Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме ноября 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2017 (судья Остроумов Б.Б.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 (судьи Фертиков М.А., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу № А45-26922/2016 по иску федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук (630090, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора и взыскании задолженности.

В заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 15.12.2016, федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук – ФИО4 по доверенности от 09.02.2016.

Суд установил:

федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.07.2016 № 28/16 и взыскании 184 886 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом принято заявленное учреждением уточнение иска, по которому истец настаивал только на требованиях о расторжении договора, изменив основания расторжения, указав, что таковым является не недоплата ответчиком арендной платы за 2 расчетных квартала, а осуществление предпринимателем сноса перегородок в арендуемых помещениях.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017, заключенный между учреждением и предпринимателем договор от 05.07.2016 № 28/16 расторгнут. С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Учреждению из федерального бюджета возвращено 4 549 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать учреждению в удовлетворении иска.

В жалобе заявитель ссылается на то, что он не осуществлял снос перегородок в арендуемом помещении, так как первоначально при передаче истцом помещений на основании предыдущего договора аренды по акту от 06.04.2015 в арендуемом помещении перегородки отсутствовали, об указанном свидетельствуют видеосъемка, фотографии этих помещений, выполненные ответчиком в день составления указанного акта, переписка сторон, регулярные осмотры истцом спорных помещений, в частности с составлением акта от 17.11.2016, выполненным учреждением с осуществлением фотографирования и приложением фото к акту осмотра, и в котором не отражены какие-либо замечания относительно отсутствия перегородок в арендуемых ответчиком помещениях. Однако, указанным доказательствам судами оценки не дано, тогда как они опровергают доводы истца и не соответствуют выводу суда первой инстанции о возможном создании перегородок после совершения видеосъемки арендатором - 06.04.2015 и до принятия помещений в аренду на следующий период по акту от 18.07.2016. Суд также необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что помещения предпринимателем с 06.04.2015 занимались непрерывно, арендодатель не производил в них установку перегородок, а с учетом специфики деятельности, осуществляемой арендатором в спорных помещениях - изготовление лодок, создание ответчиком перегородок исключает занятие им самим этой деятельностью.

Предприниматель считает, что в нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8) суд отклонил доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора по измененному учреждением в ходе судебного разбирательства основанию, отсутствии письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

При этом, как указывает заявитель, в качестве такого предупреждения не может являться принятое судом во внимание письмо истца от 16.11.2016 № 15302-6-1612/1, так как указанное в нем основание расторжения договора – дважды неполная оплата аренды, истец в ходе рассмотрения дела признал необоснованным, а о расторжении договора по основанию сноса перегородок заявил только при уточнении исковых требований.

Поступившие от предпринимателя 10.11.2017 по электронной системе «Мой арбитр» дополнения к кассационной жалобе не принимаются во внимание судом в связи с отсутствием доказательств их направления истцу (пункт 3 части 4 статьи 277 АПК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды, участие в котором приняли 2 участника, в том числе предприниматель, предложивший наибольшую цену, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, переданного федеральному государственному бюджетному учреждению, от 05.07.2016 № 28/16, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения первого этажа (по плану БТИ помещения №№ 7, 8, 9, 10, 13, 16, 19 (часть), 20), площадью 142,70 кв. м) и подвала (по плану БТИ помещения №№ 1, 2, 3, 5), площадью 81,80 кв. м, всего общей площадью 224,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: <...> (далее – договор), для использования под производственные помещения.

В акте приема-передачи нежилых помещений первого этажа от 18.07.2016 отражено состояние передаваемых в аренду помещений, а именно: «помещения №№ 7, 8 находятся в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта наружных стен; состояние помещений №№ 9-10, 13, 16, 19 (часть), 20 по плану БТИ – удовлетворительное».

В акте приема-передачи нежилых помещений подвала от 18.07.2016 отражено состояние передаваемых в аренду подвальных помещений, а именно: «помещения подвала №№ 1, 2, 3 требуют капитального ремонта, состояние помещения № 5 удовлетворительное».

Нежилые помещения первого этажа в здании по указанному адресу ранее переданы учреждением предпринимателю по акту приема-передачи от 06.04.2015.

Здание (столярные мастерские, склад) по адресу: <...> закреплено за учреждением на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 07.10.2003 № 54-АБ 317896).

Согласно пункту 2.1 договора он заключен на 3 года, до 30.06.2019 включительно.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора арендатор обязался не производить переустройства и (или) перепланировок помещений, реконструкцию, проведение капитального ремонта, а также неотделимых улучшений имущества без письменного согласия арендодателя, ФАНО России и уполномоченного органа.

Разделом 6 договора предусмотрен размер арендной платы, ее внесение арендодателю не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала.

Пунктом 7.2.2 договора установлена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю штрафа в 3-х кратном размере арендной платы за неисполнение обязанности, предусмотренной, в частности в пункте 4.4.10 договора, уплата которого не освобождает арендатора от устранения нарушений и возмещения убытков.

В силу пункта 8.2 договора по требованию одной из сторон договор подлежит досрочному расторжению в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством.

В пункте 8.3 договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) нарушении арендатором обязательств, в том числе в связи с систематическим осуществлением перепланировок и (или) переустройств, реконструкции, проведением капитального ремонта и неотделимых улучшений имущества без письменного согласия арендодателя, ФАНО России и уполномоченного органа (пункт 4.4.10 договора).

Ссылаясь на то, что за неполный второй квартал аренды и за третий квартал арендная плата внесена арендатором частично, так как им приостановлена оплата за те площади, использовать которые не имеется возможности по причине их состояния, а также на отсутствие возможности уменьшения арендатором арендной платы пропорционально занимаемой площади, поскольку договор аренды заключен по результату аукциона, учреждение 27.12.2016 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

В обоснование расторжения договора истец указал на существенное нарушение условий договора, выразившееся в произвольном уменьшении ответчиком оплачиваемой площади и возникновении в связи с этим задолженности за два периода подряд.

В доказательство неиспользования предпринимателем площади подвала в размере 59,00 кв. м по причине их аварийного состояния, а также самовольного использования (сверх переданного в аренды) арендатором площади в размере 27,60 кв. м, истцом представлен составленный комиссией учреждения акт осмотра арендованных по договору от 05.07.2016 № 28/16 помещений от 17.11.2016, переписка сторон по обращению предпринимателя об уменьшении арендной платы.

В судебном заседании 17.04.2017 в порядке статьи 49 АПК РФ судом принято заявленное истцом уменьшение исковых требований, по которому он просил только о расторжении договора, одновременно изменив основание расторжения, указав на нарушение арендатором пункта 4.4.10 договора, выразившееся в сносе в арендуемом помещении перегородок.

Рассматривая по существу уточненный иск, суд первой инстанции отклонил возражения ответчика о несоблюдении истцом требований статьи 619 ГК РФ о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При этом суд счел письмо истца от 16.11.2016 № 15302-6-1612/1 доказывающим соблюдение порядка расторжения договора, поскольку в нем арендодатель хоть и не указал на основание расторжения договора – снос перегородок, но озвучил само предложение о расторжении, а закон не устанавливает необходимость обязательного повторного предложения расторгнуть договор. Суд также исходил из того, что поведение сторон в ходе судебного разбирательства свидетельствует о невозможности разрешения вопроса во внесудебном порядке.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов о возможности рассмотрения спора по существу основанными на неправильном применении норм права.

Статья 619 ГК РФ определяет основания и порядок расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлены следующие случаи, при которых договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из указанных правовых положений следует, что судебная юрисдикция в вопросе расторжения договора по инициативе одной из сторон договора реализуется только в отсутствие у сторон обоюдного согласия на его расторжение, которое устанавливается наличием отказа другой стороны от предложения о расторжении договора или отсутствием от нее ответа на такое предложение.

В арендных отношениях статьей 619 ГК РФ установлен специальный порядок расторжения договора по инициативе арендодателя, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 также разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Как указано выше, в силу пунктов 4.4.10, 8.3 заключенного сторонами договора арендодатель вправе требовать его расторжения при систематическом (более двух раз) осуществлении перепланировок и (или) переустройств, реконструкции, проведении капитального ремонта и неотделимых улучшений имущества без письменного согласия арендодателя, ФАНО России и уполномоченного органа.

На основании вышеприведенных правовых положений, разъяснений высших судебных инстанций и условий заключенного сторонами договора следует, что право требовать его расторжения по причине неоднократного осуществления арендатором сноса перегородок без получения согласия на то согласия уполномоченных лиц, у арендодателя возникает только при направлении арендатору уведомления об устранении вменяемых ему нарушений в разумный, исходя из характера нарушений, срок. При этом, при установлении факта сноса перегородок именно предпринимателем, согласно пункту 4.4.10 договора устранение нарушений может быть произведено как путем восстановления таковых, так и путем получения согласования уполномоченных лиц на осуществленное переустройство.

Определенная законом процедура обязательного, предшествующего обращению в суд досудебного уведомления об устранении арендатором нарушений условий договора направлена, прежде всего, на установление сторонами обстоятельств наличия или отсутствия самого факта нарушения условий договора арендатором, в зависимости от чего ими разрешается вопрос об устранении нарушений.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления учреждением предпринимателю предусмотренного пунктом 2 статьи 452, статьей 619 ГК РФ уведомления о необходимости устранения вменяемых арендатору нарушений и предоставления разумного срока для этого, о расторжении договора по причине именно таких нарушений, а также факта и обстоятельств выявления учреждением сноса предпринимателем перегородок, в том числе систематического.

Ссылка суда на то, что соблюдение учреждением требований статьи 619 ГК РФ подтверждается уведомлением о расторжении договора по причине образовавшейся задолженности от 16.11.2016 № 15302-6-1612/1, является ошибочной, поскольку условиям вышеуказанных нормативных требований это письмо не отвечает.

Суд первой инстанции не учел, что в отсутствие предложения арендатору устранить допущенные, по мнению арендодателя, нарушения договора в разумный срок, и о расторжении договора именно по основанию вменяемого нарушения обязательства, у учреждения не возникло право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При несоблюдении истцом установленного досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя у суда первой инстанции отсутствовали основания для оценки позиции ответчика в ходе судебной процедуры и осуществления судебной юрисдикции.

Допущенные судом первой инстанции нарушения апелляционным судом не устранены.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции нового судебного акта об оставлении искового заявления без рассмотрения.

В соответствии с частью 3 статьи 148 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает учреждение права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В связи с уменьшением истцом исковых требований суд первой инстанции правомерно возвратил ему соответствующую государственную пошлину из федерального бюджета.

В указанной части обжалуемые судебные акты отмене не подлежат и являются основанием для получения учреждением излишне уплаченной по иску государственной пошлины.

На основании статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением кассационной жалобы предпринимателя понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с учреждения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, пунктом 6 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2017
и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по делу № А45-26922/2016 отменить в части расторжения договора аренды нежилого помещения, переданного федеральному государственному бюджетному учреждению от 05.07.2016 № 28/16, заключенного между федеральным государственным бюджетным учреждением науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук и индивидуальным предпринимателем ФИО2, и взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В указанной части принять новый судебный акт. Исковые требования оставить без рассмотрения.

В части возврата федеральному государственному бюджетному учреждению науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук из федерального бюджета суммы государственной пошлины в размере 4 549 руб. судебные акты оставить
без изменения.

Взыскать с федерального государственного бюджетного учреждения науки Институт математики им. С.Л. Соболева Сибирского отделения Российской академии наук в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. в возмещение судебных расходов
по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1