Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена января 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме января 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписирассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.07.2017 (судья Емельянова Г.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 (судьи Фертиков М.А., Жданова Л.И., Павлова Ю.И.) по делу № А45-4984/2017 по иску индивидуального предпринимателя Чернышева Евгения Олеговича (ИНН 420542708608, ОГРНИП 312420534800162) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, дом 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Чернышева Евгения Олеговича – Каргин Н.В., по доверенности от 18.03.2017.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Чернышев Евгений Олегович (далее – ИП Чернышев Е.О., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка № 17214 в части выкупной стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе мэрия просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает необоснованными выводы судов об образовании испрашиваемого земельного участка из земельного участка, в отношении которого в период вступления в законную силу Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в период с 10.11.2001 до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Спорный земельный участок, по мнению подателя жалобы, сформирован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:092460:8, находящегося в аренде ЗАО «СИБСНИИЦТ» с 16.08.2001 по договору аренды № 15398,
и поставлен на кадастровый учет только 15.04.2013.

Мэрия не согласна с отнесением ответчика к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка и которые вправе приобрести земельный участок по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Цена земельного участка, по мнению мэрии, рассчитывается исходя из десятикратной ставки земельного налога, равной 1,5% от кадастровой стоимости участка и составляет 9 183 729, 91 руб.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя высказался согласно представленному отзыву.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя подателя жалобы.

Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, объекты недвижимости:

- Здание (холодный склад) с кадастровым номером: 54:35:092460:59, общей площадью 279,7 кв. м,

- Здание (лабораторный корпус) с кадастровым номером: 54:35:092460:57, общей площадью 2234.2 кв. м,

- Здание (лабораторно-экспериментальный корпус) с кадастровым номером: 54:35:092460:60, общей площадью 1025 кв. м,

- Здание (гараж на 9 машин) с кадастровым номером: 54:35:092460:26, общей площадью 489.9 кв. м,

- Здание (столярный цех) с кадастровым номером: 54:35:092460:58, общей площадью - 58.5 кв. м, принадлежат истцу на праве собственности.

Указанные объекты располагаются по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Софийская 18, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:092460:45.

Объекты недвижимости ИП Чернышева Е.О., расположенные на спорном земельном участке, ранее принадлежали Новосибирскому филиалу Государственного предприятия «Научно-исследовательский институт транспортного строительства». Затем на основании Распоряжения от 19.03.1993 № 469-р Государственного комитета РФ по Управлению Государственным Имуществом и плана приватизации данное предприятие (в том числе и его филиалы) преобразовано
в АООТ «Научно-исследовательский институт транспортного строительства» (ЦНИИС), с передачей имущества (в том числе объектов недвижимости) региональным филиалам.

25.04.1998 собранием акционеров ОАО ЦНИИС принято решение о реорганизации Новосибирского филиала ОАО ЦНИИС в форме выделения в ЗАО «Сибирский научно-исследовательский институт транспортного строительства» с передачей всех активов и пассивов, в том числе объектов недвижимости.

Впоследствии, ЗАО «Сибирский научно-исследовательский институт транспортного строительства» передало по договору купли-продажи от 17.08.2012 часть имущества (лабораторно - экспериментальный корпус, гараж на 9 машин, холодный склад, столярный цех) ООО «Спецстройсимэкс» и по договору купли- продажи от 03.07.2012 передало здание лабораторного корпуса ООО «Бизнес Бюро Ажур».

По договорам купли-продажи от 28.09.2012 ООО «Спецстройсимэкс» и ООО «Бизнес Бюро «Ажур» продали свое имущество ООО «Компания «Строй- Лидер».

24.10.2012 имущество ООО «Компания «Строй-Лидер» перешло к истцу.

Решением № 1078 Исполнительного комитета Новосибирского городского Совета депутатов трудящихся от 01.10.1958 Новосибирскому филиалу ЦНИИС был отведен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, о чем 03.07.1959 Исполнительным Комитетом НГСДТ был выдан акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации.

Правопреемник Новосибирского филиала ЦНИИС – ЗАО «Сибирский Научно-исследовательский институт транспортного строительства», на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц от 22.01.2007 № 60103м, переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

После покупки зданий ИП Чернышев О.Е. переоформил право аренды на себя, заключив договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.10.2013 № 117243 под объектами недвижимости.

В порядке статьи 39.20 ЗК РФ 25.10.2016 Чернышев Е.О. обратился в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:092460:45 под объектами недвижимости, с требованием об установлении льготной выкупной цены (2,5% от кадастровой стоимости), с приложением документов, подтверждающих льготный выкуп.

По результатам рассмотрения заявления 28.12.2016 мэрия в лице Управления по земельным ресурсам направила заявителю договор купли-продажи № 17214, определив в пункте 2.1 договора выкупную стоимость земельного участка в размере 9 183 729 руб. 91 коп. в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п.

28.01.2017 истец в адрес мэрии направил протокол разногласий к договору № 17214, в котором просил изложить пункт 2.1 договора № 17214 в следующей редакции: «цена земельного участка составляет 1 530 621 руб. 65 коп. (один миллион пятьсот тридцать тысяч рублей шестьсот двадцать одна тысяча, 65 копеек)».

02.03.2017 Управление письмом № 03/20/02172 отклонило протокол разногласий, мотивировав тем, что, как в отношении испрашиваемого земельного участка, так и в отношении предыдущих земельных участков (из которых в последующем был образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:092460:45) не было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций приняли по существу обоснованное решение, при этом выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Приведенное толкование соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503 по делу № А35-10888/2013.

Руководствуясь приведенными нормами права и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности, ранее указанный земельный участок входил в состав земельного участка с кадастровым 54:35:092460:14, который находился на праве постоянного бессрочного пользования у ЗАО «Сибирский Научно-исследовательский институт транспортного строительства», являющегося правопредшественником истца, и в период со дня вступления в законную силу Вводного закона до 01.07.2012 в отношении исходного земельного участка произошло переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что выкупная цена земельного участка рассчитывается исходя из ставки 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и правомерно удовлетворили исковые требования.

Таким образом, довод мэрии о том, что льготный порядок определения выкупной цены распространяется на собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в отношении которых до 01.07.2012 произошло переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды и в этот же период времени возникло право собственности на объекты недвижимости, и поскольку ИП Чернышев Е.О. стал собственником объектов недвижимости после 01.07.2012, то основания для выкупа спорного земельного участка по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости отсутствуют, подлежит отклонению.

Довод кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок сформирован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:092460:8, находящегося в аренде ЗАО «СИБСНИИЦТ» с 16.08.2001 по договору аренды № 15398, отклоняется, поскольку в нарушение требований статей 9, 65 АПК РФ мэрией в обоснование своей процессуальной позиции указанный договор в материалы дела не представлен, в связи с чем не мог подлежать оценке наряду с имеющимися в деле доказательствами.

Также судом кассационной инстанции отклоняется довод подателя жалобы об отсутствии у истца права выкупа участка по льготной цене вследствие постановки на кадастровый учет земельного участка
с кадастровым номером 54:35:092460:14 лишь 15.04.2013, то есть после 01.07.2012.

Как указывалось выше, юридически значимыми обстоятельствами
в рассматриваемом случае являются тот факт, что земельный участок сформирован из земельного участка, переоформленного из участка, ранее (до 01.07.2012) предоставленного на праве бессрочного пользования, и факт приобретения заявителем объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, в собственность после 01.07.2012.

Учитывая, что материалами дела совокупность приведенных обстоятельств установлена, дата постановки выкупаемого земельного участка на кадастровый учет после его формирования не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, доводы мэрии не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.07.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 по делу № А45-4984/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Сирина