Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена июля 2019 года .
Постановление изготовлено в полном объеме июля 2019 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ответчика) на решение от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) и постановление от 06.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Павлова Ю.И.) по делу № А45-3606/2018 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр. Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» (630075, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Народная, 3, оф. 214, ИНН 5410784911, ОГРН 1145476066306) об освобождении земельного участка; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Лидер» к мэрии города Новосибирска о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Другое лицо, участвующее в деле: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области.

В заседании приняли участие представители:

от мэрии города Новосибирска (истца) – Воронина У.А. по доверенности от 21.12.2018 № 01/40/07080; Пузик Е.Р. по доверенности от 24.12.2018 № 01/40/07183;

от общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ответчика) – Медведев В.М. по доверенности от 01.01.2019 № 13/19.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер») об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, путем демонтажа фундамента на земельном участке.

Исковые требования со ссылкой на статьи 304, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ), статью 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы самовольным использованием ответчиком вышеупомянутого земельного участка под строительство после прекращения договора аренды от 31.10.2014 № 54рз земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 (далее – договор аренды).

Одновременно ООО «Лидер» предъявило встречный иск к мэрии о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – ТУ Росимущества).

Решением от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, на ООО «Лидер» возложена обязанность освободить занимаемый им земельный участок путем демонтажа фундамента на земельном участке в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу. Во встречном иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «Лидер» просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований мэрии отказать, а встречные требования удовлетворить или возвратить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами не рассмотрен довод ответчика о том, что строительство фундамента произведено на законных основаниях, так как ООО «Лидер» было выдано разрешение на строительство; поскольку после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, то он является возобновленным на неопределенный срок; арендатор в период строительства производил оплату арендной платы и ему не поступало возражений против этого.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 45 минут 16.07.2019.

При даче пояснений представитель ООО «Лидер» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, отказать в иске мэрии, требования ответчика удовлетворить или направить дело на новое рассмотрение, а представители мэрии возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между ТУ Росимущества (арендодателем) и ООО «Лидер» (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи от 31.10.2014 передал в пользования арендатора на срок с 01.11.2014 по 01.11.2017 земельный участок с кадастровым номером 54:35:021040:676, общей площадью 2 441 м², с разрешенным использованием: общественные здания административного назначения, для строительства здания административного назначения.

Согласно пункту 6.2 договора аренды истечение срока действия настоящего договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его продлении.

По условиям пункта 6.3 договора аренды арендатор как в случае окончания срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении должен произвести передачу арендодателю арендуемого участка в 10-дневный срок с момента прекращения либо расторжения настоящего договора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Письмом от 27.07.2017 № 01-5932/05 ТУ Росимущества уведомило ответчика о том, что действие договора аренды прекращается с 02.11.2017.

В дальнейшем, в связи с обращением ООО «Лидер» с заявлением от 09.08.2017 № 10371 к арендодателю о продлении договора аренды, последний сообщил арендатору, что оснований для продления договора аренды (заключения договора аренды на новый срок) без торгов не имеется (письмо от 01.09.2017 № НК-6890/05).

Ответчик оспорил данный отказ в арбитражном суде. Вступившим в законную силу решением от 12.09.2018 Арбитражного суда Омской области по делу № А45-31241/2017 в удовлетворении требований ООО «Лидер» было отказано со ссылкой на то, что договор аренды прекращен 02.11.2017 в связи с истечением срока его действия и отсутствием у заявителя преимущественного права на заключение нового договора аренды.

Ответчик 29.12.2017 вновь обратился к ТУ Росимущества с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта, которое отказало заявителю в письме от 29.01.2018 № НК-547/05.

Этот отказ ООО «Лидер» так же оспорило в арбитражном суде. Дело рассмотрено с участием мэрии в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Вступившим в законную силу решением от 12.07.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-3607/2018 ответчику отказано в удовлетворении заявления, так как срок договора аренды истек, а объект незавершенного строительства возведен за пределами срока действия договора (в период с 29.12.2017 по 09.01.2018).

На основании распоряжения ТУ Росимущества от 17.01.2018 № 14-р и постановления мэрии от 22.01.2018 № 185 по акту приема-передачи от 23.01.2018 спорный земельный участок передан из собственности Российской Федерации в муниципальную собственность (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 01.02.2018).

В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность ООО «Лидер» 12.02.2018 обратилось в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021040:1072, принадлежащего ответчику на праве собственности, на что мэрия ответила отказом, указав, что данный объект незавершенного строительства на дату обращения с настоящим заявлением имеет статус «аннулированный»(письмо от 12.03.2018 № 31/19/02418).

ООО «Лидер» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с требованием о признании незаконными действий, выразившихся в аннулировании записей в ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением от 20.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6573/2018 (дело рассмотрено с участием мэрии в качестве третьего лица) ответчику отказано в признании незаконным аннулирования записей в ЕГРН об объекте незавершенного строительства ввиду того, что на момент обращения в административный орган с заявлением у него отсутствовали документы, подтверждающие право пользования спорным земельным участком, и разрешение на строительство объекта.

ООО «Лидер» обращалось в арбитражный суд и за признанием недействительным отказа мэрии, изложенного в письме от 12.03.2018 № 31/19/02418. Решением от 09.07.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-9351/2018 в удовлетворении заявления ответчика отказано.

Ссылаясь на неправомерное занятие ООО «Лидер» спорного земельного участка после прекращения договора аренды и нарушение прав собственника участка, истец предъявил в суд иск об освобождении участка от объекта незавершенного строительством.

ООО «Лидер», полагая, что для завершения строительства объекта вправе требовать продление договора аренды, подало встречный иск.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что находящийся на земельном участке фундамент нарушает права и законные интересы истца в экономической деятельности, так как препятствует реализации полномочий собственника, использованию земельного участка в качестве территории общего пользования (скверы).

При этом, руководствуясь статьями 610, 621, 622 ГК РФ, статьями 39.8, 46 ЗК РФ, статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отметили, что поскольку срок договора аренды истек, согласованного продления договора не состоялось, то окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, в связи с чем ООО «Лидер» незаконно занимает земельный участок и обязано его освободить путем демонтажа возведенного на участке фундамента.

Между тем судами не учтено следующее.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Предъявление любого искового требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), в силу которого по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Обращаясь в суд с настоящим иском, мэрия основывает свои требования, в том числе на общих правилах статьи 622 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако отнесение того или иного объекта к недвижимому или движимому имуществу обусловливает и способ защиты права, которое может быть нарушено возведением такого объекта (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

Как указано в пункте 38 постановления Пленума № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016; определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476, от 10.06.2016 № 304-КГ16-761обращено внимание на то, чтов ходе разрешения вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Вместе с тем, обязывая общество демонтировать фундамент, суды не установили статус указанного объекта незавершенного строительства как движимого или недвижимого имущества.

Поскольку судами не устанавливалось, отвечает или не отвечает спорный объект критерию объекта недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ООО «Лидер» обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения возникающие из договора аренды.

Подпунктом 2 пункта 1 и подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

По правилам пункта 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В постановлении 19.11.2013 № 6557/13 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирован правовой подход, согласно которому такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством (статьи 222, 304 ГК РФ).

При этом требование о сносе самовольной постройки (статья 222 ГК РФ) и требование об устранении всяких нарушений права собственника, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ), имеют различный круг обстоятельств и доказывания.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой (пункт 30 постановления Пленумов № 10/22).

Согласно статье 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь, факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности, что чинимые ответчиком препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

В пункте 46 постановления Пленумов № 22/10 конкретизировано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, не определили природу объекта незавершенного строительства, не обосновали применение к требованиям об освобождении земельного участка от этого объекта положений статьи 304 ГК РФ, хотя сочли, что он возведен при самовольном использования ответчиком земельного участка.

Учитывая, что при вынесении обжалуемых судебных актов неправильно применены нормы материального права, а для разрешения спора требуется установление обстоятельств дела и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению в Арбитражный суд Новосибирской области на новое рассмотрение.

Исследование указанных в данном постановлении вопросов приведет к разрешению спора по существу и внесет определенность в отношения сторон, чем и будут достигнуты задачи судопроизводства в арбитражных судах, предусмотренные в статье 2 АПК РФ.

Принимая во внимание, что предъявление встречного иска фактически не носило самостоятельного характера, а было, по сути, обусловлено представленными ответчиком возражениями в связи с предъявлением первоначального иска, в соответствии с частью 3 статьи 132 АПК РФ между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, так как требования по ним основаны на договоре аренды, их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, судебные акты подлежат отмене и в части рассмотрения первоначального иска, и в части рассмотрения встречного иска. Данный подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 по делу № 301-ЭС16-4180.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все имеющие для правильного разрешения спора обстоятельства; применить нормы права, подлежащие применению; определить статус объекта незавершенного строительства, о демонтаже которого заявлено мэрией; при применении норм статьи 304 ГК РФ аргументировать их применение к требованию истца о демонтаже объекта незавершенного строительства, с учетом установленного статуса названного объекта; оценить доводы и возражения участвующих в деле лиц; при необходимости в порядке части 2 статьи 66 АПК РФ предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование их доводов и возражений и по результатам рассмотрения дела принять законное и обоснованное решение.

Введенное определением от 29.05.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа приостановление исполнения решения от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-3606/2018 отменяется судом кассационной инстанции отдельным определением.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.02.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.05.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-3606/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Сирина