Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме октября 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Транснефть-Западная Сибирь» на решение
от 25.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья
ФИО2) и постановление от 06.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Марченко Н.В., Полосин А.Л., Усанина Н.А.)
по делу № А45-1670/2017 по заявлению акционерного общества «Транснефть-Западная Сибирь» (644033, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Новосибирской области (630091, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения.

В заседании приняли участие представители:

от акционерного общества «Транснефть-Западная Сибирь» –
ФИО3 по доверенности от 17.05.2017, ФИО4
по доверенности от 10.03.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – ФИО5 по доверенности
от 02.10.2017.

Суд установил:

акционерное общество «Транснефть-Западная Сибирь» (далее –
АО «Транснефть-Западная Сибирь», общество, заявитель) обратилось
в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра по Новосибирской области, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения
об отказе в государственной регистрации договора субаренды от 08.08.2016 № 2 части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – ООО «Нива») и обязании его зарегистрировать.

Решением от 25.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

АО «Транснефть-Западная Сибирь» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества.

По мнению подателя жалобы, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть; текстуальное и графическое описание части земельного участка
с определением ее местоположения, площади, границ на схеме позволяет определенно установить предмет договора субаренды и имущество, подлежащее передаче по данному договору, а также свидетельствует
об отсутствии между сторонами договора субаренды разногласий относительно указанных характеристик передаваемой в субаренду части земельного участка; выводы судов о том, что обременению подлежит исключительно часть земельного участка, а не весь земельный участок, основан на неправильном толковании норм права; учитывая, что предмет договора субаренды части земельного участка от 08.08.2016 № 2 согласован сторонами, право на земельный участок с кадастровым номером 54:30:026601:4336 зарегистрировано за ООО «Нива», соответственно, заведено дело правоустанавливающих документов, требование
о необходимости предоставления кадастрового паспорта на объект аренды является незаконным; в данном случае обременение устанавливается на весь земельный участок в целом; целью приостановки являлась не постановка части земельного участка на кадастровый учет, а внесудебное урегулирование спорного вопроса, и не может рассматриваться в качестве действий/бездействий заявителя, направленных на получение отказа
в государственной регистрации; поскольку заявителем при обращении
в Управление Росреестра по Новосибирской области были представлены все необходимые документы для государственной регистрации договора субаренды части земельного участка от 08.08.2016 № 2, основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные Федеральным законом
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), отсутствовали, отказ в государственной регистрации указанного договора субаренды является незаконным.

В судебном заседании представители общества доводы кассационной жалобы поддержали, представитель управления просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов
в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел
к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, АО «Транснефть-Западная Сибирь» 16.09.2016 подано заявление о государственной регистрации субаренды части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336. На государственную регистрацию представлены документы согласно расписке № 54/001/595/2016-188.

Государственная регистрация 30.09.2016 была приостановлена
на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ сроком на один месяц
в связи со следующими обстоятельствами.

По договору от 08.08.2016 № 2 объектом субаренды является часть земельного участка.

Согласно сведениям ГКН часть площадью 120 341 кв. м, которая предоставляется по договору субаренды от 08.08.2016 № 2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336,
на кадастровый учет не поставлена.

Заявитель 12.12.2016 получил сообщение об отказе в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336.

Не согласившись с отказом, изложенным в сообщении от 25.11.2016
№ 54/001/595/2016-188, в проведении государственной регистрации сделки субаренды части земельного участка по договору от 08.08.2016 № 2, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовались статьями 2, 13, 17, 18, 20, 26 Закона № 122-ФЗ, статьями 1, 7, 16 Федерального закона от 24.07.2007
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон
№ 221-ФЗ), и исходили из того, что согласно сведениям ГКН часть земельного участка площадью 120 341 кв. м, которая предоставляется
по договору субаренды от 08.08.2016 № 2 в отношении земельного участка
с кадастровым номером 54:30:026601:4336, на кадастровый учет
не поставлена, в связи с чем запрещено осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество
и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки
в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии
с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество
и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется
не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 9 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения, согласно которым если
по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта
на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь
в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта
на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию обществом представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, являющегося предметом субаренды. После подписания договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование
и владение часть земельного участка, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации передаваемого объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

Требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения об объекте, являющемся предметом субаренды, то есть достижения согласия в данной части.

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана
в субаренду, ранее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку договор субаренды содержит приложение, которое является графическим описанием передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, данный документ представлен на государственную регистрацию вместе с заявлением, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый отказ
не соответствуют положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Сама по себе возможность представления сторонами сделки
на государственную регистрацию кадастрового паспорта, не означает обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды
по причине его отсутствия. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета субаренды, заинтересованным лицом не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа послужило
то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет субаренды.

Частью 3 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В связи с изложенным требование АО «Транснефть-Западная Сибирь»
о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Новосибирской области в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции
и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств,
но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 названной статьи.

В связи с отменой судебных актов и в соответствии со статьей 110
АПК РФ расходы по уплате государственной пошлиныподлежат взысканию с управления в пользу общества.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области
и постановление от 06.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-1670/2017 отменить.

Принять новый судебный акт.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка от 08.08.2016 № 2 с кадастровым номером 54:30:026601:4336. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать договор субаренды части земельного участка
от 08.08.2016 № 2.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу акционерного общества «Транснефть-Западная Сибирь» 6 000 рублей судебных расходов.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

С.И. Шуйская