Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена марта 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме марта 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент»
на постановление от 06.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Шатохина Е.Г., Фертиков М.А.) по делу
№ А45-2671/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью
«НСК Девелопмент» (630039, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска (630099, <...>,
ОГРН <***>, ИНН <***>)об изменении договора аренды.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» – ФИО2 по доверенности от 17.07.2015;

от мэрии города Новосибирска – ФИО3 по доверенности
от 28.12.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «НСК Девелопмент» (далее – ООО «НСК Девелопмент», общество, истец) обратилось в арбитражный суд
с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115955р (далее – договор), изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с 08.10.2015 составляет 2 961 345 руб. в год или 246 778,75 руб. в месяц».

Решением от 26.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Емельянова Г.М.) внесены изменения в пункт 2.1 договора, который изложен в следующей редакции. Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика от 25.05.2017 № 27-04/17-СА1, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Акцент» (далее – ООО «Акцент»), и составляет
2 961 345 руб. в год или 246 778,75 руб. в месяц.

Постановлением от 06.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 26.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

ООО «НСК Девелопмент» обратилось с кассационной жалобой,
в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального
и процессуального права, несоответствие вывода суда обстоятельствам дела, просит постановление от 06.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, решение от 26.07.2017 Арбитражного суда Новосибирской области оставить в силе.

По мнению кассатора, судами неправильно применены подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 1 статьи 451, пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); обстоятельства изменения договора связаны с недостатками сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им – прохождением трубопровода и теплотрассы, о которых арендатору было известно при заключении договора, однако о том, что данное обстоятельство будет мешать строительству, арендатор узнал лишь после обращения в проектную организацию; о наличии болотистой местности арендатор узнал после проведения геологических изысканий. Истцом было подписано мировое соглашение для предотвращения расторжения договора аренды земельного участка и его дальнейшей потери, истец оплатил сумму, указанную
в мировом соглашении, однако эти действия свидетельствуют лишь
о намерении истца исполнять обязательства по договору аренды надлежащим образом со своей стороны.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия просит постановление
от 06.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы
и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права
и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между мэрией
и ООО «НСК Девелопмент» заключен договор аренды земельного участка
от 08.10.2015 № 115955р (далее – договор) по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование
за плату земельный участок общей площадью 24 613 кв. м с кадастровым номером 54:35:053490:9, расположенный по адресу г. Новосибирск, Кировский район, 18 Бронный переулок. Срок действия договора
с 08.10.2015 по 08.10.2025.

Пунктами 2.1, 2.3.1, 2.3.2 договора определено, что размер арендной платы по договору составляет 9 107 000 руб. в год или 758 916,67 руб.
в месяц и подлежит внесению арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета
об оценке № 3983.

Считая размер арендной платы завышенным, истец обратился
к независимому оценщику с целью определения размера годовой арендной платы с учетом особенностей земельного участка.

Согласно отчету ООО «Абсолют» от 07.02.2017 № 0479 стоимость годовой арендной платы составляет 3 111 137 руб. в год или 259 261,42 руб.
в месяц, что в более чем в три раза меньше указанной в договоре суммы.

Истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора о цене (вх. 31/20835 от 28.12.2016), однако ответа на обращение
не последовало.

Истец, ссылаясь на то, что он фактически лишен возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства, поскольку на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы
из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства, земельный участок представляет собой заболоченную местность
с торфяными болотами, что также налагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел
об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьями 7, 82 – 87 АПК РФ, принимая во внимание наличие двух отчетов, в целях установления рыночной стоимости размера годовой арендной платы по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Акцент» ФИО4

Исходя из того, что представленное экспертное заключение
ООО «Акцент» от 25.05.2017 № 27-04/17-СА1 составлено без нарушений, соответствует закону, выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта нет, поскольку указанное заключение эксперта сторонами в ходе рассмотрения дела
не оспаривалось, суд посчитал его надлежащим доказательством по делу.

Руководствуясь статьями 450, 452, 611, 612 ГК РФ, принимая
во внимание экспертное заключение ООО «Акцент» от 25.05.2017
№ 27-04/17-СА1, учитывая, что ответчик данные отчета по существу
не оспорил, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований общества о внесении изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка в редакции уточнений истца.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, руководствовался статьями 8, 421, 422, 424, 450, 451, 606, 611, 614 ГК РФ, статьями 65, 75 АПК РФ, и исходил из того, что несоответствие размера арендной платы рыночной стоимости или размеру арендной платы, определенной на основании иного отчета об оценке
не поименовано в статье 450 ГК РФ в качестве основания для изменения условий договора в судебном порядке; общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком, и не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе
на составление протокола разногласий, и не оценило свой предпринимательский риск, связанный с расходами, которое оно понесет
в связи с освоением спорного участка.

При этом указал, что не имеет правового значения то, что
о несоответствии установленного в договоре размера арендной платы размеру арендной платы, установленному с учетом особенностей
и характеристик земельного участка, истец узнал уже после заключения договора, поскольку последний без каких-либо возражений подписал договор аренды. Доказательств того, что истец при заключении договора являлся слабой стороной и не имел возможности заявлять возражения относительно содержания спорного пункта договора, в деле не имеется (пункты 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Кроме того суд апелляционной инстанции отметил, что при заключении мирового соглашения, утвержденного в рамках дела № А45-20818/2016
о взыскании с ООО «НСК Девелопмент» (ответчик) 5 899 965,08 руб. задолженности, 557 179,48 руб. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:9 площадью 24 613 кв. м с местоположением: <...> общество каких-либо возражений
по размеру арендной платы не заявляло.

Ссылку истца на отсутствие возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства (на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства, земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными болотами, что также налагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков) как на основание для внесения изменений в договор аренды, апелляционный суд не принял во внимание, поскольку, вступая в договорные отношения с ответчиком, выбирая место размещения объекта и заявляя
о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта по процедуре, регламентированной статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), введенного
в действие с 30.10.2001 арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог
и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе
и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы и трубопровода, о наличии которых
ООО «НСК Девелопмент» было известно при выборе земельного участка
и заключении договора.

Доводы истца о невозможности использования земельного участка для целей строительства суд апелляционной инстанции отклонил также исходя из того, что обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость уменьшения арендной платы по договору, не были следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного для строительства земельного участка, поскольку земельный участок предоставлялся
на основании заявления общества с его предварительным согласованием, кроме того, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению по вине ответчика, не позволяют сделать выводы и установить обстоятельства, с которыми гражданское законодательство связывает правовую возможность уменьшения арендной платы.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются
по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422
ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменения и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное
не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя
по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено
в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться
от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона,
на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе письма от 06.04.2016, от 09.11.2015 № 41,
от 18.04.2016 № 06, заключение ЗАО «Керн» и заключение ГИП ООО «АСМ ФИО5» от 04.07.2017 № 21, установив, что общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, а также
с предоставленным в аренду земельным участком, который, кроме того, предоставлен в порядке процедуры предварительного согласования, однако при этом общество не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий, не оценило свой предпринимательский риск, связанный
с расходами, которое оно понесет в связи с освоением спорного участка, учитывая, что истцом не представлено доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии обстоятельств,
с которыми гражданское законодательство связывает правовую возможность уменьшения арендной платы и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Оценив доводы подателя жалобы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения статьи 451 ГК РФ не привела к принятию незаконного судебного акта.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной
из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает
за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов
на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендоателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Следовательно, в силу приведенных норм, как верно указывает податель жалобы, обнаружение недостатков, препятствующих пользованию арендованным участком, может являться основанием для внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендной платы.

В то же время, в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что арендатор, требующий уменьшения арендной платы, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию
им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Вопреки доводам подателя жалобы, спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи без каких-либо возражений относительно того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с договором аренды.

При этом земельный участок предоставлялся истцу для строительства
с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на дату заключения договора аренды), то есть с предварительным согласованием места размещения объекта.

В силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ
по их формированию либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства
с предварительным согласованием места размещения объекта включало несколько этапов:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия
на нем теплотрассы и трубопровода, о наличии которых обществу было известно при выборе земельного участка и заключении договора.

Довод подателя жалобы том, что о заболоченности участка он узнал только после заключения договора аренды земельного участка и проведения проектно-изыскательских работ, судом кассационной инстанции
не принимается во внимание, поскольку ранее действовавшее законодательство (пункт 7 стати 22 ЗК РФ) допускало предварительную передачу земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Однако в материалах дела не имеется сведений о том, что общество
до заключения договора аренды земельного участка и проведения процедуры его выбора в целях более точного установления характеристик необходимого ему для строительства земельного участка и минимизации возможных рисков обращалось к уполномоченным органам с заявлением о его предоставлении для проведения изыскательских работ, а в удовлетворении такого заявления было незаконно отказано.

Следовательно, проявив должную степень заботливости
и осмотрительности, общество могло и должно было до заключения договора аренды земельного участка установить все качественные и функциональные свойства и особенности использования спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что истец, являясь профессиональным участником строительного рынка, еще на стадии предварительного согласования места размещения объекта должен был учитывать характеристики участка с учетом объема и целей строительства.

Кроме того, истец не доказал, что использование земельного участка
в целях строительства невозможно, наоборот, приводимые обществом доводы и представленные в дело доказательства свидетельствуют
о возможности использования земельного участка по его целевому назначению и в соответствии с заключенным сторонами договором аренды.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что истец ошибочно отождествляет необходимость несения расходов на освоение земельного участка с недостатками арендуемого земельного участка, поскольку необходимость несения дополнительных затрат не признается действующим законодательством в качестве основания для внесения изменения в договор
в судебном порядке. Основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды
и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер. Вместе с тем, истцом не доказано, что свойства земельного участка после заключения договора изменились или ухудшились.

Необходимость несения дополнительных затрат, связанных
с особенностями расположения участка на местности и прохождением
по участку теплотрассы и трубопровода охватывается понятием риска предпринимательской деятельности.

Суд кассационной инстанции также принимает во внимание тот факт, что истцом не представлены доказательств, которые подтверждали
бы обоснованность его ожиданий о несении в будущем при осуществлении строительства на предоставленном земельном участке затрат в меньшем размере.

Довод истца о том, что факт подписания им мирового соглашения
по делу № А45-20818/2016 не свидетельствует о согласии истца
с обстоятельствами, которые явились основанием настоящего иска, и говорит лишь о намерении истца исполнять обязательства по договору надлежащим образом, подлежит отклонению. Из материалов дела следует, что судом рассматривался вопрос о наличии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате в заявленном мэрией размере, при этом общество каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявляло.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2004 № 1-О, мировое соглашение представляет собой соглашение сторон о прекращении спора на основе добровольного урегулирования взаимных претензий
и утверждения взаимных уступок, что является одним из процессуальных средств защиты субъективных прав. Невключение в текст мирового соглашения условий о необходимости выполнения каких-либо дополнительных обязательств означает соглашение сторон о полном прекращении гражданско-правового конфликта и влечет за собой потерю права сторон на выдвижение новых требований (эстоппель), вытекающих как из основного обязательства, так и из дополнительных по отношению
к основному обязательству. Утвержденное арбитражным судом мировое соглашение, которым стороны урегулировали спор, направлено
на прекращение гражданско-правового конфликта в полном объеме, как
в отношении основного, так и связанных с ним дополнительных обязательств, которые могут быть предъявлены впредь.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 06.12.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-2671/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

М.А. Севастьянова