Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2015 года .
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2015 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шабаловой О.Ф.,

судей Лаптева Н.В.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на решение от 05.03.2015 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Абаимова Т.В.) и постановление от 28.05.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Полосин А.Л, Колупаева Л.А., Марченко Н.В.) по делу № А45-23844/2014 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Краснообск.Монтажспецстрой» (630501, Новосибирская область, Новосибирский район, поселок Краснообск, ИНН 5433120579, ОГРН 1025404357923) к Мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, дом 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о признании требований о передаче жилых помещений, уплате выкупной стоимости несоответствующими условиям договора о развитии застроенной территории от 12.08.2013 № 18 и требованиям закона, обязании передать земельный участок.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Краснообск.Монтажспецстрой» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) о признании требования о передаче жилых помещений взамен жилого помещения № 5 в жилом доме № 23 по улице ФИО2 города Новосибирска, находящегося в муниципальной собственности и свободное от прав граждан, требования уплаты выкупной стоимости за указанное жилое помещение несоответствующими условиям договора о развитии застроенной территории от 12.08.2013 № 18 (далее – договор № 18) и требованиям закона; обязании Мэрии исполнить пункты 2.2.1 - 2.2.3 договора № 18 и передать обществу в собственность земельный участок.

Решением от 05.03.2015 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 28.05.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворения заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: суды не учли, что общество не исполнило обязательства по договору № 18 по передаче в муниципальную собственность жилых помещений взамен вышеуказанного либо уплате его выкупной стоимости, поэтому Мэрия отказала в передаче в собственность земельного участка; суды, принимая обжалуемые судебные акты, лишили Мэрию права на получение иного жилого помещения в муниципальную казну либо выкупную стоимость в целях дальнейшего расселения граждан из домов, признанных аварийными и подлежащими сносу на территории города, обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан в улучшении жилищных условий.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятого по делу решения, кассационная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Мэрией и обществом заключен договор в соответствии с Постановлением мэра города Новосибирска от 10.06.2013 № 5413 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Гоголя, ФИО2 в Центральном районе», протоколом об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 30.07.2013 года № 48-рзт.

По условиям договора № 18 (пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4) общество обязалось в срок до 31.12.2014 создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированных жилых помещений и расположенных в многоквартирном доме, в том числе по улице ФИО2, дом 23, а также уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, находящиеся в частной собственности и земельный участок.

Мэрия исполняет свои обязательства по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма взамен сносимых жилых помещений в аварийном жилом доме за счет общества. Общество после выполнения условий договора о развитии застроенной территории получает в собственность либо по договору аренды земельный участок для осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

Выполнение пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.7 договора № 18 является выкупной ценой земельного участка, то есть существенными условиями договора о развитии застроенной территории, заключенного на аукционе и согласованного обеими сторонами, и не может быть изменено в одностороннем порядке.

Общество в установленный срок исполнило свои обязательства по договору в полном объеме, заключив и зарегистрировав в установленном порядке дополнительные соглашения по передаче квартир, предназначенных для расселения граждан, в собственность Мэрии города Новосибирска, в связи с чем направило ответчику письмо от 07.10.2014 № 794 о подтверждении надлежащего выполнения условий договора в части предоставления квартир.

Письмом от 19.11.2014 № 25/4-2264 Мэрия указала на неполное исполнение обществом обязательств по договору, предложив предоставить жилые помещения в муниципальную собственность взамен за жилые помещения - 4 комнаты площадью 64,4 кв. м, в том числе находившиеся по адресу: улица ФИО2, дом 23, квартира № 5.

Считая требование Мэрии нарушением существенных условий договора не соответствующих действующему законодательству, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что пункт 2.1.3 договора не содержит условий о выкупе жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности; требование ответчика по предоставлению квартир взамен изымаемых, в частности взамен квартиры, принадлежащей Мэрии, в отношении которой договор социального найма с гражданами либо найма специализированного жилого помещения не заключался, и свободной от прав иных лиц, является нарушением существенных условий договора.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отношения по договорам развития застроенных территорий регламентированы положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс).

В части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса.

Положениями части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса установлен запрет включения в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Таким образом, в договор о развитии застроенной территории не могут быть включены условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений. Исключение составляют жилые помещения, которые могут быть переданы в муниципальную или государственную собственность в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, то есть в отношении которых заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения.

Суды установили и следует из материалов дела, что условия договора № 18 являлись публичными, определены в рамках аукциона его инициатором (ответчиком); договор № 18 условий о выкупе жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и свободных от прав третьих лиц не содержит.

Доводы кассатора об обоснованности его требований по предоставлению жилых помещений взамен спорного изымаемого в муниципальную собственность жилого помещения либо уплате ее выкупной стоимости, были предметом рассмотрения судами и им дана правильная правовая оценка.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частями 1, 2, 4 статьи 71 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суды обеих инстанций, руководствуясь указанными нормами права, оценив доказательства по делу (в том числе условия договора № 18, дополнительные соглашения к нему, ордер от 15.02.1993 № 824002, выписки из домовой книги, переписку сторон), исходя из буквального толкования условий договора № 18 (статья 431 ГК РФ), установив, что истец в полном объеме исполнил свои обязательства по предоставлению жилых помещений и после этого он должен получить в собственность участок для осуществления строительства многоквартирного жилого дома (выполнение пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6, 2.1.7 договора № 18 является выкупной ценой земельного участка); договор социального найма, найма специализированного жилищного помещения жилого помещения № 5 в жилом доме по улице ФИО2 не заключался, указанное помещение свободно от прав иных лиц и доказательства обратного ответчиком не представлены; требование мэрии о передаче жилых помещений взамен спорного жилого помещения является существенным нарушением условий договора № 18, правомерно удовлетворили исковые требования.

При этом судами учтено, что в силу буквального толкования положений статьи 46.2 Градостроительного кодекса запрет включения в договор о развитии застроенной территории условий по передаче в государственную или муниципальную собственность дополнительных жилых помещений является гарантом достижения необходимого баланса интересов между участниками инвестиционно-строительной деятельности.

Судами обоснованно отмечено, что письмом от 01.07.2013 № 31/12/06306 Мэрия в лице Департамента земельных и имущественных отношений города Новосибирска подтвердила, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность лица, заключившего с органами местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, передавать в муниципальную собственность жилые помещения взамен жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и свободных от прав граждан, либо уплачивать выкупную цену за такие жилые помещения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

С учетом изложенного, кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами с достаточной полнотой установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального права, регулирующие эти отношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.03.2015 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.05.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-23844/2014оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Ф. ФИО3

Судьи Н.В. Лаптев

Л.В. Туленкова