Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы
веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» помощником судьи Муталиповым Р.Б., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 29.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 26.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу
№ А45-19342/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Оловозаводская» (в настоящее время – общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оловозаводская»; 630049, <...>,
ИНН <***>, ОГРН <***>) к мэрии города Новосибирска (630099,
<...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании мэрии города Новосибирска нарушившей сроки выполнения обязательств
по договору о развитии застроенной территории № 31 от 08.07.2016, об обязании устранить допущенные нарушения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска.

В заседании в помещении здания Арбитражного суда Западно-Сибирского округа принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оловозаводская» - директор ФИО2, решение единственного участника от 19.01.2022, лист записи Единого государственного реестра юридических лиц, диплом.

При помощи системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» в онлайн-заседании участвовал представитель от мэрии города Новосибирска - ФИО3, доверенность от 24.12.2021 (сроком до 31.12.2022), диплом.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Оловозаводская» (в настоящее время – общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оловозаводская»; далее - ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская», Общество, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области
с иском, уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) о признании мэрии нарушившей сроки выполнения обязательств по договору
о развитии застроенной территории № 31 от 08.07.2016; об обязании мэрии подписать дополнительное соглашение о продлении срока исполнения обязательств
ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская»; об обязании исполнить условия договора о развитии застроенной территории № 31 от 08.07.2016; о признании недействительным отказа от исполнения договора о развитии застроенной территории
№ 31 от 08.07.2016, изложенный в уведомлении № 31/21-2140 от 30.04.2021.

22.12.2021 при объявлении резолютивной части решения по настоящему делу судом первой инстанции не было рассмотрено требование истца о признании недействительным отказа от исполнения договора.

24.12.2021 с участием представителей сторон в судебном заседании рассмотрено данное требование истца, объявлена резолютивная часть дополнительного решения.

Мотивированное решение изготовлено по всем заявленным истцом требованиям.

Решением от 29.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признан недействительным отказ
от исполнения договора, изложенный в уведомлении от 30.04.2021 № 31/21-2140. В связи с нарушением сроков выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории № 31 от 08.07.2016 суд изменил условия договора путем продления сроков исполнения обязательств сторонами; на мэрию возложена обязанность подписать дополнительное соглашение к договору № 31 от 08.07.2016 следующего содержания:

«1. На основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу
№ А45-19342/2021 изложить пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4., 2.1.5., 2.1.6., 2.3.3, 2.3.5 в новой редакции:

«П. 2.1.2. До 31.07.2022 года создать и передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории
в многоквартирных домах по адресам: <...>.

П. 2.1.3. До 31.07.2022 года уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые
и нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными
и подлежащими сносу и расположенные на застроенной территории по адресам: <...> и дом № 9, и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома.

П. 2.1.4. До 30.09.2028 осуществить строительство на застроенной территории
в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

П. 2.1.5. До 30.09.2028 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории.

П. 2.1.6. До 30.12.2028 безвозмездно передать в муниципальную собственность города Новосибирска объекты, указанные в пункте 2.1.5. Договора.

П. 2.3.3. До 31.07.2022 года провести расселение и снос многоквартирного жилого дома, расположенного в границах застроенной территории по адресу: <...>.

П. 2.3.5. До 31.12.2022 после выполнения Стороной 2, обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 Договора в полном объеме, предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельный участок с кадастровым номером 54:35:052835:112 для строительства в границах застроенной территории общей площадью 20251 кв. м».

На мэрию г. Новосибирска возложена обязанность исполнить условия договора
о развитии застроенной территории № 31 от 08.07.2016, а именно: исполнить
п. 2.3.3 договора - произвести снос многоквартирного жилого дома, расположенного
в границах застроенной территории по адресу: Российская Федерация,
<...>; исполнить п. 2.1.3 договора - обязательства по заключению соглашений об изъятии для муниципальных нужд в соответствии
с законодательством Российской Федерации земельных участков с кадастровым номером 54:35:052835:1 и с кадастровым номером 54:35:052835:8, на которых расположены аварийные дома соответственно по адресам: улица Тюменская дом № 5 и дом № 9
и жилых помещений принадлежащих собственникам находящихся по указанным адресам, определив рыночную стоимость изымаемых помещений с учетом стоимости земельных участков.

При рассмотрении дела в апелляционном суде истец заявил об отказе от части требований: о признании мэрии нарушившей сроки выполнения обязательств по договору, об обязании мэрии подписать дополнительное соглашение, произвести снос многоквартирного жилого дома, расположенного в границах застроенной территории
по адресу: <...>.

Постановлением от 26.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено в части в связи с принятием отказа от указанной части иска
и прекращением производства по делу в данной части. В остальной части решение оставлено без изменений.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение
и постановление отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении требований ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская».

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что
от ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская» поступали предложения
о передаче в собственность города Новосибирска ряда помещений, однако они
не отвечали требованиям действующего законодательства; застройщик на протяжении
5 лет бездействует и до настоящего времени не создал, не приобрел и не передал
в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления выселяемым гражданам из аварийных домов; постановление об изъятии касается только собственников, а с нанимателями жилых помещении вопрос так и не решен, что является самостоятельным основанием для расторжения договора; отсутствие постановлений
об изъятии не являлось препятствием для осуществления застройщиком мероприятий
по выкупу жилых помещений у собственников или заключению с ними договоров мены; информация о работе с собственниками жилых помещений в мэрию не предоставлялась; поставить земельный участок с кадастровым номером 54:35:052835:112 на кадастровый будет возможно только при прекращении права собственности на земельные участки собственниками помещений в спорных домах, которые в настоящее время обществом
не расселены; обязанность уплатить возмещение за изымаемые помещения возложена исключительно на ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская», а не на мэрию; исполнение застройщиком условий договора подразумевает не только уплату возмещения, но и осуществление мероприятий по определению возмещения
за помещение; ввиду неисполнения ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская» пунктов 2.1.2, 2.1.3 договора орган местного самоуправления воспользовался предусмотренным, как условиями договора, так и нормами закона правом на односторонний отказ; ссылается на судебную практику.

В отзыве на кассационную жалобу ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская» возражало против доводов кассационной жалобы; считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, постановление законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Приложенные к отзыву на кассационную жалобу дополнительные документы
не подлежат приобщению к материалам дела, учитывая полномочия суда кассационной инстанции, предусмотренные главой 35 АПК РФ, в которые не входит исследование доказательств и установление фактических обстоятельств дела. Поскольку дополнительные документы поданы в электронном виде, они не возвращаются истцу
на бумажном носителе.

В дополнениях к кассационной жалобе мэрия поддерживает изложенные в жалобе доводы, возражает против доводов отзыва на жалобу.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные правовые позиции.

Заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность обжалуемого постановления на основании статей 284, 286 АПК РФ, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва на кассационную жалобу,суд кассационной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене или изменению.

Как установлено судами, по результатам проведенного мэрией аукциона о продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах улиц Оловозаводской, Тюменской, Балканской в Кировском районе г. Новосибирска,
на основании протокола о признании аукциона несостоявшимся от 03.11.2015 № 69-рзт, мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2016 по делу № А45-6401/2016, между мэрией (сторона 1)
и ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская» (сторона 2) заключен договор № 31 от 06.07.2016 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу:
г. Новосибирск, Кировский район, в границах улиц Оловозаводской, Тюменской, Балканской (далее - договор) в целях строительства многоквартирных жилых домов
и иных объектов на застроенной территории. Срок действия договора - до момента исполнения сторонами обязательств. Цена права на заключение договора – 14 000 000 руб.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что сторона 2 (ООО Специализированный застройщик «Оловозаводская») обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет, и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, предусмотренные пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора, а сторона 1 (мэрия) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1 - 2.3.4 настоящего договора.

Согласно пунктам 2.1.1 - 2.1.3, 2.1.7 договора на застройщика возложены следующие обязательства:

- согласно пункту 2.1.1 договора - в срок до 30.05.2016 подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования;

- согласно пункту 2.1.2 договора - в срок 30.12.2017 создать либо приобрести,
а также передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных
на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: <...>;

- согласно пункту 2.1.3 договора - в срок до 30.12.2017 уплатить возмещение
за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся
в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории
по адресам: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск
ул. Тюменская, 5, 9 и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома;

- согласно пункту 2.1.7 договора - в течение 10 рабочих дней уплатить цену права
на заключение настоящего договора в соответствии с пунктом 1.2 договора.

Пункт 3.2 договора устанавливает, что истечение сроков отдельных обязательств
не освобождает стороны от необходимости исполнения в полном объеме обязательств, предусмотренных договором.

Согласно пункту 3.6 договора допускается односторонний отказ стороны-1 (мэрии) от исполнения договора в случае неисполнения стороной-2 обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора.

Уведомлением от 30.04.2021 № 30/21-2140 мэрия заявила об одностороннем отказе
от договора в связи с нарушением обществом пунктов 2.1.2 и 2.1.3 договора.

Указывая на незаконность данного отказа, на неисполнение мэрией своих обязательств, что препятствует обществу исполнять надлежащим образом договор, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил
из недоказанности оснований, указанных мэрией в одностороннем отказе от договора; нарушение мэрией сроков исполнения обязательств, которое повлекло ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств, в том числе предусмотренных пунктом
2.1.3 договора, в связи с чем действия мэрии по отказу от исполнения договора нельзя считать добросовестными и разумными; наличия правовых оснований для подписания дополнительного соглашения о продлении сроков исполнения условий договора.

Отменяя в части решение суда и прекращая производство по делу в отмененной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ истца от части иска
не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Суд кассационной инстанции, проверив законность постановления в пределах заявленных доводов, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом
от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами
и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

В силу части 9 статьи 46.2. ГрК РФ орган местного самоуправления
в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи; неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; в иных случаях, установленных Федеральным законом или договором.

В пункте 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, по уплате выкупной цены за изымаемые
на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии
с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки,
на которых расположены такие многоквартирные дома. При этом пункте 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ была закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Изъятие помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, осуществляется по правилам, предусмотренным жилищным и земельным законодательством, регламентирующим процедуру изъятия для государственных
и муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены такие жилые помещения или многоквартирный дом, в котором находятся жилые помещения.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо
по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции,
так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. При этом собственнику необходимо подписать соглашение и направить его в орган, принявший решение об изъятии, в установленный срок, которым определяются возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия.

Таким образом, из положений статьи 32 ЖК РФ, статей 56.2-56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, названных норм ГрК РФ следует, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным
и подлежащим сносу и расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, заключению с собственниками соглашений об изъятии данных помещений, а в случае отказа собственников от подписания соглашений осуществлению действий по принудительному изъятию помещений, расположенных
в аварийном многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2022 № 301-ЭС22-34510).

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что ненадлежащее исполнение обществом обязательств, вызвано ненадлежащим выполнением мэрией своих обязательств по договору, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным отказа от исполнения договора и обязания мэрии выполнить принятые на себя обязательства.

По существу доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и исследованных доказательств.

Между тем из полномочий суда кассационной инстанции исключены действия
по установлению обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, по предрешению вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими,
а также по переоценке доказательств, которым уже была дана оценка судами первой
и апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел
в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Доводы жалобы о том, что общество обязано было выполнить свои обязательства
в установленный договором срок и без каких-либо действий со стороны мэрии, судами
на мэрию возложено исполнение обязанностей, которые по соглашению сторон были предусмотрена за обществом, при этом средства на осуществление соответствующих расходов не предусмотрены в бюджете, подлежат отклонению судом округа как противоречащие условиям договора, которые истолкованы судами в соответствии
с положениями статей 421, 431 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте
43 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018
№ 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства,
а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм права.

В обжалуемом судебном акте суд апелляционной инстанции в полной мере исполнил процессуальные требования, изложенные в пункте 12 части 2 статьи
271 АПК РФ, указав мотивы, по которым отвергнуты или приняты те или иные доказательства.

Отсутствие в мотивировочной части постановления выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства, и доводов, заявленных сторонами в отзывах, письменных пояснениях, дополнениях и т.п., не свидетельствует
о том, что оно не оценивалось апелляционным судом; само по себе не является основанием для отмены вынесенного судебного акта.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии
с требованиями главы 7 АПК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на иную судебную практику не может быть принята, поскольку при рассмотрении спора суды учитывают конкретные обстоятельства каждого дела и доказательства, представленные сторонами, на основании исследования и оценки которых и принимается судебный акт.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено. Постановление отмене не подлежит.

Меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые определением от 27.07.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в силу части 4 статьи 283 АПК РФ подлежат отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 283, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 26.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А45-19342/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Меры, принятые определением от 27.07.2022 Арбитражного суда
Западно-Сибирского округа по приостановлению исполнения решения от 29.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 26.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-19342/2021, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. Аникина

Судьи А.Л. Полосин

ФИО1