Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу администрации города Бердска на решение
от 14.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Лузарева И.В.)
и постановление от 13.05.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда
(судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А45-18843/2021
по иску администрации города Бердска (633010, Новосибирская обл., г. Бердск,
ул. М. Горького, д. 9, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» (119002, г. Москва,
пер. Карманицкий, д. 9, пом. I, ком. 14, ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства отсутствующим.

Третьи лица: акционерное общество «ДВИЦ ипотечный центр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Новосибирской области.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» – ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от акционерного общества «ДВИЦ ипотечный центр» – ФИО3 по доверенности
от 13.01.2021.

Суд установил:

администрация города Бердска (далее – администрация, истец) обратилась
в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная управляющая корпорация» (далее – ООО «МУК», общество, ответчик) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства, площадью 637 кв. м,
с кадастровым номером 54:32:010366:519, а также площадью 468,6 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: <...> в районе рынка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «ДВИЦ ипотечный центр» (далее – АО «ДВИЦ ипотечный центр») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра по Новосибирской области).

Решением от 14.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 13.05.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась с кассационной жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции
и постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы администрация указывает на то, что суды неверно определили обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, что привело к неправильному применению норм материального права; полагает, что истцу необоснованно было отказано в представлении дополнительных доказательств, необоснованно отклонены ходатайства о вызове и опросе специалиста ФИО4
и опросе кадастрового инженера ФИО5, о назначении по делу судебной экспертизы; считает, что действия кадастрового инженера и правовая экспертиза документов, которая должны были быть проведены при внесении записи в ЕГРН государственным регистратором, не подтверждают законность регистрации спорных объектов и их существование, поскольку в силу пункта 6 статьи 8.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) любое зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке; выводы судов об отсутствии у истца нарушенного права, материально-правового интереса и неверно выбранном способе защиты нарушенного права, сделаны без учета обстоятельств дела, противоречат действующему законодательству и сложившейся правоприменительной практике.

От ООО «МУК» поступил отзыв на кассационную жалобу, в приобщении которого
к материалам дела судом округа отказано ввиду отсутствия доказательств заблаговременной отправки всем участвующим в деле лицам.

В судебном заседании представители ООО «МУК» и АО «ДВИЦ ипотечный центр» просили в удовлетворении жалобы отказать, считая судебные акты соответствующими действующему законодательству.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа не находит оснований для отмены обжалуемого решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07.04.2015 между администрацией и ООО «Лесоторговая база № 1» был заключен договор аренды земельного участка № 231-д, согласно которому администрация передает,
а ООО «Лесоторговая база № 1» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46, расположенный по адресу: <...>
в районе рынка, площадью 3 025,0 кв. м.

Срок действия указанного договора окончен 26.02.2020, регистрационная запись
о праве аренды земельного участка ООО «Лесоторговая база № 1» погашена.
ООО «Лесоторговая база № 1» прекратило деятельность 25.09.2020.

На указанном земельном участке ООО «Лесоторговая база № 1» были возведены
и зарегистрированы следующие объекты:

– объект незавершенного строительства, площадью 468,6 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: <...> в районе рынка.
Дата присвоения кадастрового номера – 15.03.2018, степень готовности – 6%;

– объект незавершенного строительства, площадью 637 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:519, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: <...> в районе рынка.
Дата присвоения кадастрового номера – 14.03.2018, степень готовности – 3%.

Строительство объектов не завершено, срок действия разрешения на строительство от 07.10.2015 № 54-301000-89-2015, выданного ООО «Лесоторговая база № 1», закончился 19.06.2018.

06.02.2020 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 от ООО «Лесоторговая база № 1» к ООО «МУК».

Переход права собственности на объект незавершенного строительства произошел на основании соглашения об отступном от 01.05.2019 № 1, заключенного между
ООО «Лесоторговая база № 1» и ответчиком.

02.06.2020 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:520 от ООО «Лесоторговая база № 1» к ООО «МУК».

02.09.2020 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта
с кадастровым номером 54:32:010366:520, в связи с заключением ипотечного договора
№ 2-НСК/2020 от 20.08.2020 (залогодержатель – АО «ДВИЦ ипотечный центр»).

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН на объекты незавершенного строительства от 09.09.2020.

Согласно позиции истца, ООО «Лесоторговая база № 1» и ответчик зарегистрировали право собственности на несуществующие объекты недвижимости, так как степень и объем выполненных работ по их созданию не позволяют идентифицировать эти объекты в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.

Согласно представленному администрацией заключению по итогам исследования объекта с кадастровым номером 54:32:010366:519, расположенного по адресу: <...> на земельном участке
с кадастровым номером 54:32:010366:46, степень готовности спорного объекта незавершенного строительства на дату 14.04.2021 составляет 0,008%.

В отношении второго объекта незавершенного строительства по заданию администрации также было подготовлено заключение по итогам исследования объекта
с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46. Согласно выводам экспертного исследования степень строительной готовности объекта с кадастровым номером 54:32:010366:520 составляет 0%.

Истец, ссылаясь на то, что наличие зарегистрированного права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:32:010366:519, 54:32:010366:520, нарушает права администрации, поскольку делает невозможной реализацию права на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 54:32:010366:46, на котором были начаты вышеуказанные строительные работы, обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел
к выводу о том, что записи в ЕГРН о правах ООО «МУК» на спорные объекты незавершенного строительства не нарушают право истца на распоряжение земельным участком, администрация при рассмотрении дел № А45-15882/2020,
№ А45-8142/2021 признавала факт наличия в натуре объектов незавершенного строительства с обоснованием их стоимости, доказательства обратного в материалы настоящего дела не представлены.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит
из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав
и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или
к реальной защите законного интереса.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица
на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное
в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поэтому именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества является одним
из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Способ защиты, заключающийся в требовании о признании зарегистрированного права отсутствующим может быть использован в том случае, если объект, на который зарегистрировано право в ЕГРН, фактически не является недвижимостью. При этом само право собственности ответчика на данный объект как движимый в данном случае
не оспаривается.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. При этом, постановка на кадастровый учет и государственная регистрация права сами по себе не означают, что сооружение является недвижимым имуществом. Наличие технического паспорта на объект также не служит доказательством создания такого объекта в качестве недвижимости, а содержит только описание фактического состояния.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В данном случае правовая квалификация имущества как недвижимого осуществляется судом, рассматривающим спор, исходя из признаков, указанных в гражданском законодательстве.

Отклоняя доводы истца, суды первой и апелляционной инстанций по существу исходили из того, что истец не доказал отсутствие у спорных объектов, зарегистрированных как объекты незавершенного строительства с определенной степенью готовности, на момент такой регистрации признаков объектов недвижимости. Судами учтено, что регистрация права собственности состоялась в марте 2018 года, тогда как обследование земельного участка, на котором расположены спорные объекты, было осуществлено в 2021 году, после рассмотрения судебных споров, в которых администрация не ставила под сомнение наличие на земельном участке именно объектов недвижимости, основывала свою правовую позицию на стоимости таких объектов
в размере 29 502 615,04 руб.

Решением от 29.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу
№ А45-15882/2020, оставленным без изменения постановлением от 28.05.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 05.10.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, администрации города Бердска отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «МУК» об изъятии спорных объектов незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Судами было установлено, что для ответчика администрацией были созданы такие условия, при которых начатое на земельном участке строительство объектов недвижимости завершить было невозможно.

При рассмотрении дела № А45-15882/2020 администрацией города Бердска
в материалы дела представлялся акт визуального осмотра от 11.06.2020 № 9, составленный сотрудниками администрации, подтверждающий факт наличия
на земельном участке объектов незавершенного строительства в натуре. В акте указано
на наличие на земельном участке монолитного железобетонного фундамента толщиной 0,6 метра, размеры объекта в соответствии с проектной документацией (многоквартирный дом с нежилыми помещениями) в осях 1-6 – 23,1 метра, в осях А-Л – 22,8 метра.

В рамках рассмотрения дела № А45-8142/2021 по исковому заявлению администрации города Бердска к ФИО2 о привлечении к субсидиарной ответственности по обязательствам ООО «Лесоторговая база № 1» в размере
9 208 949,50 руб. администрация отстаивала правовую позицию о том, что при наличии неисполненных решений суда о взыскании задолженности за пользование земельным участком, ООО «Лесоторговая база № 1» в лице ФИО2 в период действия договора аренды от 09.04.2015 № 231-д было заключено два соглашения об отступном в пользу участника ООО «Лесоторговая база № 1» – ООО «МУК», на основании которых право собственности на два объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:32:010366:519 и 54:32:010366:520 перешло к ООО «МУК», при этом стоимость передаваемого имущества – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 определена в размере 29 502 615,04 руб.

Постановлением от 12.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-8142/2021 исковые требования администрации удовлетворены, с ФИО2 взыскано 3 069 649,83 руб., судебный акт по данному делу основан в том числе
на подтверждении передачи фактически всех активов общества (единственные активы – объекты незавершенного строительства) для погашения требований отдельного кредитора в условиях недостаточности средств и имущества для погашения всех долгов.

Несмотря на осуществленную защиту прав истца в рамках дела № А45-8142/2021
на основании подтверждения самим истцом наличия у ООО «Лесоторговая база № 1» активов в виде объектов незавершенного строительства, администрация по настоящему делу обратилась с требованием, направленным на подтверждение противоположного факта – отсутствие активов как объектов недвижимости.

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля (estoppel), являющийся одним из средств достижения правовой определенности и препятствующий недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам. Законодательством не допускается противоречивое и недобросовестное поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона
в своих действиях разумно полагалась на них.

В отношении самих объектов, являющихся предметом спора, судами дана оценка представленным в дело техническим заключениям, по результатам которой
не установлено отсутствие спорных объектов, учтено проведение земляных работ
на участке, которые повлияли на состояние одного из спорных объектов, сделан вывод
о недоказанности требований истца.

Относительно обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 (жилой дом) техническим заключением установлено, что при обследовании обнаружена в котловане бетонная конструкция, размер которой в плане составляет 22 800 ? 23 100 (см) по крайним осям. В центральной части конструкции имеется углубление размером 500 ? 500 мм, глубиной 600 мм, предназначенное для организации ввода в здание инженерных коммуникаций, выполнена закладка футляров
из стальных труб диаметром 315 мм. Специалистом был сделан вывод о состоянии фундамента жилого дома, который может быть оценен как ограниченно-работоспособный.

Указанный акт, подписанный и.о. заместителя начальника управления – начальника отдела градостроительства администрации г. Бердска ФИО6, а также архитектором 1 категории управления градостроительства администрации г. Бердска ФИО7, и проектная документация были приобщены к материалам настоящего дела), установлено, что размеры фундамента, указанные в акте визуального осмотра
от 11.06.2020 № 9 согласуются с размерами, указанными в техническом заключении
по результатам обследования объекта: «Строящиеся жилой дом и магазин
по ул. Черемушной в г. Бердске», представленном в материалы дела ответчиком.

По объекту «Строящиеся жилой дом и магазин по ул. Черемушной в г. Бердске. Элементы фундаментов» в результате обследования установлено, что ограждение стройплощадки частично разобрано, на участке строительства видны следы работы строительной/дорожной техники.

В месте расположения фундамента строящегося магазина (54:32:010366:520)
на момент обследования выполнены не предусмотренные проектом земляные работы, которые нарушили планировку площадки в месте строительства магазина, в результате чего используемые для строительства магазина буронабивные сваи засыпаны грунтом.
В ходе осмотра объекта удалось обнаружить лишь несколько свай из монолитного железобетона, сечением 300 ? 300, с шестью выпусками арматуры = 16 мм (фотографии земельного участка приобщены к указанному заключению).

При этом представленное истцом заключение от 05.07.2021 № 05-07/21 ЭЗ по итогам исследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:520 (магазин) не имеет никакого отношения к данному объекту незавершенного строительства, поскольку исходя из приложенных к заключению фотографий исследование было выполнено в отношении расположенной на земельном участке площадки для помывки колес строительной техники. Данное обстоятельство было подтверждено также мнением эксперта от 16.09.2021 № ПЦ21-128 относительно представленного администрацией в материалы дела заключения.

Суд кассационной инстанции не вправе отвергать обстоятельства, которые суды сочли доказанными, и принимать решение на основе иной оценки представленных доказательств, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы полномочий, предусмотренных статьей 287 АПК РФ, о существенном нарушении норм процессуального права и о нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих
в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016
№ 305-ЭС16-7224).

Кроме этого, суд округа принимает во внимание следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности
на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование
об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано
в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку судом в рамках дела № А45-15882/2020 администрации было отказано
в удовлетворении требования об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, исходя из положений указанных норм разумным ожиданием собственника объекта незавершенного строительства является разрешение вопроса о его правах в отношении земельного участка, а не рассмотрение требования администрации, направленного на распоряжение земельным участком без каких-либо обременений в виде объектов незавершенного строительства, в обход основополагающего принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции и апелляционный суд обоснованно отказали администрации в удовлетворении заявленных требований.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции
не имеется.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального
и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе,
не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу –
без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление
от 13.05.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-18843/2021оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

Д.С. Дерхо