Гражданский кодекс часть 1

кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение от 02.09.2009 (судья Т.В. Абаимова) Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 13.11.2009 (судьи Е.А. Залевская, Л.И. Жданова, М.Х. Музыкантова) Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-12918/2009 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Галс» к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании незаконным бездействия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Галс» (далее – Общество, ООО «Галс») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент) о признании незаконным бездействия Департамента, выразившегося в неисполнении требований, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ; обязании Департамента принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО «Галс» нежилого помещения «Снэк-кафе», общей площадью 205 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ул. Сибиряков-Гвардейцев, 1, по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 руб., и совершить действия, необходимые для реализации ООО «Галс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; обязать Департамент в семидневный срок после вступления решения в законную силу направить ООО «Галс» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Решением от 02.09.2009 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановление от 13.11.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные Обществом требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Департамент, полагая, что при вынесении судебных актов судами были нарушены нормы материального права, выводы, изложенные в судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Обществу в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, помещение после проведения реконструкции не было введено в эксплуатацию, следовательно, спорный объект не был сформирован, что, в свою очередь, является препятствием для заключения договора купли-продажи; договор аренды от 17.10.1995 № 2172/1011 не может служить надлежащим доказательством, подтверждающим право собственности Департамента на помещение; суд, обязав заинтересованное лицо принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО «Галс» нежилого помещения по цене равной рыночной стоимости, фактически предрешил дальнейшие действия последнего; арбитражный суд в оспариваемом решении без законных на то
оснований обязал Департамент принять решение об условиях приватизации спорного нежилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, опровергая доводы жалобы, считает, что арбитражным судом дана правильная правовая оценка имеющимся в деле доказательствам и сделаны обоснованные выводы. Просит оставить решение суда и постановление арбитражного апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 17.10.1995 между Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (в настоящее время - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) - Арендодатель, ООО «Галс» - Арендатор и УЖХ Кировского района - Балансодержатель был заключен договор аренды нежилого помещения № 2172/1011, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 211, 40 кв.м., сроком до 20.09.2008, для использования под швейное ателье.

Впоследствии Обществом была проведена реконструкция помещений под ресторан быстрого питания.

Между Департаментом (Арендодатель) и ООО «Галс» (Арендатор) 01.12.2008 был заключен договор аренды № 031653-050, в соответствии с которым в аренду было передано нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 205 кв.м., сроком до 01.11.2009, для использования под кафе.

Общество 25.02.2009 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что ООО «Галс» соответствует условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, в письме от 25.02.2009 № 19 заявитель просил зачесть в счет оплаты выкупаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, понесенных арендатором при проведении капитального и текущего ремонта.

В ответ на заявление от 25.02.2009 Департамент письмом от 23.03.2009 № 31-04848 сообщил Обществу о том, что заявление может быть принято к рассмотрению после оформления всех правоустанавливающих документов на объект, площадью 205 кв.м., поскольку в указанном нежилом помещении необходимо узаконить выявленную технической инвентаризацией реконструкцию.

Письмом от 20.03.2009 № 31-04849 Департамент в ответ на письмо от 25.02.2009 № 19 сообщил Обществу о необходимости представить все документы, подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта и согласие балансодержателя на его проведение.

Общество 11.06.2009 обратилось в Департамент с письмом (вх. № 31-15813) с предложением заключить договор купли-продажи спорного имущества, приложив проект договора в трех экземплярах, отчет об определении рыночной стоимости имущества № 104/05-09, отчет об определении рыночной стоимости реконструкции № 113/04-09.

Поскольку предложение заявителя не было принято Департаментом, Общество, полагая, что бездействие Департамента противоречит требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что все условия для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО «Галс» соблюдены; помещение после реконструкции было введено в эксплуатацию; спорный объект является сформированным.

Суд кассационной инстанции поддерживает выводы суда, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частями 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что бездействия Департамента противоречат требованиям Закона № 159-ФЗ.

Судами также установлено, что указанные нарушения Департамента препятствуют реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в связи с чем нарушаются права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции обоснованно принято во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу от 11.05.2007 № A45-2942/07-30/123, поскольку в ходе судебного разбирательства по указанному делу был рассмотрен вопрос о законности проведения перепланировки (реконструкции) нежилого помещения по адресу: <...>, площадью 205 кв.м., о вводе его в эксплуатацию.

По делу № А45-2942/07-30/123 также было установлено, что 28.10.1997 комиссия приняла помещение в эксплуатацию, был выдан талон на право открытия предприятия общественного питания.

Из материалов дела следует, что с октября 1997 года и по настоящее время никаких реконструкций или перепланировок в вышеуказанном помещении не проводилось.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, Департаментом не представлено.

Кроме того, по окончании перепланировки (реконструкции) 01.08.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска и ООО «Галс» был подписан акт приема-передачи помещения и дополнительное соглашение к договору аренды от 17.10.1995 № 2172/1011 об использовании арендуемого объекта под предприятие общественного питания.

При таких обстоятельствах доводы Департамента о том, что спорный объект не введен в эксплуатацию и, как следствие, не сформирован, обоснованно не приняты во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку противоречат материалам дела.

Так, согласно имеющимся в материалах дела доказательствам Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области была произведена инвентаризация спорного помещения кафе, которому присвоен инвентарный номер 50:401:001:007355320:0001:20010, а также кадастровый номер 54:35:052315:04:50:401:001:007355320:0001:20010, составлен план первого этажа, экспликация к поэтажному плану.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской № 47391 из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 16.12.2004.

Проанализировав договор аренды от 01.12.2008 № 031653-050, заключенный между Департаментом и ООО «Галс», суды пришли к обоснованному выводу о том, что он содержит все сведения, предусмотренные пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволяет определенно установить объект недвижимости, передаваемый в аренду.

Кроме того, согласно пунктам 3.13, 3.14 Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, утвержденного решением Совета депутатов города Новосибирска от 09.10.2007 № 708, к основным функциям Департамента относятся: организация технической инвентаризации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну; осуществление мероприятий по государственной регистрации права муниципальной собственности города Новосибирска на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, Департаменту о наличии неутвержденной реконструкции стало известно в декабре 2004 года, однако какие-либо действия для ее утверждения Департаментом не принимались.

При таких обстоятельствах суды, учитывая, что одной из целей Закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, правомерно указали, что указанные бездействия повлекли негативные последствия для Общества, заключающиеся в невозможности реализовать предусмотренное Законом № 159-ФЗ право на выкуп арендуемого имущества, действующее до 01.07.2010.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав довод Департамента о том, что вывод арбитражного суда о возникновении у Департамента права собственности на спорное помещение до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) не основан на доказательствах, правомерно его отклонил как необоснованный.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, судебные инстанции установили, что Департамент является собственником спорного помещения.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департаментом доказательств, свидетельствующих о том, что права на спорное помещение возникли у него после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал, что право собственности на спорное помещение возникло у Департамента до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Кроме того, как следует из материалов дела, суд первой инстанции обращался к Департаменту с требованием представить правоустанавливающие документы на спорное помещение, однако данное требование суда исполнено не было.

В своей кассационной жалобе Департамент также не приводит никаких доказательств в обоснование своих доводов.

Вместе с тем судебными инстанциями установлено и следует из материалов дела, что право собственности на данный объект возникло у муниципалитета ранее 1997 года (договор аренды спорного помещения заключен 17.10.1995) на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Нельзя признать состоятельным довод Департамента о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных Обществом требований, предрешив вопрос о рыночной стоимости помещения.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении требований Общества об обязании Департамента принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО «Галс» нежилого помещения «Снэк-кафе» по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 руб., и совершить действия, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд первой инстанции руководствовался пунктом 3 части 4 статьи 201 и статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установив в ходе судебного разбирательства, что бездействие Департамента противоречит требованиям законодательства, суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя правомерно обязал Департамент совершить предусмотренные названной нормой конкретные действия.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суд первой инстанции с учетом правильного применения указанных норм права обоснованно при определении рыночной стоимости объекта использовал представленные истцом отчеты ООО «Консалтинговый центр «Алтекс»: № 104/05-09 - об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 05.05.2009; № 113/04-09 - об определении рыночной стоимости работ по реконструкции помещения по состоянию на 27.04.2009.

Согласно указанным доказательствам рыночная стоимость спорного помещения составляет 6 067 000 руб., рыночная стоимость работ по реконструкции составляет 3 870 327 руб.

Департаментом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, опровергающих указанные суммы, в материалы дела не представлено.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, и с учетом пункта 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, суд правомерно обязал Департамент принять решение об условиях приватизации по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 2 196 673 руб.

Доводы Департамента, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах у кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.09.2009 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 13.11.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-12918/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий И.В. Макаров

Судьи В.П. Богатырев

В.И. Новоселов