Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИТ Аналитика» (№ 07АП-4230/2018) на решение от 17.04.2018 (резолютивная часть, 11.05.2018 мотивированный текст решения) Арбитражного суда Новосибирской области (судья Храмышкина М.И.) по делу № А45-5306/2018 (рассмотрено в порядке упрощенного производства) по иску акционерного общества «Военторг-Восток» (680028, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 122, ОГРН 1092722004385, ИНН2722086642) к обществу с ограниченной ответственностью «ИТ Аналитика» (634009, г. Томск, проспект Ленина, д. 110, ОГРН 1127017025464, ИНН 7017315700) о взыскании 40 843 рублей 44 копеек за октябрь 2017г. по договору аренды объекта недвижимого имущества №57/2017 от 12.07.2017.

при участии: без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Военторг-Восток» (далее – истец, АО «Военторг-Восток») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИТ Аналитика» (далее – ответчик, ООО «ИТ Аналитика») о взыскании 40 843 рублей 44 копеек за октябрь 2017 по договору аренды объекта недвижимого имущества №57/2017 от 12.07.2017.

Решением от 11.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «ИТ Аналитика» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 11.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что решение вынесено судом первой инстанции без учета фактически произведенной оплаты по договору: ответчиком произведены платежи в сумме 172 448 руб. 80 коп., а именно: обеспечительный платеж для участия в аукционе на право заключения договора аренды в сумме 48 749 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 58 от 22.06.2017, обеспечительные взносы за аренду и коммунальные услуги в сумме 81 849 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 63 от 12.07.2017, арендная плата за 1 месяц аренды в размер 41 849 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 71 от 14.08.2017, таким образом, задолженность по договору аренды составляла 23 300 руб. 19 коп.; ответчик был лишен возможности использования арендованного имущества по назначению по обстоятельствам от него не зависящим (ремонт мог быть осуществлен арендатором только после государственной регистрации договора, в которой Управлением Росреестра отказано в связи с отсутствием в договоре существенных условий, что противоречит статьям 47.3, 48 Закона об объектах культурного наследия); возложение обязанности по внесению арендной платы за спорный период является неправомерным; кроме того, обжалуемое решение вынесено без учета доводов ответчика, изложенных в ходатайстве о рассмотрении дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследованием дополнительных доказательств.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик, со ссылками на Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», указал, что 31.05.2018 Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области предоставил ООО «ИТ Аналитика» информацию (исх. № 48-01-4339), согласно которой выполнение ремонтных работ арендатором на объекте культурного наследия федерального значения до государственной регистрации договора аренды не представляется возможным, что, в свою очередь, подтверждает, что за периоды с даты подписания договора аренды (12.07.2017) и до даты расторжения договора аренды (01.12.2017) ответчик не мог осуществлять пользование нежилого помещения – объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по обстоятельствам, от него не зависящим (отсутствие государственной регистрации договора аренды).

Определением суда от 05.06.2018 апелляционная жалоба ООО «ИТ Аналитика» принята к производству в соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отраженных в пунктах 47, 49 постановления от 18.04.2017 №10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», участвующим в деле лицам в срок до 29.06.2018 предложено представить в апелляционный суд письменный мотивированный отзыв на апелляционную жалобу.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм материального и процессуального права; доводы ответчика являются необоснованными и незаконными; просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик в качестве обоснования апелляционной жалобы представил платежные поручения № 58 от 22.06.2017, № 71 от 14.08.2017, № 63 от 12.07.2017; кроме того, 04 июня 2018 года поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов: письмо Комитета по охране объектов культурного наследия Томской области № 48-01-4339 от 31.05.2018.

Согласно статье 272.1 АПК РФ дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

В силу положений абзаца 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», - арбитражным судом при рассмотрении апелляционной жалобы могут быть приняты дополнительные доказательства только в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 5 части 4 статьи 270 АПК РФ (часть 2 статьи 272.1 АПК РФ), которых в настоящем деле апелляционным судом не установлено.

Поскольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, представленные в апелляционный суд дополнительные доказательства, в силу требований закона не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве доказательства позиции ответчика.

В соответствии с требованиями статьи 272.1 АПК РФ, пунктов 47, 49 постановления от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда Новосибирской области рассмотрена судом апелляционной инстанции в порядке упрощенного производства, судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

В силу части 2 статьи 272.1 АПК РФ дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение от 11.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, АО «Военторнг-Восток» является собственником объекта недвижимого имущества помещения, расположенного по адресу Томская область, г. Томск, Ленина проспект, 50, общей площадью 201,2 кв.м., инвентарный номер согласно кадастровому паспорту помещения 069:401:001004217480:0000:20003.

12.07.2017 между АО «Военторнг-Восток» (арендодатель) и ООО «ИТ Аналитика» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №57/2017, согласно условиям которого истец обязуется предоставить ответчику во временное владение и пользование за плату и в порядке, на срок и на условиях, предусмотренным договором, следующий объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 201,2 кв.м., этаж 1, антресоль, номера на поэтажном плане: 3, 28, 37, 38, 39, 40, 41, 42,43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, кадастровый номер 70:21:0200008:1656, в соответствии с кадастровым паспортом помещения, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, Ленина проспект, 50.

Истец передал ответчику помещение, о чем свидетельствует акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от 12.07.2017.

В качестве обеспечения при участии в аукционе на право заключения договора аренды, а также в период действия договора ответчиком внесены: обеспечительный платеж компенсационных выплат по коммунальным услугам в сумме 40 000 руб.; арендная плата за 3 месяца аренды в размере 125 548 руб. 80 коп. (первый, последний, задаток для участия в аукционе).

Согласно пункту 3.4.6. договора аренды №57/2017 от 12.07.2017, арендатор самостоятельно получает счета, счета-фактуры, акты оказанных услуг, выставленные арендодателем в соответствии с условиями настоящего договора, по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Ленина, д. 141.

Пунктом 3.1. договора аренды №57/2017 от 12.07.2017 предусмотрено, что арендная плата по настоящему договору устанавливается и оплачивается в рублях и является платой только за право владения и пользования объектом. Ежемесячная арендная плата на дату подписания договора сторонами установлена в соответствии с результатами торгов, указанных в преамбуле договора, в размере 41 849 руб. 60 коп., в том числе НДС – 18%.

В соответствии с пунктом 6.6. договора аренды №57/2017 от 12.07.2017 арендодатель, при просрочке исполнения арендатором обязательств по оплате по договору более чем на 3 банковских дня, вправе засчитывать к расчетам сторон по договору без предварительного уведомления арендатора любые суммы, уплаченные арендатором по договору, независимо от назначения платежей, указанных в платежных поручениях, в том числе излишне уплаченные суммы, а также арендный платеж, в погашение своих требований к арендатору в следующей очередности.

Спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Томской области, действия по регистрации договора приостановлены до 29.11.2017.

29.11.2017 ответчик направил в адрес истца заявление о расторжении договора аренды, указав причины расторжения договора: «Процедура государственной регистрации договора затянулась более чем на 4 месяца с момента его подписания».

30.11.2017 ответчик обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды.

01.12.2017 договор аренды №57/2017 от 12.07.2017 расторгнут, между сторонами подписан акт приема-передачи помещения, объект возвращен истцу.

В период действия договора истец свои обязательства по нему выполнил полностью и надлежащим образом, как этого требуют условия договора и приложения к нему.

За весь период пользования до момента возврата имущества арендодателем начислена арендная плата в размере 195 748 руб. 99 коп. за период с 12.07.2017 по 01.12.2017, а также расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 10 644 руб. 11 коп.

В связи с досрочным расторжением договора истец произвел зачет суммы гарантированного платежа компенсационных выплат в размере 10 644 руб. 11 коп. в счет оплаты коммунальных услуг согласно выставленным счетам. Оставшаяся сумма в размере 29 355 руб. 89 коп. засчитана истцом в счет оплаты арендных платежей.

Ответчиком оплачены: последний месяц - ноябрь 2017 года, первый месяц – июль 2017 года, и далее в порядке календарной очередности с учетом произведенных зачетов август-октябрь 2017 года.

Таким образом, задолженность ответчика по оплате арендных платежей составляет 40 843 руб. 44 коп. за октябрь 2017 года.

В адрес ответчика истцом направлена претензия от 15.01.2018 №74 с требованием погасить имеющуюся задолженность, которая оставлена ООО «ИТ Аналитика» без ответа.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения АО «Военторнг-Восток» в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (часть 1 пункта 1 статьи 619 ГК РФ).

При этом на основании части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Установив наличие задолженности по оплате арендной плате, непредставление ответчиком доказательств внесения истцу арендной платы в заявленном размере, непредставление контррасчета арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 40 843 руб. 44 коп. за октябрь 2017 года по договору аренды объекта недвижимого имущества № 57/2017 от 12.07.2017.

В части доводов ответчика о том, что решение вынесено судом первой инстанции без учета фактически произведенной оплаты по договору: ответчиком произведены платежи в сумме 172 448 руб. 80 коп., а именно: обеспечительный платеж для участия в аукционе на право заключения договора аренды в сумме 48 749 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 58 от 22.06.2017, обеспечительные взносы за аренду и коммунальные услуги в сумме 81 849 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 63 от 12.07.2017, арендная плата за 1 месяц аренды в размер 41 849 руб. 60 коп., что подтверждается платежным поручением № 71 от 14.08.2017, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Перечисление указанных сумм осуществлялось ответчиком не напрямую истцу, а на расчетный счет Электронной торговой площадки «Газпромбанк», при этом сумма 6 900 руб. является площадочным сбором, на расчетный счет АО «Военторг-Восток» указанная сумма не поступала.

На расчетный счет АО «Военторг-Восток» по договору аренды №57/2017 за весь период его действия, в том числе с ЭТП ГПБ поступили платежи в общей сумме 165 548 руб. 80 коп.; разница между заявленной суммой и поступившими платежами в размере 6 900 руб. является списанием с победителя в закупке на ЭТП ГПБ.

Кроме того, пунктом 3.5 договора установлено, что задаток, оплаченный Арендатором в соответствии с условиями торгов, указанных в преамбуле Договора, автоматически (без предоставления арендатором дополнительного подтверждения в чей-либо адрес) засчитывается в счет будущих арендных платежей арендатора по договору.

Так как объект передан по акту приема-передачи, за весь период пользования до момента возврата начислена арендная плата в размере 195 748 руб. 99 коп., а также расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 10 644 руб. 11 коп.

В связи с досрочным расторжение договора, истец, руководствуясь условиями спорного договора аренды (пункты 3.4.6, 6.6), произвел зачет суммы гарантированного платежа компенсационных выплат в размере 10 644 руб. 11 коп. в счет оплаты коммунальных услуг согласно выставленным счетам, при этом оставшаяся сумма в размере 29 355 руб. 89 коп. засчитывается в счет оплаты арендных платежей.

Следовательно, у ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей в сумме 40 843 руб. 44 коп.

Доводам подателя жалобы со ссылкой на то, что ответчик был лишен возможности использования арендованного имущества по назначению по обстоятельствам от него не зависящим (ремонт мог быть осуществлен арендатором только после государственной регистрации договора, в которой Управлением Росреестра было отказано в связи с отсутствием в договоре существенных условий, что противоречит статьям 47.3, 48 Закона об объектах культурного наследия), в связи с чем возложение обязанности по внесению арендной платы за спорный период является неправомерным, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Как следует из материалов дела, обязанность по оплате арендной платы и коммунальных услуг предусмотрена пунктами 3.4.4, 3.6, 4.1. договора аренды, основания для возврата указанных сумм отсутствуют.

Пунктом 3.5 договора установлено, что задаток, оплаченный арендатором в соответствии с условиями торгов, указанных в преамбуле договора, автоматически (без предоставления арендатором дополнительного подтверждения в чей-либо адрес) засчитывается в счет будущих арендных платежей арендатора по договору.

Пунктом 2.2. договора аренды предусмотрено, что во взаимоотношениях сторон договор считается заключенным и вступает в силу со дня подписания договора сторонами. Днем подписания договора сторонами в любом случае является дата его подписания арендодателем, указанная перед преамбулой договора.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 12.07.2017, при этом ответчик, принимая спорное помещение по акту приема-передачи, располагал сведениями о том, что электрооборудование, отопительное, противопожарное, сантехническое оборудование в помещении отсутствует, между тем, принял помещение без возражений.

Пунктом 3.4.1. договора аренды предусмотрено, что обязательства арендатора в части оплаты аренды (фактического использования объекта) возникают со дня подписания акта приема-передачи объекта от арендодателя к арендатору и действуют по день подписания сторонами акта приема-передачи объекта от арендатора к арендодателю включительно.

Из указанного следует, что стороны прямо предусмотрели в договоре момент возникновения обязанности арендатора оплачивать арендные платежи, который не ставится в зависимость от государственной регистрации спорного договора аренды.

Кроме того, как отмечено судом первой инстанции, ответчиком не представлено документов, подтверждающих, что он обращался к истцу, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 614 ГК РФ, об уменьшении арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды также не освобождает арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Судом первой инстанции верно отмечено, что решением от 02.03.2018 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-8619/2017 установлено, что уведомление о приостановлении регистрации договора аренды не соответствует требованиям Закона о регистрации недвижимости, ввиду чего правовые основания для приостановления государственной регистрации договора у регистрирующего органа отсутствовали; при этом государственная регистрация договора аренды затянулась в связи с тем, что ООО «ИТ Аналитика» не предприняло мер по признанию уведомления о приостановлении государственной регистрации не соответствующем действующему законодательству.

В соответствии с положениями статей 611, 614 и 622 ГК РФ, фактическое неиспользование арендатором арендуемого помещения по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату за пользование имуществом, данная обязанность сохраняется до момента возврата объекта аренды арендодателю.

Из правовой природы отношений по передаче объектов недвижимости в аренду следует, что пользование арендованным имуществом - это право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению, поэтому неиспользование арендатором предоставленного имущества не освобождает его от обязанности оплачивать аренду.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества, арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Факт недобросовестности действия арендодателя в рассматриваемом случае установлен не был.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, представленным доказательствам дана правильная правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271, статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-5306/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИТ Аналитика» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.Л. Полосин