате засора находящейся за пределами здания канализации; департамент в случае аварий, произошедших не по его вине, обязан оказывать арендатору необходимое содействие по их устранению; истец не доказал наличие причинной связи между возникшими неблагоприятными последствиями и действиями (бездействием) со стороны департамента.

В отзыве на жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов о несогласии с размером взысканной неустойки, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Новгорстрой» (арендатор) и департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель), заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 19.12.2019 № 015975-НП.

Согласно пункту 1.1 данного договора мэрия города Новосибирска предоставляет
в аренду нежилые помещения общей площадью 450,60 кв. м, расположенные по адресу:
г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Лобова, 52, в том числе этаж 2: 169, 5 кв. м, этаж 1: 179, 4 кв. м, подвал: 101,70 кв. м.

05.06.2020 ООО «Новгорстрой» в присутствии старшего по дому № 52 по ул. Лобова составлен акт осмотра о затоплении подвального помещения, переданного в аренду в соответствии с вышеуказанным договором, в котором зафиксирован факт отсутствия возможности у арендатора использования подвального помещения.

25.12.2020 и 16.02.2021 специалистом технического отдела муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (далее – МУП «ЦМИ») Писаревым А.К. по результатам обследования подвального помещения составлены акты, в которых указано на невозможность использования помещения в связи его затоплением.

01.02.2020 ООО «ЖЭУ № 4», являющимся в тот период времени управляющей организацией, осуществляющей обслуживание здания по адресу: г. Новосибирск,
ул. Лобова, 52, также составлен акт о затоплении подвального помещения.

19.02.2021 ООО «Автоальянс 54» по вызову МУП «ЦМИ» для возмещения затрат в связи со страховым случаем составлен акт осмотра подвального помещения и аварийная ситуация признана страховым случаем.

22.04.2021 МУП «ЦМИ» составлен акт контроля (обследования) муниципального объекта, в котором также отражено наличие следов затопления подвального помещения и причины данного затопления.

При этом 10.07.2021 МУП «ЦМИ» после устранения причины затопления подвального помещения осуществило его очистку и дезинфекцию.

19.08.2021, 24.01.2022, 03.03.2022 происходили очередные затопления подвального помещения, о чем 09.09.2021 и 03.02.2022 МУП «ЦМИ» составлены соответствующие акты.

24.01.2022 и 03.03.2022 ООО «Жилреммонтаж» также составлены соответствующие акты.

Ссылаясь на невозможность пользоваться частью помещения (подвалом), в связи с затоплением помещения, арендуемого истцом у ответчика с целевым назначением «для размещения гостиницы», общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникла обязанность по внесению платежей за арендованное имущество.

Вместе с тем иск удовлетворен частично, так как истец не представил доказательств затопления 01.06.2020, в связи с чем суд произвел перерасчет арендной платы, подлежащей возврату арендатору, установив, что возврату подлежит сумма за период с 05.06.2020 по 31.03.2022 в размере 212 768,03 руб.

Суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Спор по существу разрешен судами верно.

Отношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), условиями договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Факт невозможности истцом использовать часть переданного в аренду объекта с 05.06.2020 по 31.03.2022 подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

При этом сторонами не оспаривалось, что неоднократные затопления помещений происходили через унитаз, расположенный внутри помещения, фекальными стоками.

Имущество было передано в аренду не для личного использования истцом, а для оборудования гостиницы, в связи с чем, ввиду таких обстоятельств, неоднократного затопления помещения, необходимости постоянной дезинфекции, длительной уборки, проветривания с целью устранения запахов, приведения помещения до необходимого уровня, предусмотренного санитарно-эпидемиологическими правилами, у истца отсутствовала возможность нормального использования помещения по целевому назначению, предполагающему размещение граждан в этом помещении.

На основании положений указанных норм и в соответствии с установленными по делу обстоятельствами суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об обоснованности заявленных обществом требований. При этом судами верно учтено, что первый акт о затоплении был составлен только 05.06.2020, доказательств того, что у истца существовали какие-либо препятствия по составлению акта 01.06.2020 в материалы дела не представлены, в связи с чем требование истца подлежало удовлетворению частично.

Доводы кассатора о вине другого лица не являются основаниями для отмены судебных актов, поскольку предметом спора является неисполнение обязательств со стороны арендодателя, который не лишен права обратиться самостоятельно с требованием о возмещении убытков к лицу, чьими неправомерными действиями был причинен вред имуществу собственника.

Несогласие заявителя жалобы с выводами судов не свидетельствует о нарушении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.12.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 03.04.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-12223/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

А.В. Щанкина