Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена августа 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме августа 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Аникиной Н.А.,

судей Клат Е.В.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» на решение от 30.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Исакова С.А.) и постановление от 21.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ваганова Р.А., Молокшонов Д.В., Подцепилова М.Ю.) по делу № А45-33497/2020 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Новосибирск,
ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» (630088, г. Новосибирск,
пр-д Северный, зд. 25, оф. 2, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными актов приёма-передачи, о взыскании 2 618 900 руб.

В заседании приняли участие: ФИО2 (лично,
по паспорту); представители: от ФИО2 – ФИО3
по доверенности от 11.11.2020 (сроком 3 года); от общества с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» - ФИО4 по доверенности
от 02.12.2020 (сроком 31.12.2022).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Коробкин Михаил Владимирович (далее -
ИП Коробкин М.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу
с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» (далее -
ООО «Компания «Сибирь-Развитие», общество, ответчик) о взыскании денежных средств:
в качестве соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве жилья № 46-2-оф от 10.11.2016 с учетом дополнительного соглашения к нему
от 29.06.2017 в размере 695 870 руб.; в качестве соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве жилья № 47-2-оф от 10.11.2016 с учетом дополнительного соглашения к нему от 10.11.2016 в размере 541 800 руб.; в качестве соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве жилья
№ 56-2-оф от 10.11.2016 с учетом дополнительного соглашения к нему от 29.06.2017
в размере 125 800 руб.; в качестве соразмерного уменьшения цены договора об участии
в долевом строительстве жилья № 57-2-оф от 10.11.2016 с учетом дополнительного соглашения к нему от 29.06.2017 в размере 251 000 руб.; в качестве соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве жилья № 58-2-оф
от 10.11.2016 с учетом дополнительного соглашения к нему от 29.06.2017 в размере
377 000 руб.; в качестве соразмерного уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве жилья № 59-2-оф от 10.11.2016 с учетом дополнительного соглашения
к нему от 29.06.2017 в размере 560 400 руб.; о признании недействительными: абзацев
7, 8, 9 акта приема-передачи от 01.12.2017 по договору об участии в долевом строительстве № 46-2-оф от 10.11.2016; абзацев 7, 8, 9 акта приема-передачи от 01.12.2017 по договору об участии в долевом строительстве № 47-2-оф от 10.11.2016; абзаца 7 акта приема-передачи от 01.12.2017 по договору об участии в долевом строительстве
№ 56-2-оф от 10.11.2016; абзацев 7, 8 акта приема-передачи от 01.12.2017 по договору
об участии в долевом строительстве № 57-2-оф от 10.11.2016; абзацев 7, 8 акта
приема-передачи от 01.12.2017 по договору об участии в долевом строительстве
№ 58-2-оф от 10.11.2016; абзацев 7, 8 акта приема-передачи от 01.12.2017 по договору
об участии в долевом строительстве № 59-2-оф от 10.11.2016.

Решением от 30.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 21.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования о взыскании денежных средств удовлетворены,
в удовлетворении требований истца о признании недействительными актов
приема-передачи отказано.

ООО «Компания «Сибирь-Развитие» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в части взыскания денежных средств
в качестве соразмерного уменьшения цены договоров об участии в долевом строительстве на общую сумму 2 551 870 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 34 259 руб., расходов по оплате экспертизы на сумму 64 500 руб., принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении требований ИП ФИО2, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что
суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы по вопросам внесения изменений в проектную документацию, выполнения фактических работ и их стоимости с учетом внесения указанных изменений; удовлетворение требований привело к несоразмерному уменьшению цены договора
и необоснованному освобождению истца от обязанности оплатить фактически выполненные работы, качество которых соответствует условиям договора с учетом дополнительных соглашений; истцу переданы в собственность помещения со всеми его спорными вспомогательными элементами, претензии по площади переданных помещений у истца отсутствовали; ответчику подлежат оплате дополнительные работы, выполненные надлежащим образом; судом необоснованно не приняты во внимание пояснения (возражения) ответчика относительно судебной экспертизы, рецензия
на заключение судебной экспертизы, из которых следует, что заключение экспертизы имеет существенные недостатки, противоречит строительным нормам и правилам, а также подтверждает довод ответчика о том, что недостатки, если и имеются, то являются явными и не влияют на рыночную стоимость помещений, в связи с чем истец не вправе
на них ссылаться; считает, что истец злоупотребляет правом, поскольку последний знал об условиях, на которых заключаются дополнительные соглашения, о конечном результате работ, который согласовывался сторонами длительный период, и данный результат соответствует фактически полученному, используется истцом и подлежит оплате.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО2 возражал против доводов кассационной жалобы; считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций законными, обоснованными
и не подлежащими отмене.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные правовые позиции.

Заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность обжалуемых судебных актов на основании статей 284, 286 АПК РФ, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами, между истцом (участником долевого строительства)
и ответчиком (застройщиком) заключены:

1) договор № 46-2-оф об участии в долевом строительстве жилья от 10.11.2016 (далее - договор № 46), объектом в котором указано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> стр., VI этап строительства, б/с 2 (строительный), общей площадью 149,71 кв. м, на 1 этаже. Цена договора согласована
в размере 7 485 500 руб.

29.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны увеличили цену договора до суммы 8 248 400 руб., включив в договор обязательства ответчика по передаче истцу, помимо объекта договора, террасы
с лестницей № 7, террасы с лестницей № 8, террасы с пандусом № 9, лоджии.

2) договор № 47-2-оф об участии в долевом строительстве жилья от 10.11.2016 (далее - договор № 47), объектом в котором указано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> стр., VI этап строительства, б/с 2 (строительный), общей площадью 197,43 кв. м, на 1 этаже. Цена договора согласована
в размере 9 871 500 руб.

29.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны увеличили цену договора до суммы 10 413 300 руб., включив в договор обязательства ответчика по передаче истцу, помимо объекта договора, террасы
с лестницей № 5, террасы с лестницей № 6, лоджии.

3) договор № 56-2-оф об участии в долевом строительстве жилья от 10.11.2016 (далее - договор № 56), объектом в котором указано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> стр., VI этап строительства, б/с 2 (строительный), общей площадью 58,25 кв. м, в подвальном этаже. Цена договора согласована в размере 2 330 500 руб.

29.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны увеличили цену договора до суммы 2 455 800 руб., включив в договор обязательства ответчика по передаче истцу, помимо объекта договора, террасы
с лестницей.

4) договор № 57-2-оф об участии в долевом строительстве жилья от 10.11.2016 (далее - договор № 57), объектом в котором указано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> стр., VI этап строительства, б/с 2 (строительный), общей площадью 35,60 кв. м, в подвальном этаже. Цена договора согласована в размере 1 424 000 руб.

29.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны увеличили цену договора до суммы 1 675 000 руб., включив в договор обязательства ответчика по передаче истцу, помимо объекта договора, террасы
с лестницей № 2, веранды.

5) договор № 58-2-оф об участии в долевом строительстве жилья от 10.11.2016 (далее - договор № 58), объектом в котором указано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> стр., VI этап строительства, б/с 2 (строительный), общей площадью 52,61 кв. м, в подвальном этаже. Цена договора согласована в размере 2 104 400 руб.

29.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны увеличили цену договора до суммы 2 481 400 руб., включив в договор обязательства ответчика по передаче истцу, помимо объекта договора, террасы
с лестницей № 3, веранды.

6) договор № 59-2-оф об участии в долевом строительстве жилья от 10.11.2016 (далее - договор № 59), объектом в котором указано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> стр., VI этап строительства, б/с 2 (строительный), общей площадью 83,00 кв. м, в подвальном этаже. Цена договора согласована в размере 3 320 000 руб.

29.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым стороны увеличили цену договора до суммы 3 880 400 руб., включив в договор обязательства ответчика по передаче истцу, помимо объекта договора, террасы
с лестницей № 1, веранды.

Все вышеуказанные объекты по завершении строительства переданы
ФИО2 по актам приема-передачи от 01.12.2017.

Как указывает истец, вышеуказанные объекты были переданы ему ответчиком
с отступлением от условий договора, а именно: фактически отсутствуют предусмотренные дополнительными соглашениями террасы, лоджии и веранды (отсутствуют проемы для выхода на лоджии). В обоснование своей правовой позиции
в материалы дела представлены экспертные заключения, выполненные обществом
с ограниченной ответственностью «Мэлвуд» (ООО «Мэлвуд», № № 3779/2020, 3780/2020, 3781/2020, 3783/20202, 3784/2020, 3785/2020).

Ссылаясь на наличие оснований для соразмерного уменьшения цены спорных договоров на стоимость отсутствующих объектов, недостоверную информацию, содержащуюся в спорных актах-передачи имущества в части указания площадей помещений, которые фактически не построены и не переданы истцу, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал, что решениями Калининского районного суда г. Новосибирска в рамках дел № № 2-1687/2018, 2-1978/2020, 2-2449/2019 установлено, что все спорные помещения переданы истцу в полном объеме, в том числе переданы указанные в актах вспомогательные части помещений.

В связи с возникновением между сторонами разногласий относительно соответствия переданных истцу застройщиком объектов долевого строительства условиям дополнительных соглашений к договорам, а также строительным нормам и правилам, судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено
АНО «Негосударственная судебная эксперта Новосибирской области», экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7

В экспертном заключении установлено несоответствие результатов выполненных работ условиям, согласованным сторонами в договорах и дополнительных соглашениях
к ним. Все сооружения, поименованные как «терраса» не соответствуют требованиям СП, а также:

- переданное по договору № 46 сооружение «терраса № 7» не соответствует
ни проектной документации, ни плану в дополнительном соглашении; не соответствует нормативному определению «терраса», может использоваться исключительно для прохода в нежилое помещение в связи с незначительными размерами площадки;

- переданное по договору № 47 помещение не соответствует дополнительному соглашению к договору, строительным нормам и правилам в части: терраса с лестницей № 5, терраса с лестницей № 6, лоджия. В частности, размеры площадок, поименованных «терраса № 5» и «терраса № 6», не позволяют использовать их, кроме как для
входа-выхода из помещений, поэтому данные сооружения не соответствуют нормативному определению и не являются помещениями и террасами. В отношении «лоджии» нарушены требования, установленные проектом (шифр 650.16-6-2-АР.Кор, Отделочный план первого этажа, стадия Р, лист 9), где предусмотрено устройство дверного проема. Фактически дверной проем отсутствует, и возможность использования лоджии по назначению также отсутствует;

- переданное по договору № 56 помещение не соответствует дополнительному соглашению к договору в части: терраса с лестницей № 4. Данное сооружение
не соответствует нормативному определению термина «терраса», может использоваться исключительно для прохода в здание в связи с незначительными размерами площадки. Фактически существующий объект является лестницей с лестничной площадкой,
не является помещением и террасой и не предназначен для использования в ином качестве;

- переданное по договору № 57 помещение не соответствует дополнительному соглашению к договору в части: терраса с лестницей № 2, веранда. Объект «терраса
с лестницей № 2» не является самостоятельным сооружением и не имеет самостоятельного функционального назначения, поскольку представляет собой часть входной группы в помещения номер VI и номер VII. По данному отдельному участку лестницы невозможен выход на уровень тротуара. При этом он не соответствует определению понятия «терраса» и террасой не является, так же как и помещением. Сооружение, поименованное как «веранда», верандой не является. Возможность доступа
в данный приямок или его функционального использования в качестве веранды на момент осмотра отсутствует;

- переданное по договору № 58 помещение не соответствует дополнительному соглашению к договору в части: терраса с лестницей № 3, веранда. Объект «терраса
с лестницей № 3» не соответствует определению понятия «терраса». Это сооружение является «лестницей, предназначенной для обслуживания помещений». Какое-либо иное использование данного объекта не представляется возможным. Сооружение, поименованное как «веранда», верандой не является. Возможность доступа в данный приямок или его функционального использования в качестве веранды на момент осмотра отсутствует;

- переданное по договору № 59 помещение не соответствует дополнительному соглашению к договору в части: терраса с лестницей № 1, веранда. Объект «терраса
с лестницей № 1» не соответствует определению понятия «терраса». Это сооружение является частью входной группы и «лестничным маршем с промежуточной площадкой», «предназначенной для обслуживания помещений». Какое-либо иное использование данного объекта не представляется возможным. Сооружение, поименованное как «веранда», верандой не является. Возможность доступа в данный приямок или его функционального использования в качестве веранды на момент осмотра отсутствует.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности факта несоответствия переданных участнику долевого строительства объектов характеристикам, согласованным в дополнительных соглашениях; пропуска срока исковой давности
по требованиям о признании недействительными абзацев спорных актов приёма-передачи.

При этом суды, учитывая выводы эксперта, истолковав условия договоров с учетом дополнительных соглашений, пришли к выводу о ненадлежащем качестве выполненных работ; поскольку истец не получил результат работ, который был согласован
в дополнительных соглашениях, стоимость работ подлежит уменьшению на всю стоимость работ, выполненных в рамках дополнительных соглашений.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение
по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения),
а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии
с проектной декларацией (пункт 2 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 743 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы
в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ
и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации
и в смете.

В соответствии со статьей 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного
в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной
за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 ГК РФ).

В соответствии со статьей 740 ГК РФ денежное обязательство заказчика по оплате является встречным по отношению к обязательству подрядчика по выполнению в натуре работ надлежащего качества (статья 328 ГК РФ).

Учитывая изложенное, оплате подлежат фактически выполненные работы, в том числе дополнительные работы, согласованные сторонами в установленном порядке, надлежащего качества.

Суды, признавая работы, выполненные ответчиком в рамках дополнительных соглашений, некачественными, не привели мотивов, по которым отклонили доводы ответчика о том, что качество работ не опровергнуто надлежащими доказательствами, согласованные сторонами дополнительные работы фактически выполнены, учитывая дополнительную площадь полученных объектов, ограждения, расширенные проемы; при этом указанными объектами, в том числе с дополнительными площадями, независимо
от того, как поименованы названные вспомогательные элементы, ответчик пользуется;
из экспертного заключения также не следует, что фактически работы, согласованные сторонами в дополнительных соглашениях, не были выполнены подрядчиком, эксперты указали лишь на то, что построенные вспомогательные элементы не соответствуют принятым понятием терасса, веранда и лоджия, уклонившись от исследования вопроса
о несоответствии фактически выполненных работ планам, согласованным сторонами
в дополнительных соглашениях.

Кроме того, суд округа отмечает необходимость выяснения вопроса об отнесении результата работ к индивидуальной собственности, либо к общему имуществу многоквартирного дома, то есть имеют ли спорные части дома вспомогательное, обслуживающее значение. Вместе с тем в случае отнесения дополнительных работ (площадка, лестницы, проходы) к индивидуальной собственности истца на стороне истца возникает неосновательное обогащение, что противоречит принципам гражданского права.

В рамках рассмотрения спора об уменьшении стоимости работ в связи
с их некачественностью в круг обстоятельств, подлежащих установлению, входит определение конкретных недостатков работ, их существенность и стоимость, либо размер расходов, необходимых для их устранения. При назначении судом экспертизы при рассмотрении настоящего спора на разрешение эксперта указанные вопросы
не поставлены. При этом истцом признано, что переданные по актам помещения соответствуют по площади и конфигурации планам, составленным сторонами
к дополнительным соглашениям, данные обстоятельства установлены также судом при рассмотрении дела № 2-2449/2019.

Учитывая изложенное, выводы судов сделаны с нарушением норм материального права, по неполно исследованным доказательствам, что является основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ в полном объеме, принимая во внимание взаимосвязанность исковых требований.

Поскольку для разрешения настоящего спора необходимо установление фактических обстоятельств и исследование доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть указанные замечания, дать надлежащую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, представленным доказательствам, установить наличие или отсутствие оснований для уменьшения стоимости работ с учетом доказательств наличия конкретных недостатков в выполненных работах в соответствии с условиями их согласования сторонами в дополнительных соглашениях в отсутствие определения сторонами используемых ими понятий вспомогательных элементов, а также с учетом принадлежности площади спорных объектов к индивидуальной или общей собственности; поставить на разрешение вопрос
о назначении экспертизы по указанным вопросам; распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью
1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.01.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление
от 21.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-33497/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.А. ФИО8

Судьи Е.В. Клат

Э.В. Ткаченко