Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коляденко Натальи Викторовны на решение от 11.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу (судья Богер А.А.) и постановление от 13.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу № А45-32061/2021 по иску индивидуального предпринимателя Коляденко Натальи Викторовны (ОГРНИП 306541032700068, ИНН 541021902547) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Корса-А» (630001, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сухарная, 35, ОГРН 1095402013046, ИНН 5402519148), общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (630001, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сухарная, д. 98, комната 1, ОГРН 1165476072783, ИНН 5402016112), общество с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент» (630001, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сухарная, д. 35, корп. 4, офис 213, ОГРН 1165476072002, ИНН 5402016056).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Коляденко Наталья Викторовна (далее - ИП Коляденко Н.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание (склад), общей площадью 434,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032865:468, по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Сухарная (далее – объект, нежилое здание, склад).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Корса-А» (далее – ООО «Корса-А»), общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее – ООО «Стройцентр»), общество с ограниченной ответственностью «Кросс Девелопмент» (далее – ООО «Кросс Девелопмент»).

[A1] Решением от 11.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 13.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Коляденко Н.В. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив требования истца.

В обоснование кассационной жалобы предприниматель указывает на то, что мэрией не представлено доказательств наличия обстоятельств, препятствующих признанию права собственности; в процессе строительства и эксплуатации объекта никаких требований к истцу со стороны уполномоченных органов не предъявлялось; нарушение минимального отступа на 10 см не является существенным и не может служить основанием для отказа в иске; суды сделали неправильный вывод о том, что истец не предпринимал меры к легализации объекта, судами не исследованы все обстоятельства дела, что привело к незаконному решению; истцом не было получено разрешение на строительство, но при этом он собрал и представил все доказательства в соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке для истца на сегодняшний день является единственной возможностью легализации объекта.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ответчик отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представил.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:032865:468, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Сухарная (далее – земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.05.2021.

Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования: склады (6.9) - промышленные базы, склады.

С целью оптимизации производства, улучшения производительности и условий труда сотрудников, истцом было возведено нежилое здание - склад, общей площадью 434,2 кв.м.

В соответствии с заключением кадастрового инженера контур нежилого здания полностью находится в границах земельного участка. Размещение нежилого здания на указанном земельном участке соответствует Правилам застройки и землепользования города Новосибирска, так как разрешенный вид использования земельного участка

[A2] соответствует фактическому, также соответствует минимальная площадь земельного участка для нежилых зданий.

При обращении в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска (далее - УАСИ) за получением разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых зданий истцу был дан письменный отказ от 08.07.2021.

В связи с тем, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 12, 218, 219, 222, 260, 263 ГК РФ, статьями 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 40, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» (далее – Информационное письмо № 143), пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор), Сводом правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (далее – Свод правил), установив, что истцом не представлено надлежащих доказательств существования обстоятельств, совокупность которых в силу части 3 статьи 222 ГК РФ создает возможность признания права собственности на самовольно возведенную постройку, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев доводы кассационной жалобы истца, считает данные выводы судов сделанными на основании установленных по делу обстоятельств и при правильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Несоблюдение при создании недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов порождает основания для распространения на такой объект режима самовольной постройки, регулируемого статьей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении

[A3] соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, к числу которых отнесены: наличие у лица, осуществившего постройку, прав, допускающих строительство на земельном участке данного объекта; соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке,

[A4] определяются статьей 222 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Информационного письма № 143, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения.

В Обзоре указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь

[A5] созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с момента начала возведения самовольной постройки истец за разрешением на строительство не обращался, сознательно игнорируя установленный порядок возведения объектов недвижимого имущества, что указывает на его недобросовестное поведение.

После фактического окончания строительных работ 07.07.2021 истец обратился в УАСИ с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Нежилое здание», расположенного на земельном участке площадью 1 000 кв.м.

Уведомлением от 08.07.2021 № 11/1/11.1-04/023217 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта в связи с непредоставлением документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды обоснованно сочли, что истец не подтвердил наличие объективных препятствий для своевременного обращения с заявлением о получении разрешения на строительство.

Истцом не обосновано и не мотивировано отсутствие требований к представлению таких документов, незаконность отказа в выдаче разрешения на строительство не доказана.

Судом первой инстанции верно отмечено, что формальное обращение истца за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала и в период строительства не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении установленного порядка осуществления строительства, а является лишь имитацией соблюдения такого порядка.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Вопреки доводам подателя жалобы, доказательств невозможности обратиться в уполномоченный орган до начала или во время строительства истцом в материалы дела не представлено; уважительных причин, по которым он не имел возможности получить разрешение на строительство не приведено, не подтверждено также и наличие каких-либо препятствий, чинимых со стороны уполномоченного органа.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что истец, сознательно игнорируя установленный порядок возведения объектов недвижимого имущества, действовал недобросовестно, потенциально создавая угрозу жизни и здоровью людей.

Исследовав фактические обстоятельства настоящего спора и представленные сторонами доказательства, оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что спорный объект возведен в отсутствие разрешения на его строительство, до начала возведения самовольной постройки истец за разрешением на строительство не обращался,

[A6] с заявлением о выдаче разрешения на строительство обратился после фактического окончания строительных работ, и в выдаче такого разрешения истцу было отказано уведомлением от 08.07.2021 № 11/1/11.1-04/023217 в связи с непредоставлением документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания за предпринимателем права собственности на спорный объект.

При этом, обращаясь с настоящим иском, истец ссылался на то, что проведенная им реконструкция проведена без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, спорное здание расположено на земельном участке без нарушения назначения здания разрешенному использованию земельного участка. Каких-либо нарушений расположения спорного здания относительно отступов от смежных земельных участков и охранных зон не выявлено.

В качестве доказательства соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам истцом в материалы дела представлены: заключение кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Гео плюс» Грибовой Л.А. от 18.03.2021; заключение Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека филиал федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от 10.09.2021 № 5-221/11-11-93; заключение общества с ограниченной ответственностью «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» от 29.04.2021 № 60/21; заключение общества с ограниченной ответственностью «СТИНЭКС» от 14.04.2021 № ТЭ2697-2021; технический паспорт объекта от 05.03.2021.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные истцом доказательства соответствия возведенного объекта установленным нормам и требованиям, отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц, суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о том, что истцом строительство спорного объекта осуществлено с нарушением градостроительных норм и правил.

Судами установлено, что здание не имеет выступающих частей и построено с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка как по отношению к земельному участку 54:35:032865:466 (далее – земельный участок № 466), составляющих всего 1 м и 1,6 м, так и к земельному участку 54:35:032865:225 (далее – земельный участок № 225), расположенному на схеме ниже, при этом по отношению к нижнему участку расстояние составляет 2,6 м и 2,9 м, в то время как правилами землепользования и застройки города Новосибирска предусмотрены минимальные отступы 3 м.

Суды пришли к верному выводу, что указанные нарушения имеют существенный характер, поскольку их устранение без конструктивных изменений здания невозможно, что приведет к изменению параметров объекта, здание не будет существовать в том виде, требование о признании права собственности на которое заявлено истцом, что само по себе исключает возможность признания на него права собственности. При этом перестройка здания ведет к созданию нового объекта, что не изменяет его статуса как самовольной постройки, при этом исключит возможность применения

[A7] выводов судебных экспертиз к нему относительно его соответствия нормам и правилам, отсутствия безопасности в его эксплуатации.

Суд первой инстанции, принимая во внимание также пояснения истца, установил, что каких-либо согласований с уполномоченными органами в отношении уменьшения отступов от границ смежных земельных участков им получено не было, при этом в материалы дела был представлен отзыв третьего лица – ООО «Корса-А» (собственника земельного участка № 466), о согласии с заявленными требованиями и указанием на то, что собственник данного земельного участка и истец являются аффилированными лицами; третьи лица по настоящему делу не выразили возражений в отношении размещения спорного объекта с нарушением отступов, о чем в материалы дела представлены их отзывы.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.06.2021 в отношении земельного участка № 466 указанный земельный участок находится в собственности третьего лица ООО «Корса-А». Согласно выписке из ЕГРН от 09.03.2022 земельный участок № 225 принадлежит на праве собственности третьему лицу по делу - ООО «Стройцентр».

Выражая несогласие с указанными выводами суда, заявитель не учитывает, что сама по себе существенность допущенных нарушений является основанием для вывода о недопустимости приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, поскольку для этого требуется проведение новых и значительных по объему строительных работ. Перестройка объекта требует получения соответствующего разрешения на строительные работы, в отсутствие которого организация строительных работ безусловно создает угрозу жизни и здоровью граждан, тогда как допускаемое законодателем приведение объекта самовольного строительства в соответствие с установленными требованиями касается только несущественных нарушений, которые не требуют дополнительного согласования на проведение соответствующих работ.

Суды пришли к правомерному выводу о том, что отсутствие возражений со стороны третьих лиц в отношении удовлетворения заявленных требований не может подменять собой соблюдение установленного законом порядка получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (чего истцом сделано не было).

Суд округа также отмечает, что несоответствие объекта самовольного строительства градостроительным требованиям и правилам на момент обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности на него согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении такого иска, которое не может быть преодолено согласованием смежных землепользователей в силу публично-правового, а не частного характера данных требований.

Вопреки доводам подателя кассационной жалобы нарушение отступов от границ соседних участков значительно превышает 10 см и является существенным.

При таких обстоятельствах, суды, признав недоказанным факт правомерного создания спорного здания в качестве объекта недвижимости, обоснованно отказали в удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов,

[A8] так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 11.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 13.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-32061/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

М.А. Севастьянова