Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.12.2017 (судья Остроумов Б.Б.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 (судьи Фертиков М.А., Полосин А.Л., Павлова Ю.И.) по делу № А45-15540/2017 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» (630108, <...> здание КПП цех 17,
ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании убытков
и компенсации за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья (судья Попова И.В.)
в заседании приняли участие представители:общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» - ФИО2 по доверенности
от 09.01.2018; индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 по доверенности от 23.11.2017,
ФИО4 по доверенности от 01.09.2018.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области
с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПРЕСС-ФУД» (далее - общество) 283 117 руб. убытков в размере стоимости восстановительного ремонта помещения, 600 000 руб. компенсации за досрочное расторжение арендатором договора аренды нежилого помещения № 2/16 от 07.04.2016, 15 000 руб. в возмещение расходов по оплате юридических услуг.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.12.2017
с общества в пользу предпринимателя взыскано 283 117 руб. убытков,
6 624 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части исковых требований предпринимателя отказано. С предпринимателя в пользу общества взысканы расходы оплате услуг представителя в размере 22 367 руб.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда
от 09.06.2018 принят отказ предпринимателя от иска в части взыскания 7 714 руб. убытков, решение суда первой инстанции в этой части отменено, производство по делу прекращено. В остальной части решение суда изменено изложением его резолютивной части в редакции, согласно которой с общества в пользу предпринимателя взыскано 275 403 руб. убытков, 6 624 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части исковых требований отказано. С предпринимателя в пользу общества взыскано 22 367 руб. расходов по оплате услуг представителя.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В жалобе заявитель приводит следующие доводы: судом неправильно и без учета пункта 3.3.12 договора аренды применена статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку у общества отсутствует обязательство по возвращению помещения в первоначальном состоянии, а есть обязанность по возврату помещения в удовлетворительном состоянии, которая исполнена; судами не исследован вопрос возврата помещения в удовлетворительном или неудовлетворительном состоянии; суды необоснованно применили положения пункта 2 статьи 616 ГК РФ, поскольку заявленные предпринимателем работы не относятся к текущему ремонту; судом первой инстанции необоснованно отклонен довод общества о том, что устройство дополнительных коммунальных сетей является неотделимым улучшением арендованного имущества, тогда как устройство кабель-каналов для системы энергоснабжения, труб ПВХ для системы водоснабжения и канализации является неотделимым улучшением, поскольку повышает характеристики объекта, связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием помещения; суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что предприниматель не давал согласия на устройство коммуникаций; апелляционный суд не рассмотрел доводы апелляционной жалобы о том, что проведенные ответчиком работы являются неотделимыми улучшениями; вывод суда апелляционной инстанции о том, что помещение возвращено арендодателю с недостатками противоречат материалам дела.

Отзыв на кассационную жалобу предпринимателем не представлен.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представители предпринимателя просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Поскольку решение суда первой инстанции изменено апелляционным судом с принятием новой резолютивной части решения, предметом пересмотра в кассационном порядке может являться только судебный акт апелляционной инстанции.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя
из доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу
об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 07.04.2016 № 2/16-А (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого трехэтажного здания производственного назначения, площадью 489 кв. м, расположенного по адресу: <...> для использования под производство продукции.

Арендатор размещает в арендуемом помещении принадлежащее ему производственное и технологическое оборудование, обеспечивающее выпуск продукции (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора помещение сдается в аренду с 01.05.2016 по 31.12.2020.

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора арендатор обязался содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии
в соответствии с требованиями Роспотребназора, а также установленные
в нем санитарно-техническое, инженерное оборудование, сети и приборы противопожарной безопасности в полной исправности и сохранности, соблюдать правила электрической и пожарной безопасности.

По пункту 3.4 договора арендатор обязался без письменного согласия арендодателя не устанавливать, не подключать и не использовать,
в том числе дополнительные приборы отопления, регулирующую
и запорную арматуру.

Арендатор обязался не производить реконструкцию помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 3.3.6 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.12 возврат помещения арендодателю осуществляется по акту приема-передачи.

Согласно пункту 6.6 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора по основаниям, неуказанным в пунктах 6.4, 6.4.1, 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4 арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере 600 000 рублей в течение 10 календарных дней с момента освобождения помещения.

Спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи
от 01.05.2016, в пункте 2 которого отражено, что помещение находится
в хорошем состоянии, после произведенных реконструкции и ремонта.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 по делу № А45-13326/2017 по спору между обществом и предпринимателем установлен факт отказа общества от договора в связи с невозможностью использования помещения по причине низких температур в нем, а также нарушениями арендодателем своих договорных обязательств. Такой отказ осуществлен 31.03.2017 согласно условиям договора, предусматривающим право одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке по уведомлению стороны.

В последний день аренды (31.03.2017) арендодатель для приемки помещения не прибыл, акт приема-передачи не подписал.

Общество 31.03.2017 освободило занимаемые помещения и направило арендодателю акт приема-передачи (письмо от 03.04.2017 № 18), который истцом не подписан по причине неустранения ответчиком недостатков помещения.

Предприниматель 05.05.2017 направил обществу телеграмму
с приглашением прибыть 11.05.2017 к 10 часам на осмотр помещения площадью 489 кв. м по улице Станционная, 38 для определения размера причиненного ему ущерба, на который ответчик не явился.

В указанное время специалистами общества с ограниченной ответственностью «Заря» (далее – ООО «Заря») произведен осмотр помещения для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ помещения. Согласно отчету оценщика рыночная стоимость работ и материалов для проведения ремонтно-восстановительных работ нежилого помещения по адресу <...>, по состоянию на 11.05.2017 составляет 283 117 руб.

Ссылаясь на то, что в арендованном помещении необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ (демонтаж смонтированных обществом для функционирования его оборудования дополнительных электрических сетей, и труб канализации и водоснабжения, демонтаж колонн из гипсокартона и работы, связанные с демонтажем (замена кафельной плитки, шпаклевание стен в месте установки сетей, восстановление пола и потолка), 06.06.2017 предприниматель направил обществу претензию о возмещении их стоимости в размере, определенном оценщиком ООО «Заря».

Отсутствие удовлетворения претензии явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания
с арендатора компенсации, предусмотренной пунктом 6.6 договора, суд первой инстанции исходил отсутствия оснований для ее выплаты ответчиком, поскольку судебными актами по делу № А27-13326/2017 установлены имеющие для настоящего дела, не подлежащие доказыванию вновь, обстоятельства одностороннего отказа арендатора от договора аренды по причине несоответствия помещения температурным параметрам и нарушениями арендодателем договорных обязательств.

В кассационной жалобе общество не приводит доводов о несогласии с обжалуемыми им судебными актами в указанной части.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания убытков, суд первой инстанции руководствовался статьями 393, 622 ГК РФ и исходил из доказанности причинения истцу убытков вследствие неисполнения арендатором обязанности по возврату арендодателю после прекращения аренды, помещения в состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Суд апелляционной инстанции поддержал все выводы суда первой инстанции по существу спора, изменив решение лишь по основанию отказа истца от части суммы требований.

Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции суд округа не установил.

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, в том числе договоры подряда от 11.04.2016 № 37
на реконструкцию внутренних сетей канализации, от 12.04.2016 № 38
на монтаж системы водоснабжения, от 14.04.2016 № 39 по установке приборов учета, от 17.05.2016 № 43 на ремонт канализации, заключенные между ответчиком и ООО «МЕГАВАТТ Сибирь», учитывая показания свидетеля ФИО5 (директор ООО «МЕГАВАТТ Сибирь»), суды пришли к обоснованному выводу о нарушении ответчиком положений статьи 622 ГК РФ о возврате помещения в том состоянии, в котором он его получил.

Поскольку общество приняло от предпринимателя в аренду помещение без колонн из гипсокартона, дополнительно установленных в нем сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, но в таком же состоянии объект аренды не возвратило, суды правомерно обязали ответчика возместить истцу стоимость демонтажа и вызванной вследствие демонтажа необходимостью восстановления мест врезки, соединения указанных инженерных сетей со стенами, потолком, полом.

Доводы общества о предусмотренном договором условии возврата помещения в удовлетворительном состоянии правильно не приняты судами во внимание, поскольку уровень состояния возвращаемого помещения относится к качественным характеристикам объекта, что не равнозначно изменению технических параметров помещения.

Ссылка общества на создание им улучшений имущества истца вследствие установки дополнительных инженерных сетей, обоснованно отклонены судами, исходя из того, что их прокладка вызвана спецификой осуществляемой обществом в арендованном помещении деятельности – производство продуктов питания. При этом согласно позиции предпринимателя, с учетом того, что помещение не является специальным объектом для производства продуктов питания, необходимость в таком дополнительном оборудовании отсутствует, их наличие приводит к утрате универсальных свойств помещения и препятствует передаче помещения в аренду другому лицу.

Доводы заявителя жалобы о том, что устройство дополнительных коммунальных сетей относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества, являлись предметом исследования судов и обоснованно отклонены с приведением соответствующих мотивов. Ответчик также не доказал, что без установки дополнительного инженерного оборудования объект аренды не мог функционировать в обычных условиях. Обстоятельств, опровергающих выводы судов, ответчиком не приведено, а сама по себе иная оценка обществом установки дополнительного инженерного оборудования как улучшения объекта истца, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, учитывая, также, что собственник помещения заявляет об обратном и письменного согласия на такие изменения своего объекта не давал.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии нарушения обществом обязанности по проведению текущего ремонта объекта аренды, не учитывают, что соответствующие выводы сделаны судом лишь применительно к объему, подлежащих выполнению работ вследствие демонтажа возведенных арендатором дополнительных сетей.

Выводы судов основаны на фактических обстоятельствах, установленных по представленным в дело доказательствам, и им соответствуют. Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении спора по существу судами не допущено.

Доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств, что не входит в полномочия окружного суда (статья 286 АПК РФ).

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей
288 АПК РФ основания для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная по кассационной жалобе, относится на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2018 по делу № А45-15540/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу
без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева

В.В. Сирина