Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1-

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области на постановление от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А45-27054/2021
по исковому заявлению акционерного общества «Сибирьторг» (630099, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) к фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области (630099, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании
411 787 руб. 81 коп.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: мэрия города Новосибирска (630099, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа до перерыва приняла участие представитель фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области - ФИО2 по доверенности от 10.08.2022.

Путем использования системы веб-конференции «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании после перерыва приняла участие представитель фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Новосибирской области - ФИО3 по доверенности от 10.08.2022.

Суд установил:

акционерное общество «Сибирьторг» (далее – АО «Сибирьторг», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),
к фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Новосибирской области (далее – фонд, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате
по договору субаренды № 109348т от 25.07.2012 (далее – договор субаренды) за период
с 19.02.2021 по 25.03.2021 в размере 411 787 руб. 81 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2021 по 01.11.2021 в размере 44 022 руб. 61 коп., с последующим начислением по день фактического исполнения обязательств.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена мэрия города Новосибирска (далее - мэрия).

Решением от 20.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области
в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 20.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, принят новый судебный акт: исковые требования удовлетворены частично: с фонда в пользу
АО «Сибирьторг» взыскан долг в размере 32 124 руб. 87 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27 694 руб. 11 коп. за период с 01.04.2021
по 01.11.2021, проценты за пользование чужими денежными средствами с 02.11.2021
по день фактического исполнения обязательства на сумму 32 124 руб. 87 коп., исходя
из ставки Банка России; в остальной части в иске отказано.

Определением от 10.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда в тексте резолютивной части постановления от 30.05.2022 и в полном тексте постановления
от 03.06.2022 исправлены допущенные арифметические ошибки, опечатки, абзац 3 резолютивной части изложен в следующей редакции: с фонда в пользу АО «Сибирьторг» взыскан долг в размере 32 124 руб. 87 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34 827 руб. 42 коп. за период с 01.04.2021 по 14.01.2022,
и с 15.01.2022 проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства, начисленные на сумму долга 32 124 руб. 87 коп. исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Не согласившись с принятым судебным актом, фонд обратился с кассационной жалобой, в которой просит суд округа решение от 20.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской оставить без изменения, постановление от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить полностью.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает на то, что суд апелляционной инстанции необоснованно применил положения пункта 15 статьи
201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № l27-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); отсутствуют правовые основания для взыскания
с ответчика задолженности по арендной плате за период с 23.03.2021 по 24.03.2021; права фонда на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072205:51 (далее – земельный участок) возникли с момента его передачи, то есть с 25.03.2021; суд апелляционной инстанции не применил подлежащие применению нормы пункта 8 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Фонд полагает, что в постановлении апелляционной инстанции допущена опечатка в указании суммы 32 124 руб. 87 коп. повторно, в связи
с тем, что при объявлении судом резолютивной части постановления было сказано,
что с фонда подлежит взысканию 32 124 руб. 87 коп. сумма долга и 27 694 руб. 11 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий АО «Сибирьторг» ФИО4 (далее – ФИО4) выразила несогласие с доводами кассационной жалобы, просила суд округа постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В материалы дела от фонда поступили дополнительные пояснения к кассационной жалобе, в которых он указал на правовые основания для различного толкования нормативного регулирования вопросов передачи незавершенного строительством многоквартирного жилого дома в зависимости от субъектного состава спорных правоотношений (жилищный кооператив либо фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства) применительно к моменту перехода обязанностей, вытекающих из договора субаренды земельного участка; государственной регистрации перехода прав субарендатора на земельный участок.

Мэрия в порядке статьи 279 АПК РФ отзыв на кассационную жалобу
не представила.

В судебном заседании представитель фонда поддержал доводы, изложенные
в кассационной жалобе и дополнениях к ней.

Учитывая надлежащее извещение истца и третьего лица о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с дополнениями и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.11.2011 между истцом
и мэрией заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 109348т (далее – договора аренды) в отношении земельного участка, расположенного по улице Вилюйской в городе Новосибирске, площадью 3 170 кв.м.

Также между сторонами были заключены дополнительные соглашения № 1
от 21.11.2014, № 2 от 28.01.2015, № 3 от 29.12.2017 к договору.

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок действия договора установлен
с 24.11.2011 по 24.11.2014.

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 2 от 28.01.2015 срок действия договора аренды продлен до 24.11.2017, пунктом 1 дополнительного соглашения № 3 от 29.12.2017 – до 24.11.2020.

Согласно пункту 1.3 договора аренды разрешенное использование земельного участка: под строительство многоквартирного дома с помещениями общественного назначения и автостоянками.

25.07.2012 АО «Сибирьторг» заключило с обществом с ограниченной ответственностью производственно-техническая компания «Стройинвест» (далее -
ООО ПТК «Стройинвест», субарендатор) договор субаренды в отношении
того же земельного участка. Срок действия до 24.11.2014, в пределах срока аренды.

Пунктом 1.6 договора субаренды предусмотрено, что в случае продления договора аренды, при отсутствии возражений и оснований для расторжения договора субаренды
со стороны арендатора, договор субаренды продлевается автоматически на срок, соответствующий новому сроку аренды земельного участка по договору аренды.

Согласно пункту 2.1 договора субаренды размер арендной платы за период действия договора с момента подписания до 24.11.2014 составляет 9 102 000 руб., арендную плату
в размере 6 068 000 руб. субарендатор обязан оплатить в срок до 24.11.2021 равными ежемесячными частями. Арендная плата в сумме 3 034 000 руб. оплачивается субарендатором в срок с 24.11.2013 по 24.11.2014 равномерными ежеквартальными платежами.

По окончании указанного срока арендатор продолжал пользоваться земельными участками, и на данных участках расположены объекты долевого строительства, которые не подлежат изъятию в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем договор аренды считается возобновленным
на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Решением от 23.12.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу
№ А45-7307/2019 АО «Сибирьторг» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства.

Решением от 29.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу
№ А45-2127/2018 ООО ПТК «Стройинвест» также признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства.

Определением от 19.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу
№ А45-2127/2018 фонду переданы обязательства и права ООО ПТК «Стройинвест»,
в том числе на земельный участок, принадлежащий ООО ПТК «Стройинвест» на праве субаренды на основании договора субаренды.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 22.03.2021 № КУВИ-002/2021-26101509 в отношении земельного участка в пользу ответчика 22.03.2021 зарегистрировано обременение в виде аренды
по договору субаренды.

Письмом от 30.07.2021 № 848 фонд уведомил АО «Сибирьторг» о проведении 14.07.2021 государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:077205:3276, расположенный по адресу:
<...> за ответчиком, в связи с чем ответчик просил осуществить расчет арендной платы за июль 2021 года по 13.07.2021 включительно
за пользование земельным участком.

АО «Сибирьторг» направило ответчику счета на оплату арендных платежей
по договору субаренды, акты и счета-фактуры за период, начиная с 19.02.2021.

В целях мирного урегулирования спора АО «Сибирьторг» направило ответчику претензионное письмо об оплате задолженности № 85, в котором содержалось требование о погашении суммы задолженности. Ответчик требования истца не оспаривал, но и оплату не производил.

В ходе судебного разбирательства ответчик произвел оплату арендных платежей
за период с 25.03.2021.

На основании статей 606, 607, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65 ЗК РФ, статей 201.15.1 Закона о банкротстве, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность фонда по оплате арендных платежей возникла с 25.03.2021 – даты подписания акта на объект незавершенного строительства
и земельных участков, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 8, 307, 333, 395, 606, 608, 614, 615,622 ГК РФ, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 201.10,
201.15.1 Закона о банкротстве, с учетом определения от 19.02.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2127/2018, пришел к выводам о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере
32 124 руб. 87 коп. за период с 22.03.2021 по 24.03.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 694 руб. 11 коп. за период с 01.04.2021
по 01.11.2021, и со 02.11.2021 процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства в размере 32 124 руб. 87 коп. исходя
из ставки Банка России.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими подлежащим применению нормам материального и процессуального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором
они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное
не установлено законом или иными правовыми актами.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок
с кадастровым номером 55:35:072205:51 по договору субаренды № 109348т от 25.07.2012 передан обществом ООО ПТК «Стройинвест», которое признано несостоятельным (банкротом).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве
при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет
за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю
в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные
в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2021 по делу
№ А45-2127/2018 фонду переданы обязательства и права ООО ПТК «Стройинвест»,
ОГРН <***>), в том числе на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072205:51, расположенный по адресу: Новосибирская область, <...>
принадлежащий ООО ПТК «Стройинвест» на праве субаренды
на основании договора субаренды земельного участка на территории г. Новосибирска
№ 109348т от 25.07.2012.

25.03.2021 между конкурсным управляющим ООО ПТК «Стройинвест» и фондом заключен договор № 3 передачи объектов незавершенного строительства, земельных участков и обязательств застройщика.

Передача земельного участка с кадастровым номером 54:35:072205:51 осуществлена фонду по акту приема-передачи от 25.03.2021.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 22.03.2021 № КУВИ-002/2021-26101509
в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:072205:51 в пользу ответчика зарегистрировано обременение в виде аренды по договору субаренды
от 25.07.2012 № 109348т, срок обременения с 25.07.2012 по 24.11.2020, запись
о государственной регистрации № 54:35:072205:51-54/163/2021-866 сделана 22.03.2021.

Фактически разногласия между спорящими сторонами возникли по вопросу
о моменте, с которого у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей: с момента государственной регистрации обременения в виде аренды либо с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязанность по оплате возникла у нового арендатора с момента государственной регистрации на основании положений пункта 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика
в лице конкурсного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства
и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2021 по делу № А45-2127/2018 фонду переданы обязательства и права
ООО ПТК «Стройинвест», ОГРН <***>), в том числе, на земельный участок
с кадастровым номером 54:35:072205:51, принадлежащий ООО ПТК «Стройинвест»
на праве субаренды на основании договора субаренды земельного участка на территории города Новосибирска № 109348т от 25.07.2012, запись о государственной регистрации сделана 22.03.2021, апелляционный суд усмотрел правовые основания для взыскания
с ответчика задолженности по арендной плате в размере 32 124, 87 руб. за период
с 22.03.2021 по 24.03.2021, поскольку задолженность с 25.03.2021 по 13.07.2021 последним оплачена платежами в размере 1 111 534, 29 руб. (26.11.2021) и 73 403,23 руб. (30.12.2021).

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции спор
по существу разрешен верно.

Согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, пункта 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, государственная регистрация необходима для целей оглашения обязательственного результата сделки, придания порожденным договором правовым последствиям эффекта публичности, обеспечения доступности третьим лицам информации о факте совершения сделки и ее условиях. Это делается с целью создать
для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

Исходя из приведенных положений, целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать
о существовании такого договора.

В рассматриваемом споре арендодатель не является участником правоотношений
по передаче прав и обязанностей арендатора между предыдущим арендатором и фондом, лишен возможности каким бы то ни было образом влиять на данные правоотношения, вследствие чего является тем третьим лицом, в отношении которого по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента его регистрации.

Отклоняя доводы подателя жалобы о необходимости применения положений статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022
№ 309-ЭС21-22265 по делу № А07-21667/2017, согласие залогового кредитора
на передачу имущества, имущественных прав фонду не требовалось. Обязательства перед ним к фонду не перешли. Его залоговое обременение, возникшее ранее, подлежит прекращению в силу закона. Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно
с государственной регистрацией перехода к фонду прав на передаваемые ему объекты застройщика; основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор
о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями
и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

Аналогичный правовой подход возможно применить и при прекращении прав первоначального арендатора, в отношении обременения которого государственная регистрация должна была производиться на основании определения арбитражного суда
о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договора
о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями
и обязательств застройщика, передаточного акта к договору.

Однако коль скоро государственная регистрация изменения обременения
по инициативе ответчика была произведена до подписания фондом и застройщиком договора и передаточного акта, арендодатель, добросовестно полагавшийся на сведения ЕГРН, не должен нести негативные последствия подобной последовательности действий фонда и устанавливать момент подписания им акта приема-передачи.

В рассматриваемом случае АО «Сибирьторг» исполнило свою обязанность
по передаче в аренду земельного участка и не допустило обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, исключающих на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции на законном основании удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании задолженности и процентов
за пользование чужими денежными средствами.

Довод подателя жалобы о допущенной судом апелляционной инстанции опечатке заявлен без учета определения от 10.06.2022, которым опечатка исправлена.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суд применил соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор
с соблюдением процессуальных норм.

Основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей
288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей
289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А45-27054/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возобновить исполнение постановления от 03.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-27054/2021, приостановленного определением
от 12.07.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

Д.С. Дерхо