Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компакт» на постановление
от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи
Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Фертиков М.А.) по делу № А45-6032/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью «Компакт» (630112,
г. Новосибирск, ул. Селезнева, д. 47, офис 9, ОГРН 1095405029400,
ИНН 5405405798) к обществу с ограниченной ответственностью «Продторг» (630030, г. Новосибирск, ул. Первомайская, д. 196, корп. 2,
ОГРН 1145476136200, ИНН 5409241702)о расторжении договора аренды, освобождении помещения.

Другие лица, участвующие в деле: индивидуальный предприниматель Алехина Екатерина Викторовна.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Компакт» – Литош Д.В.
по доверенности от 01.03.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «Продторг» – Шевелев А.А. по доверенности от 04.09.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компакт» (далее –
ООО «Компакт», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Продторг» (далее – ООО «Продторг», ответчик) о расторжении договора от 10.08.2015 № 10/08-01-2015-Ш аренды нежилых помещений общей площадью
216,4 кв. м (далее – договор аренды), на первом этаже 9-ти этажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Шукшина, 17, и обязании освободить нежилые помещения в связи с выполненной без согласия арендодателя перепланировкой помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Алехина Екатерина Викторовна (далее – ИП Алехина Е.В.).

Решением от 18.05.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Остроумов Б.Б.) договор аренды расторгнут. На ООО «Продторг» возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное на первом этаже 9-ти этажного жилого дома, общей площадью 216,4 кв. м находящегося по адресу: г. Новосибирск,
ул. Шукшина, 17. С ответчика в пользу истца взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Постановлением от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 18.05.2017 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано. С ООО «Компакт» в пользу ООО «Продторг» взыскано 66 270 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины
по апелляционной жалобе и проведению судебной экспертизы.

ООО «Компакт» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, считая его незаконным, не соответствующим обстоятельствам дела, решение от 18.05.2017 Арбитражного суда Новосибирской области оставить в силе.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: арендатор нарушил положения пункта 3.3.4 договора аренды, в соответствии с которым арендатору запрещается производить перепланировку и переоборудование арендного места без письменного разрешения арендодателя, произвел перепланировку в арендуемом помещении без согласия собственника и без разрешительных документов; в письме от 15.08.2015 не согласованы ремонтные работы по перепланировке и переустройству нежилых помещений, которые указаны в техническом паспорте, составленном
по состоянию на 28.02.2017; представленная проектная документация
от 07.08.2015 не согласована в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», на проведенные работы не было получено разрешение; перепланировка и переустройство нежилого помещения были выполнены в период с 2015 года по 2017 год
и не соответствовали представленной проектной документации; у суда апелляционной инстанции не имелось письменных доказательств согласования строительных работ с прежним собственником; заключениями было установлено, что дальнейшая эксплуатация спорного помещения несет угрозу жизни и здоровью граждан и не соответствует действующим градостроительным нормам и правилам; арендатор своими действиями значительно ухудшил помещение.

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Продторг»
и ИП Алехина Е.В. просят постановление от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения как соответствующее действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы
и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов
в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения
в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды нежилых помещений от 10.08.2015 № 10/08-01-2015-Ш,
ИП Алехина Е.В. (арендодатель) передала во временное владение
и пользование ответчика (арендатора) нежилые помещения на первом этаже 9-ти этажного жилого дома, общей площадью 216,4 кв. м находящегося
по адресу: г. Новосибирск, ул. Шукшина, 17.

Срок действия договора на основании пункта 1.4 договора аренды установлен по 31.07.2020.

Согласно пункту 3.3.4 договора аренды арендатору запрещается производить перепланировку и переоборудование арендного места без письменного разрешения арендодателя. Нарушение данного обязательства
в силу пункта 6.4.3 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости
от 13.01.2017 следует, что право собственности на нежилые помещения
на первом этаже 9-ти этажного жилого дома, общей площадью 216,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Шукшина, 17, перешло к истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 23.11.2016
№ 01. Переход права собственности зарегистрирован 13.01.2017.

Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение пункта 3.3.4 договора аренды произвел перепланировку нежилых помещений, что делает невозможным безопасную эксплуатацию помещений, на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)
по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество и пользуется им с существенным нарушением условий договора, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При этом в качестве доказательства невозможности дальнейшей эксплуатации помещений в связи с нарушением требований градостроительных норм и правил, прав и охраняемых законных интересов других лиц и наличием угрозы жизни и здоровью граждан истцом представлено техническое заключение от 13.03.2017 о текущем состоянии строительных конструкций, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений» (далее – ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений»), из которого следует, что:

– в осях 1 – 3 плана помещений выполнены многочисленные самонесущие кирпичные перегородки, которые отсутствовали изначально
по данным технического паспорта на нежилое помещение по состоянию
на 18.12.2007;

– состав и количество вновь образованных помещений согласно техническому паспорту по состоянию на 28.02.2017, не соответствуют составу помещений по данным технического паспорта на нежилое помещение по состоянию на 18.12.2007;

– по оси 4 выполнена входная группа в обследуемые помещения
с устройством проема шириной 2 м в кирпичной несущей стене здания;

– по оси 3 выполнен проем между обследуемыми помещениями шириной 1,2 м в кирпичной несущей стене здания.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что предыдущий собственник нежилых помещений ИП Алехина Е.В. не дала разрешение на выполнение перепланировки нежилых помещений в том объеме, который был выполнен арендатором. Конкретный проект, план перепланировки (снос перегородок
и возведение новых в том месте, в котором они появились) между арендодателем и арендатором не согласовывались, не доказано, что
ИП Алехина Е.В. была полностью согласна с выполненными
в окончательном варианте перепланировкой и переустройством.

При этом отметил, что сторонами не отрицалось, что выполненная арендатором перепланировка и переустройство нуждались
в предварительном согласовании со стороны органов власти.

Руководствуясь статьями 617, 619, 622 ГК РФ, статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 71 АПК РФ, поскольку из представленных доказательств следует нарушение арендатором пункта 3.3.4 договора аренды, учитывая, что
на уведомление истца от 23.03.2017 о расторжении договора аренды ответчик не отреагировал, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Компакт» о расторжении договора аренды и обязании
ООО «Продторг» освободить помещения.

Исходя из положений статей 82, 159, 184, 185 АПК РФ суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью определения состояния помещения на предмет его соответствия действующим нормам
и правилам, о допросе в качестве специалиста Вахтина Е.А., составившего дополнение к техническому освидетельствованию, выполненное
ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций
и сооружений», в котором установлено, что состояние помещение создает угрозу для жизни и здоровья людей, поскольку определение состояния помещения на предмет его соответствия действующим нормам и правилам
не может повлиять на выводы суда о том, что согласия на выполнение перепланировки и переустройства со стороны арендодателя в полном объеме на выполненные арендатором работы не имелось.

Руководствуясь статьями 158, 159 АПК РФ суд первой инстанции отказал ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства с целью изучения дополнения к техническому освидетельствованию, выполненному ООО «Обследование Проектирование Экспертиза конструкций и сооружений», поскольку выводы специалиста
в части того, что состояние помещение создает угрозу для жизни и здоровья людей, ясны и понятны лицам, не обладающим специальными познаниями
и не требуют дополнительного изучения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Компакт», исходил из следующего.

Принимая во внимание, что в качестве основания для расторжения договора аренды истец ссылался, в том числе, на обстоятельства невозможности дальнейшей эксплуатации помещения в связи
с ненадлежащим состоянием несущих и ограждающих конструкций, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные обстоятельства входят в предмет доказывания по настоящему делу.

По ходатайству ответчика апелляционный суд назначил судебную экспертизу в целях выяснения вопросов о том, соответствует
ли нежилое помещение общей площадью 216,4 кв. м кадастровый номер 54:35:084647:2959, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Шукшина, 17, действующим нормативным требованиям в области строительства
и возможна ли его безопасная эксплуатация без угрозы жизни и здоровью граждан.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из наличия согласия прежнего собственника на выполнение ремонтных работ, отсутствия разногласий по объему и характеру выполненных работ, факта выполнения части работ самим арендодателем. Доводы истца о наличии существенных нарушений строительных норм при проведении работ по перепланировке
и наличии угрозы жизни и здоровью граждан суд отклонил.

Оценив представленное заключение эксперта от 12.12.2017 № 2842/9-3, апелляционный суд пришел к выводу, что эксперт установил некоторые отступления выполненных работ от проектных решений, однако
не установил нарушения конкретных строительных норм и правил, в связи
с чем вывод о невозможности дальнейшей эксплуатации помещений экспертом не мотивирован и не подтвержден документально.

Правовых оснований для вызова в суд и допроса эксперта по выводам, изложенным в заключении, суд апелляционной инстанции не усмотрел, поскольку допрос эксперта не может восполнить выявленные недостатки экспертного заключения.

Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения суд апелляционной инстанции не установил.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 286 АПК РФ предусмотрены пределы рассмотрения дела
в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют
ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций
о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, определении от 28.02.2017 № 412-О, статьи 286 – 288 АПК РФ, находясь
в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Частью 1 статьи 288 АПК РФ предусмотрено, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой
и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Основания для расторжения договора предусмотрены статьей 450
ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных
ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя
в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Суд апелляционной инстанции установил, что из письма от 10.08.2015 № 01 ООО «Продторг» ИП Алехиной Е.В., следует, что арендатор просил согласовать проведение ремонтных работ, включая в себя полную внутреннюю отделку помещения, включая замену электрической проводки, облицовку стен, полов, потолка, монтаж перегородок и иных отделимых
и неотделимых улучшений помещения; согласовать размещение
в арендуемом помещении дверных групп и перегородки из алюминиевого профиля с остеклением; просил подтвердить, что работы по выполнению дверных проемов в капитальных стенах несет ИП Алехина Е.В.

Из ответа ИП Алехиной Е.В. от 15.08.2015 на данное письмо ответчика, следует, что прежний собственник, помимо прочего выразил свое согласие
на проведение ремонтных работ арендатором и подтвердил, что несет самостоятельную ответственность за проведенные ею работы
по выполнению дверных проемов в капитальных стенах (2 шт.).

Проектная документация по перепланировке и переустройству нежилых помещений выполнена по заказу ИП Алехиной Е.В. 07.08.2015, то есть
до заключения с ответчиком договора аренды.

Из переписки арендатора и арендодателя следует, что разногласий
по объему и характеру выполненных работ у сторон договора аренды
не имелось, письменное согласие арендодателя на выполнение работ получено, более того, часть работ выполнены самим арендодателем.

Наличие доказательств того, что какие-то работы по перепланировке проводились ответчиком в период с 13.01.2017 (дата государственной регистрации права собственности истца) до 10.02.2017 (составление нового технического паспорта), судом не было установлено.

Оценив заключение эксперта от 12.12.2017 № 2842/9-3, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности наличия существенных нарушений строительных норм при проведении работ по перепланировке и наличие угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем истцом не доказано нарушение ответчиком условий договора аренды, которые могли бы служить основанием к его досрочному расторжению.

При этом отметил, что обстоятельства, связанные с ненадлежащим состоянием нежилого помещения, которое истец приобрел
у ИП Алехиной Е.В., и претензии на этот счет ООО «Компакт» вправе предъявлять именно продавцу недвижимости. Обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорных помещений недостатки (неузаконенные
в установленном порядке переустройство и перепланировка помещений)
не носят скрытый характер и не являются существенными, при подписании договора купли-продажи и при осмотре помещения при должной степени заботливости и осмотрительности истец должен был и мог обнаружить эти недостатки.

Оснований для применения статьи 10 ГК РФ из установленных по делу фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции правомерно
не усмотрел, поскольку злоупотребление правом предполагает совершение действий, направленных исключительно на причинение вреда другому лицу, таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела апелляционный суд
не установил.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся
в материалах дела доказательства, поскольку доказательств того, что какие-то работы по перепланировке проводились ответчиком в период с 13.01.2017 (дата государственной регистрации права собственности истца) до 10.02.2017 (составление нового технического паспорта) в материалы дела
не представлено, принимая во внимание, что истцом не доказано наличие существенных нарушений строительных норм при проведении работ
по перепланировке и наличие угрозы жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом
не доказано нарушение ответчиком условий договора аренды, которые могли бы служить основанием к его досрочному расторжению, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований
ООО «Компакт».

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 02.02.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-6032/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи М.А. Севастьянова

С.И. Шуйская