Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена июля 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме июля 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шабановой Г.А.

судей Черноусовой О.Ю.

Шохиревой С.Т.

при ведении протокола помощником судьи Мейранс А.Г.,

рассмотрел в судебном онлайн-заседании с использованием средств аудиозаписи
и системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление
от 16.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бородулина И.И., Кривошеина С.В., Хайкина С.Н.) по делу № А45-26088/2021 по заявлению акционерного общества «СургутНефтеГазБанк» (628404, город Сургут, улица Григория Кукуевицкого, дом 19, ИНН 8602190258, ОГРН 1028600001792) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, город Новосибирск, улица Державина, дом 28, ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836) об оспаривании действий.

Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Прушинская Юлия Владимировна (ИНН 540326295528, ОГРНИП 319547600032257), общество
с ограниченной ответственностью «Девелопмент групп» (630102, город Новосибирск, улица Кирова, дом 86, ИНН 5407203349, ОГРН 1025403199293), общество с ограниченной ответственностью «РОСТ» (630102, город Новосибирск, улица Кирова, дом 86, этаж 2, офис 98, ИНН 5406652528, ОГРН 1105476092842).

В заседании приняли участие представители:

от акционерного общества «СургутНефтеГазБанк» – Брезицкий Е.Е.
по доверенности от 06.07.2021,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Новосибирской области – Ярков С.Г. по доверенности от 25.10.2021.

Путем использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в заседании участвовала Прушинская Юлия Владимировна.

Cуд установил:

акционерное общество «СургутНефтеГазБанк» (далее – АО «СургутНефтеГазБанк», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением
о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – управление, регистрирующий орган), выразившихся в исключении записей об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:101410:326, обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации ипотеки в пользу общества в отношении объекта незавершенного строительства (степень готовности 49%) с кадастровым номером 54:35:101410:326 по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, улица Семьи Шамшиных (№№ 54:35:101410:326-54/001/2019-3 – 54:35:101410:326-54/001/2019-6), произвести государственную регистрацию перехода прав в соответствии с договором цессии
от 22.07.2021, заключенным между АО «СургутНефтеГазБанк» и Прушинской Юлией Владимировной (далее – Прушинская Ю.В.).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Прушинская Ю.В.), общество с ограниченной ответственностью «Девелопмент групп» (далее – ООО «Девелопмент групп»), общество с ограниченной ответственностью «РОСТ» (далее – ООО «РОСТ»).

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 16.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней, поданных в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, управление просит отменить указанные судебные акты и отказать в удовлетворении заявленного обществом требования.

По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что в управление
не представлялись документы, свидетельствующие о возникновении на незавершенный строительством объект ипотеки в пользу АО «СургутНефтеГазБанк»; исключение записей об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:101410:326 связано с исправлением управлением допущенной ранее технической ошибки.

В отзывах на кассационную жалобу общество и Прушинская Ю.В. просят судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

На основании статьи 18 АПК РФ по делу произведена замена судьи
Дружининой Ю.Ф. в связи с ее нахождением в ежегодном отпуске на судью
Черноусову О.Ю., кассационная жалоба рассмотрена с самого начала.

Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ обоснованность доводов, изложенных
в кассационной жалобе, отзывах на нее, дополнениях и выступлениях присутствующих
в заседании представителей участвующих в деле лиц, суд округа не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 15.02.2016 между закрытым акционерным обществом «СургутНефтеГазБанк» (в настоящее время АО «СургутНефтеГазБанк», банк) и ООО «Перспектива-ЭНСК» (в настоящее время ООО «Девелопмент Групп», заемщик) заключен кредитный договор № С43648, согласно пункту 1.1 которого банк предоставляет заемщику кредит, при этом исполнение обязательств заемщика по договору обеспечивается залогом прав (требований) по договору участия в долевом строительстве от 15.02.2016 №10/05, заключенному между заемщиком и ООО «РОСТ».

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 15.02.2016 № 10/05 застройщик
обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить «Здание общественного назначения с подземной автостоянкой — II этап строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, зданием общественного назначения, трансформаторной подстанцией» (общая площадь объекта - 1639,9 кв.м.; площадь земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:101410:07, 54:35:101410:19 - 8302 кв.м.; количество этажей - 4; строительный объем - 4342,0 м³, в том числе подземной части - 2419,3 м³; помещения общественного назначения - 871,53 кв.м.; площадь автостоянки - 510,72 кв.м.; количество машино-мест - 15), количество этапов строительства - 2, расположенного по строительному адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, улица Семьи Шамшиных, строение 20 (далее – здание общественного назначения) и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства входящий в состав многоквартирного дома соответствующий объект долевого строительства, указанный в пункте 1.4. договора, а участник долевого строительства - уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность соответствующие объекты долевого строительства.

Согласно пункту 1.4 договора объектами долевого строительства являются: нежилое помещение подземной автостоянки, расположенной в подземной части на отм. – 3,900, количество парковочных мест 15, полезной площадью 510,72 кв.м., в осях 1-8/А-В; помещение магазина, расположенное на отм. 0,000 (первый этаж), полезной площадью 237,61 кв.м., в осях 3/2-7/А-В; помещение офиса № 1, расположенное на отм. +4,500 (второй этаж), полезной площадью 310,57 кв.м., в осях 3/2-8/А-В; помещение офиса № 2, расположенное на отм. +8,100 (третий этаж), полезной площадью 323,35 кв.м., в осях 3/2-8/А-В.

В силу пункта 3.1.3 финансирование строительства в соответствии с вышеуказанным договором долевого участия осуществляется за счет кредитных средств АО «СургутНефтеГазБанк» в сумме 78 466 900 рублей, что составляет 78% от цены договора.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика перед АО «СургутНефтеГазБанк» по кредитному договору является залог имущественных прав требований, вытекающих
из настоящего договора, который возникает у АО «СургутНефтеГазБанк» в силу закона на основании пункта 5 статьи 5 и пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке);
по соглашению сторон залог в пользу участника долевого строительства не возникает (пункт 3.1.4 договора).

Договор прошел государственную регистрацию в управлении, зарегистрированы сделка участия в долевом строительстве и обременение в виде ипотеки в пользу АО «СургутНефтеГазБанк».

10.06.2019 управлением зарегистрировано право собственности ООО «РОСТ»
на объект незавершенного строительства (степень готовности 49%) с кадастровым номером 54:35:101410:326 по адресу: город Новосибирск, улица Семьи Шамшиных, 20, построенный на основании договора от 15.02.2016 № 10/05; при этом согласно выписке из ЕГРН (пункты 3.2.1-3.2.4) в отношении объекта зарегистрирована ипотека в пользу АО «СургутНефтеГазБанк» (записи №№ 54:35:101410:326-54/001/2019-3; 54:35:101410:326-54/001/2019-4; 54:35:101410:326-54/001/2019-5; 54:35:101410:326-54/001/2019-6).

Решением от 16.11.2020 Арбитражного Новосибирской области по делу
№А45-4171/2020 ООО «РОСТ» признано несостоятельным (банкротом).

Определением от 02.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу
№ А45-4171/2020 установлено требование АО СургутНефтеГазБанк» по кредитному договору от 15.02.2016 № С43648 в реестре требований кредиторов ООО «РОСТ»
в составе требований кредиторов третьей очереди как обеспеченных залогом имущества должника на сумму 100 000 000 рублей.

22.07.2021 между АО «СургутНефтеГазБанк» (цедент) и Прушинской Ю.В. (цессионарий) заключен договор цессии (уступки требования), в соответствии с которым цессионарию в полном объеме уступаются права залогодержателя в отношении требований по договору участия в долевом строительстве от 15.02.2016 № 10/05 и права залогодержателя незавершенного строительством объекта, названный договор передан на государственную регистрацию.

05.08.2021 управлением вынесено уведомление № КУВД-001/2021-30411332/1
о приостановлении государственной регистрации прав, из которого следует, что записи
о государственной регистрации ипотеки в пользу АО «СургутНефтеГазБанк»
на незавершенные строительством объекты, которые уступлены в пользу
Прушинской Ю.В., отсутствуют в соответствии с правилами ведения ЕГРН (приказ
от 01.06.2021 № П/0241).

Считая действия управления, выразившиеся в исключении записей об ипотеке
в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:101410:326 незаконными, общество обратилось в арбитражный̆ суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия у управления правовых оснований для исключения записей об ипотеке.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический̆ акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3).

Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости (часть 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 334 и пунктов 1, 3 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения.

Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В силу частей 1, 2, 6 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий: залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк; от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77.2 Закона об ипотеке права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в ЕГРН. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной̆ власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей̆ территории Российской̆ Федерации.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суды двух инстанций установили, что предметом залога в рассматриваемом случае является право требования участника долевого строительства по договору от 15.02.2016 № 10/05; ввиду высокого объема финансирования строительства обществом (78%) стороны названного договора решили, что объекты долевого строительства находятся в залоге у банка со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения; залогодержателем по данному залогу является банк, а залогодателем — участник долевого строительства; при этом по соглашению сторон залог в пользу участника долевого строительства (ООО «Девелопмент Групп») не возникает.

Учитывая изложенное и принимая во внимание определения от 02.02.2021
и от 17.03.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-4171/2020, определения от 27.01.2021 и от 01.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19442/2019, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у управления правовых оснований для исключения записей об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:101410:326.

Вопреки позиции управления исключение записей об ипотеке из ЕГРН не может быть признано исправлением технической ошибки, поскольку влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированных права на объект недвижимости и противоречит положениям статьи 61 Закона № 218-ФЗ.

Поскольку оспариваемые действия управления не соответствуют Закону № 218-ФЗ, нарушают права и законные интересы общества, арбитражные суды правомерно удовлетворили заявленные им требования.

Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка ими обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении нижестоящими судами норм права.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление
от 16.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-26088/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Г.А. Шабанова

Судьи О.Ю. Черноусова

С.Т. Шохирева