Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме июля 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Володиной Ю.В.

рассмотрел кассационную жалобу администрации города Бердска
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2015 (судья Уколов А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015 (судьи Шатохина Е.Г., Афанасьева Е.В., Фролова Н.Н.) по делу № А45-17338/2014

по заявлению администрации города Бердска (633010, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вербена» (630091,
<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам аренды.

Другое лицо, участвующее в деле: муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства»(633009, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.)
в заседании участвовал представитель администрации города Бердска – ФИО2 на основании доверенности от 05.08.2014 № 48/010121.

Суд установил:

Администрация города Бердска (далее - администрация) обратилась
в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вербена» (далее - ООО «Вербена», общество) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, об обязании заключить:

1) дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 № 475
в следующей редакции:

«В соответствии с п. 5.1. договора аренды от 28.09.2011 № 475, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункты 3.1. и 3.4. договора, изложив их в следующей редакции:

3.1. Размер арендной платы.

За арендуемое нежилое помещение с 15.07.2014 «Арендатор» оплачивает арендную плату по ставке 149,26 руб. за 1 кв.м, что за общую площадь арендуемого помещения 146,1 кв.м, без учета налога на добавленную стоимость, составляет 21 806,89 рублей в месяц.

3.4. Размер арендной платы по договору изменяется ежегодно «Арендодателем» по следующим основаниям:

-в связи с изменением уровня инфляции;

-изменением стоимости арендованного имущества после проведения оценки рыночной стоимости арендной платы»;

2) дополнительное соглашение к договору аренды от 28.09.2011 № 474
в следующей редакции:

«В соответствии с п. 5.1. договора аренды от 28.09.2011 № 474, стороны пришли к соглашению внести изменения в пункты 3.1. и 3.4. договора, изложив их в следующей редакции:

3.1. Размер арендной платы.

За арендуемое нежилое помещение с 01.01.2014 «Арендатор» оплачивает арендную плату по ставке 77,07 руб. за 1 кв.м, что за общую площадь арендуемого помещения 827,07 кв.м, без учета налога на добавленную стоимость, составляет 63742,28 рублей в месяц.

3.4. Размер арендной платы по договору изменяется ежегодно «Арендодателем» по следующим основаниям:

-в связи с изменением уровня инфляции;

-изменением стоимости арендованного имущества после проведения оценки рыночной стоимости арендной платы».

Заявленные требования основаны ссылкой на нормы статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса РФ.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ
к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Администрация указывает на не исследование судами доводов
об изменении договоров в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, сославшись на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А45-13564/2014, которыми при аналогичных обстоятельствах исковые требования администрации были удовлетворены.

В отзыве на кассационную жалобу общество высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, просило оставить без изменения принятые по делу судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм права, соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими оставлению без изменения.

Судами по материалам дела установлено, что на основании заключенныхмежду администрацией (арендодателем), ООО «Вербена» (арендатором)
и МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (балансодержателем) договора аренды от 28.09.2011 № 474 и договора аренды от 28.09.2011 № 475 общество приняло в пользование и владение
соответственно нежилые помещения общей площадью 827,07 кв.м
и нежилые помещения общей площадью 146,1 кв.м, расположенные в здании (общей площадью 2264,9 кв.м) по адресу: <...>
.

Срок аренды по договорам установлен сторонами с 28.09.2011
по 27.09.2021 (пункт 1.4 договоров аренды).

Пунктом 3.1 договора аренды от 28.09.2011 № 474 предусмотрено, что арендная плата определяется по ставке 68,74 руб. за 1 кв.м в соответствии
с приложением № 2; арендная плата за общую площадь арендуемого помещения 827,07 кв.м без учета НДС составляет 56 852 руб. в месяц или
682 224 руб. за год.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 28.09.2011 № 475 арендная плата определяется по ставке 101,93 руб. за 1 кв.м в соответствии
с приложением № 2; арендная плата за общую площадь арендуемого помещения 146,1 кв.м без учета НДС составляет 14 892 руб. в месяц или
178 704 руб. за год.

Как указано в пунктах 3.4 договоров аренды № 474 и № 475 размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Администрация провела оценку рыночной стоимости арендной платы
за использование нежилых помещений площадью 827,07 кв.м и 146,1 кв.м, выполненную независимым оценщиком - ООО «Сибирский центр экономического анализа».

В соответствии с отчетом № 109 (3К)/13-1/10 от 08.10.2013
об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилых помещений площадью 827,07 кв.м рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м в месяц без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов составила 77,07 руб.

По отчету № 109 (3К)/13-1/11 от 08.10.2013 об определении рыночной стоимости арендной платы за использование нежилых помещений площадью 146,1 кв.м рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м месяц без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов составила 149,26 руб.

Ссылаясь на установление рыночной стоимости арендной платы
за использование спорных нежилых помещений, администрация сообщила
об увеличении арендной платы и направила для подписания дополнительные соглашения по изменению условий относительно определения арендной платы к договорам аренды № 474 и № 475.

Общество от подписания дополнительных соглашений отказалось, мотивировав отсутствием оснований для увеличения арендной платы, поскольку договоры аренды не содержат условий по изменению размера арендной платы.

Указывая на незаконность отказа общества от подписания дополнительных соглашений, в этой связи причинение ущерба, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, исследовав представленные доказательства и приведенные доводы, пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие
с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств
не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась
по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора
не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ закреплено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Основанием для внесения в договора аренды изменений относительно установления арендной платы администрация указала на определение рыночной стоимости месячной арендной платы по отчетам независимого оценщика.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,
но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, условия спорных договоров аренды не предусматривают случаи возможности изменения арендной платы.

Исходя из содержания пунктов 3.4 договоров аренды, приняв
во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10, суды указали, что включение в договора аренды условия о возможности изменения по соглашению сторон размера арендной платы само по себе не свидетельствует о принятии сторонами сделки обязательства по заключению в будущем соглашения
об изменении арендной платы по требованию одной из сторон.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки
в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Заключая договоры аренды на длительный срок, арендодатель мог предвидеть возможность увеличения размера стоимости аренды в период действия договоров аренды.

Судами также указано, что в связи с отсутствием согласования сторонами договоров аренды возможности передаче на рассмотрение суда спора по вопросу об изменении размера арендной платы, недопустимо внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договоры
по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о недоказанности администрацией наличия предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса РФ оснований для внесения изменений условий спорных договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств и в судебном порядке, правомерно отказав в удовлетворении исковых требований.

Приведенные администрацией в кассационной жалобе доводы рассмотрены и подлежат отклонению.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку,
не опровергают выводы судов по существу спора, не свидетельствуют
о неправильном применении норм права. Основанные на неверном толковании норм права доводы администрации фактически направлены
на иную оценку выводов арбитражных судов относительно доказательств
и установленных обстоятельств по делу, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ссылка администрации на судебные акты по делу № А45-13564/2014
не принимается судом кассационной инстанции, поскольку данные судебные акты приняты в отношении иных конкретных обстоятельств дела.

Оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Также судом кассационной инстанции не установлено допущенных судами при рассмотрении дела нарушений, влекущих отмену судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2015
и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015 по делу № А45-17338/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Бердска – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Л.В. ФИО3

Судьи Н.В. Орлова

В.В. Тихомиров