Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., рассмотрев апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (07АП4244/2022) на решение от 26.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 20952/2021, по исковому заявлению акционерного общества «Почта России» (ИНН <***>, ОГРН: <***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области об оспаривании рыночной стоимости права аренды

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью «Бизнес центр Акцентоценка» (ИНН <***>, ОГРН: <***>), -

при участии в судебном заседании представителя истца: ФИО4 (доверенности от 28.06.2022 (в порядке передоверия), паспорт, диплом ); представителя истца ФИО5 (доверенность от 19.05.2021, паспорт, диплом), -

СУД УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество ПОЧТА РОССИИ обратилось с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об оспаривании рыночной стоимости права аренды, предложенной территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1, 54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18.

Истец просил обязать территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заключить с акционерным обществом ПОЧТА РОССИИ договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1, 54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18, определив размер арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков – 49 436 рублей 85 копеек в год согласно заключению общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС от 17.01.2022 № 22Э-001 с применением индексов инфляции в установленном законом порядке, указывая, что предложенная ответчиком стоимость, определённая на основании отчётов общества с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА, является недостоверной, явно завышенной, превышает рыночную стоимость земельных участков в 18, 5 раз.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.03.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указывая, что судом не дана надлежащая оценка доводов ответчика в части обоснованности выводов проведенной им оценки спорного имущества. Выполненной в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, Приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582». Судом не принято во внимание, что при расчете рыночной стоимости арендной платы за земельный участок доходным подходом коэффициент инфляции является одной из составляющих ставки дисконтирования. Апеллянт также не согласен с заключением судебной экспертизы, указывая, что в нем не представлена информация о применяемых нормативно-правовых документах при проведении экспертизы. Определенные экспертом объекты-аналоги свидетельствуют о неоднородности выборки, определенное наиболее эффективное использование для производственных целей позволяет максимизировать доход от эксплуатации данных участков с учетом местоположения и использования оцениваемого имущества. Оценщик фактически определил будущую стоимость денежных средств, которые будут получены арендодателем за 49 лет, на которые будут представлены земельных участки в аренду, что влечет неосновательное обогащение арендатора земельных участков. Одновременно апеллянт возражает против отнесения на него расходов на проведение экспертизы, полагая, что бремя доказывания обстоятельств несоответствия цены рыночной относилось на истца, который и должен был нести соответствующие затраты, одновременно усматривая в действиях истца в виде неисполнения обязанности по доказыванию за счет собственных ресурсов признаки злоупотребления правом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании заявления акционерного общества ПОЧТА РОССИИ от 30.10.2019 № МР54-15/1296 распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 30.12.2020 № 843-р было принято решение о предоставлении истцу в аренду сроком на 49 лет 17-ти земельных участков, находящихся в федеральной собственности, с разрешённым использованием «для обеспечения деятельности организаций и объектов связи», земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2; 54:22:011602:4; 54:13:022903:3; 54:13:022608:4; 54:15:011015:1; 54:15:020901:3; 54:26:041302:9; 8 А45-20952/2021 54:26:010216:5; 54:26:030201:4; 54:26:021001:4; 54:26:020603:15; 54:27:010123:24; 54:31:010717:1; 54:28:043604:94; 54:29:040602:2; 54:10:021501:43; 54:01:010111:18.

На указанных земельных участках расположены принадлежащие акционерному обществу ПОЧТА РОССИИ на праве собственности объекты недвижимого имущества.

Территориальным управлением проведена оценка рыночной стоимости права аренды указанных земельных участков, в адрес акционерного общества ПОЧТА РОССИИ для подписания направлены три экземпляра договора о предоставлении указанных земельных участков в аренду (№ МР54-22/1662).

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 1 112 633 рублей 46 копеек в год, 92 719 рублей 46 копеек в месяц.

Размер арендной платы определён в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на основании отчётов об оценке, выполненных обществом с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ ОЦЕНКА от 29.07.2020 № 044-07-2020, от 29.07.2020 № 047-07-2020, от 14.07.2020 № 016-07-2020, от 14.07.2020 № 018-07-2020, от 20.07.2020 № 033- 07-2020, от 20.07.2020 № 034-07-2020, от 20.07.2020 № 025-07-2020, от 20.07.2020 № 024-07-2020, от 20.07.2020 № 023-07-2020, от 20.07.2020 № 026- 07-2020, от 20.07.2020 № 027-07-2020, от 20.07.2020 № 035-07-2020, от 14.07.2020 № 015-07-2020, от 29.07.2020 № 040-07-2020, от 20.07.2020 № 032- 07-2020, от 29.07.2020 № 037-07-2020, от 20.07.2020 № 029-07-2020.

Согласно пункту 1.1 отчётов об оценке «основные факты и выводы» объектом оценки является право аренды на 49 лет земельного участка.

В указанном пункте также отражены результаты проведения оценки и указаны: итоговая величина рыночной стоимости права собственности объекта оценки; итоговая величина рыночной стоимости права аренды земельного участка за 49 лет.

Расчёт размера арендной платы, указанный в проекте договора аренды, осуществлён территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на основании итоговой величины рыночной стоимости права аренды земельных участков за 49 лет.

В процессе судебного разбирательства в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1, 54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС.

Исходя из полученных экспертом результатов (экспертное заключение от 17.01.2022 № 22Э-001), размер арендной платы, определённый на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, составляет 49 436 рублей 85 копеек в год.

Основываясь на законодательно установленных правилах о согласовании разногласий при заключении договоров, приняв как достоверные результаты экспертной оценки, отклонив доводы истца о наличии пороков данного доказательства, суд первой инстанции удовлетворил заявленные истцом требования.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования,

принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобождённых от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчёта размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесённые к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчёте на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы, утверждёнными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

С учетом оспаривания истцом величины арендной платы, определенной ответчиком путем проведения оценки, судом правомерно и обосновано назначена и проведена судебная экспертиза, которая оценена наряду с иными доказательствами по делу.

С целью проверки приведенных ответчиком доводов судом были запрошены и экспертом предоставлены пояснения по экспертному заключению, обоснованные возражения на доводы ответчика, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе, со ссылками на действующие нормы права, регулирующие правоотношения в оценочной деятельности.

Кроме того, суд первой инстанции вызвал эксперта для дачи пояснений по данному делу и опросил его о содержании экспертизы, выводах эксперта, основаниях, которые были положены экспертом в экспертном заключении.

Экспертное заключение было проверено судом на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, каких бы то ни было пороков в содержании и оформлении экспертного заключения судом не установлено, в связи с чем оно признано надлежащим доказательством по делу, с достаточной достоверностью определяющим рыночную стоимость права аренды, доводы ответчика, аналогичные доводам, приводимым в апелляционной жалобе, мотивированно отклонены.

Судом первой инстанции при вынесении решения были приняты во внимание доводы о необоснованном применении в отчетах об оценке ответчика метода доходного подхода ввиду аналогичного вывода эксперта в экспертном заключении, основанного на специальных познаниях.

Согласно Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Требования к составлению отчета (ФСО № 3)» основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. В отчете об оценке должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или же обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

Согласно отчетам об оценке ответчика, расчет стоимости права аренды основан оценщиком на применении только доходного подхода. Отказ оценщика от применения сравнительного подхода обоснован отсутствием на рынке аренды в Новосибирской области информации о сдаче в аренду аналогичных земельных участков административного назначения на 49 лет, что не может быть признано обоснованным, поскольку при оценке стоимости права собственности земельных участков в спорных отчетах сравнительный подход оценщиком применен.

При этом для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода оценщикам необходимо было проанализировать рынок купли-продажи земельных участков в собственности, выбрать объекты-аналоги и применить корректировку на вид передаваемого права.

При этом пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено ежегодно изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды. При этом применение при расчете цены аренды формулы с учетом стоимости денежных средств во времени (инфляция) приводит к необоснованному увеличению размера данной арендной платы на стоимость денежных средств во времени: Индекс инфляции подлежит применению непосредственно арендодателем в условиях о расчете арендной платы за год и возможном изменении этого размера в последующих периодах.

Судебный эксперт в своем пояснении суду также подтвердил выше изложенное, указав, что применение ставки инфляции при расчете будущей стоимости фактически приведет к неосновательному обогащению собственника земельных участков, так как на арендные платежи будет дважды начислена ставка инфляции. Именно эта ошибка, по мнению судебного эксперта, в значительной степени привела к неверному определению оценщиком рыночной стоимости права аренды.

Право истца на использование такого процессуального инструментария как экспертиза, проводимая в судебном порядке, прямо следует из разъяснений, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно которым в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Использование участником процесса своих прав в установленном законом порядке не может повлечь применение статьи 10 ГК РФ, как на том настаивает апеллянт. Более того указанная норма процессуальные правоотношения сторон не регулирует.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания гл. 9 АПК РФ, гл. 10 КАС РФ и разъясняется в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Учитывая вышеизложенное, отнесение судом возмещения судебных расходов на сторону спора за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт, осуществляется независимо от источника его финансирования.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.04.2022 по делу А45-20952/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3