Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме августа 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тихомирова В.В.

ФИО1

при ведении протокола помощником судьи Шороховой И.Г., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на постановление от 20.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бородулина И.И., Павлюк Т.В., Хайкина С.Н.) по делу
№ А45-16615/2021 Арбитражного суда Новосибирской области по заявлению общества
с ограниченной ответственностью «Константа» (630055, Новосибирская обл.,
<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)
к мэрии города Новосибирска (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным действия (бездействия), выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Ершова Л.А.) в заседании участвовал представитель мэрии города Новосибирска ФИО2 по доверенности от 30.12.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Константа» (далее – ООО «Константа», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным действия (бездействия) мэрии города Новосибирска (далее – мэрия), выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535, просило обязать внести изменения в договор аренды в части формирования частей участка.

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области
в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 20.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым признано незаконным действие (бездействие), выраженное в письме от 16.03.2021
№ 31/17/03535. Суд апелляционной инстанции обязал мэрию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Константа» путем внесения изменений
в договор аренды от 01.09.2014 № 119206р в части формирования частей земельного участка в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда
по настоящему делу. С мэрии в пользу ООО «Константа» взысканы судебные расходы
в виде уплаченной государственной пошлины в размере 4 500 руб., из которых 3 000 руб.
по первой инстанции и 1 500 руб. по апелляционной инстанции.

Мэрия, не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, обратилась с кассационной жалобой, просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области.

В обоснование жалобы мэрия указывает на отсутствие в материалах дела доказательств существенного нарушения договора мэрией; с момента заключения договора фактически обстоятельства, связанные с возможностью общества использовать объект аренды, не изменялись; возведение обществом одного из объектов капитального строительства не является нарушением условий договора со стороны мэрии, соответствует тому, на что рассчитывали стороны при заключении договора. Кассатор отмечает, что суд апелляционной инстанции обязал мэрию внести изменения в договор, при этом не конкретизировал, какие именно изменения должны быть внесены. Земельное законодательство предусматривает специфику предоставления земельных участков
в аренду для эксплуатации объекта капитального строительства и для завершения строительства таких объектов, что не было учтено судами.

Общество в возражениях на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая постановление апелляционного суда соответствующим действующему законодательству.

В судебном заседании представитель мэрии доводы жалобы поддержал.

Заслушав представителя мэрии, изучив доводы кассационной жалобы, проверив
в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.09.2014 между мэрией
и ООО «Константа» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 119206р в целях строительства арендатором стоянки для автомобилей закрытого типа по улице Бородина.

С учетом дополнительного соглашения от 16.05.2016 № 1 в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051170:2296, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 15 851 кв. м, с разрешенным использованием: общественные здания административного назначения.

Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2014 по 01.09.2017 (пункт 1.4 договора).

По истечении срока действия договор продлен на тех же условиях
на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

14.12.2016 ООО «Константа» получено разрешение на строительство
№ 54-Ru54303000-258-2016 в целях строительства общественных зданий административного назначения, предполагающего строительство общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) – 1 этап строительства и общественного здания административного назначения № 2 – 2 этап строительства.

Срок действия разрешения до 11.05.2019.

20.03.2020 ООО «Константа» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-43-2020.

Согласно разрешению в эксплуатацию введено общественное здание административного назначения № 2 – 2 этап строительства общественных зданий административного назначения.

14.07.2020 зарегистрировано право собственности ООО «Константа» на объект: общественное здание административного назначения № 2 – 2 этап строительства общественных зданий административного назначения (кадастровый номер объекта 54:35:051170:2358).

17.12.2020 обществом получено разрешение на строительство № 54-Ru54303000-258и-2020 в целях строительства общественного здания административного назначения
№ 1 (по генплану) – 1 этап строительства общественных зданий административного назначения.

19.11.2020 ООО «Константа» обратилось в мэрию с заявлением о разъяснении порядка размежевания участка на два: один для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:051170:2358, второй – для завершения строительства объекта первого этапа строительства.

Целью образования частей земельного участка для арендатора является снижение размера арендных платежей с учетом наличия на земельном участке введенного
в эксплуатацию объекта.

Согласно выписке из протокола от 24.12.2020 № 470 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение о формировании частей земельного участка
с кадастровым номером 54:35:05170:2296.

Предполагалось формирование частей земельного участка площадью 2 935 кв. м
и 12 916 кв. м с последующим внесением изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2014 № 119206р.

Письмом от 21.01.2021 № 31/17/00761 мэрия сообщила арендатору о необходимости предоставления межевого плана в связи с образованием частей земельного участка.

Межевой план в связи с образованием частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:051170:2296 подготовлен 22.01.2021 кадастровым инженером ФИО3 во исполнение договора, заключенного с ООО «Константа».

Согласно межевому плану сформированы две части земельного участка
с кадастровым номером 54:35:05170:2296 площадью 2 935 кв. м (для завершения строительства) и 12 916 кв. м (для эксплуатации объекта).

В феврале 2021 года ООО «Константа» представило межевой план в мэрию
и просило внести изменения в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2016 № 119206р.

Письмом от 16.03.2021 № 31/17/03535 мэрия отказала во внесении изменений
в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2016 № 119206р в части образования частей земельного участка с кадастровым номером 54:35:051170:2296 в связи с принятием комиссией по вопросам земельных отношений
и застройки земельных участков на территории города Новосибирска решения об отмене решения комиссии от 24.12.2020 № 470.

В письме от 26.06.2021 № 31/17/09824 мэрия обратила внимание ООО «Константа» на то, что строительство общественных зданий административного назначения
на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051170:2296 не завершено в полном объеме.

В связи с тем, что территория, необходимая для завершения строительства общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) частично
не вошла в образуемую часть (ЗУ1 площадью 2 935 кв. м), комиссией принято решение
об отмене решения от 24.12.2020 № 470 (пункт 7.1) о формировании частей земельного участка.

В материалы дела ООО «Константа» представлено заключение общества
с ограниченной ответственностью «ДАЙМ» № 12-2021-ТЗ, согласно которому образуемая часть площадью 2 935 кв. м земельного участка с кадастровым номером 54:35:051170:2296 для завершения строительства общественного здания административного назначения № 1 (по генплану) соответствует требованиям строительных и иных градостроительных норм, площадь образуемой части является достаточной и минимально необходимой для завершения строительства общественного здания административного назначения № 1
(по генплану).

Общество обратилось с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) мэрии, выраженного в письме от 16.03.2021 № 31/17/03535, просит обязать заинтересованное лицо внести изменения в договор аренды в части формирования частей участка. По мнению заявителя, отказ подлежит признанию незаконным, поскольку противоречит ранее совершенным мэрией действиям – комиссией принято решение
о внесении изменений в договор, арендатору предложено провести кадастровые работы
по формированию частей земельного участка, после завершения кадастровых работ арендатор вновь обратился к арендодателю с заявлением о внесении изменений в договор, в совершении которых мэрией было отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности обществом законодательно установленной обязанности мэрии по внесению изменений в существующий между сторонами договор аренды
от 01.09.2014 № 119206р.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция исходила
из того, что образование испрашиваемых обществом частей земельного участка подлежит на основании схемы, подготовленной и согласованной мэрией, и на основании которой изготовлен межевой план образуемых участков; часть земельного участка является объектом земельных отношений, государственная регистрация таких частей, а также договора аренды частей участка возможна на основании статей 43, 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на основании чего пришла к выводу, что оспариваемый отказ мэрии не соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства, нарушает права общества. Соразмерным допущенному нарушению способом восстановления прав является возложение на мэрию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем внесения изменений в договор аренды от 01.09.2014 №119206р в части формирования частей земельного участка в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Между тем апелляционный суд не принял во внимание следующее.

По правилам главы 24 АПК РФ суды разрешают споры о правах, свободах и законных интересах граждан, организаций, неопределенного круга лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений (споры в сфере публичных правоотношений), осуществляя проверку законности решений, действий (бездействия) органов и лиц, наделенных публичными полномочиями.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд, в том числе
по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;

5) осуществление государственного кадастрового учета;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора аренды или купли-продажи.

Пунктом 7 статьи 39.15 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам ЗК РФ.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).

Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 ЗК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Как следует из материалов дела, ООО «Константа» 19.11.2020 обращалось в мэрию с заявлением о разъяснении порядка размежевания участка на два и впоследствии просило внести изменения в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.09.2016 № 119206р.

Таким образом, обществом не были совершены действия в рамках предусмотренной законодательством процедуры предоставления земельного участка, соответственно, уполномоченный орган не совершал действий (бездействия) в рамках указанной процедуры.

Общество, исходя из содержания его заявления, просило мэрию сразу внести изменения в договор аренды вне предусмотренной земельным законодательством процедуры, предусматривающей все указанные выше этапы предоставления земельного участка, не совершив необходимых для этого действий, в связи с чем права общества не нарушены. Какой-либо порядок принятия решения по указанным обществом заявлениям не предусмотрен, в связи с чем оснований для вывода о нарушении установленного порядка принятия решений у суда апелляционной инстанции не имелось.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 ЗК РФ одним из оснований принятия решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка является то, что схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

Доказательств рассмотрения вопроса о соответствии схемы установленным требованиям в рамках указанной процедуры предварительного согласования предоставления земельного участка в деле не имеется, выписка из протокола от 24.12.2020 № 470 не является ни одним из видов решений, принимаемых уполномоченным органом в соответствии с изложенной выше процедурой предоставления земельного участка.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора, правильно оценив требование общества как направленное на внесение изменений в договор аренды, которое, в данном случае, могло быть обосновано только положениями норм гражданского законодательства (глава 29 Гражданского кодекса Российской Федерации «Изменение и расторжение договора»), не установив наличие оснований для внесения изменений в договор аренды, обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

Следовательно, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, которое, с учетом обстоятельств дела, соответствует нормам материального и процессуального права.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 АПК РФ), в связи с чем постановление апелляционного суда по настоящему делу подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 20.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А45-16615/2021 Арбитражного суда Новосибирской области отменить.

Оставить в силе решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16615/2021.

Отменить меры по приостановлению исполнения постановления от 20.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-16615/2021 Арбитражного суда Новосибирской области, принятые определением от 26.05.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи В.В. Тихомиров

А.В. Щанкина