Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена декабря 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме декабря 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Диалог Строй» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2021 (судья
Голубева Ю.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 (судьи Фертиков М.А., Смеречинская Я.А., Киреева О.Ю.) по делу № А45-7408/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Диалог Строй» (630096, город Новосибирск, улица Широкая, дом 139, ОГРН 1085403010835, ИНН 5404367282) к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, Красный проспект, дом 34,
ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании права собственности на здание.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Диалог Строй» (далее –
ООО «Диалог Строй», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) о признании права собственности на нежилое здание – «Административное здание с предприятием общественного питания», общей площадью 4 087,9 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Широкая, дом 139.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Диалог Строй» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить
и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Общество не согласно с выводом судов о том, что истец формально обращался за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, считает,
что судами дана лишь субъективная оценка и не исследованы в полном объеме все обстоятельства дела.

Также кассатор полагает, что нахождение реконструированного здания
в границах охранных зон не свидетельствует о допущенных нарушениях
при реконструкции, так как из схемы, выполненной кадастровым инженером, видно, что реконструированное нежилое здание не попадает в охранные зоны, и также суды не приняли во внимание, что контур здания и отступы при реконструкции не изменены, а реконструкция заключалась только
в переоборудовании и перепланировке верхней части здания.

Заявитель кассационной жалобы считает, что приведение здания
в первоначальный вид не изменит границы здания и его нахождение
в охранных зонах. На сегодняшний день решение суда о признании права собственности на нежилое здание является единственным способом легализовать объект.

Выводы судов о нарушении отступов до границ смежного земельного участка и неполучение согласия собственника, истец считает несостоятельными, ссылаясь на то, что при проектировании здания учитывались и границы и отступы до границ смежных землепользователей, и при реконструкция контуры здания не менялись.

Мэрией отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам
и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу
об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:063185:30 площадью 1 799 кв. м и нежилое здание общей площадью
3 697,6 кв. м по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Широкая, дом 139.

Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов
и имеет разрешенный вид использования: магазины (4.4) - объекты
для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м, общественное питание (4.6) - рестораны; кафе; столовые; закусочные;
бары; деловое управление(4.1) - объекты управленческой деятельности,
не связанной с государственным или муниципальным управлением
и оказанием услуг; объекты для совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

09.03.2021 истец обратился в Управлению архитектурно-строительной инспекции (далее – инспекция) с заявлением о выдаче разрешения на ввод
в эксплуатацию нежилого здания площадью 4 387,8 кв. м, приложив технический паспорт объекта, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок и объект капитального строительства, свидетельство о регистрации юридического лица, решение
о назначении директора, доверенность представителя.

Инспекция уведомлением от 15.03.2021 № 11/1/11.1-04-00912 отказала
в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду
непредставления предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пунктами 2.7, 2.9 административного регламента предоставления муниципальной услуги
по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства документов, а именно:

а) градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:063185:30 - отсутствует в распоряжении мэрии;

б) разрешение на реконструкцию объекта;

в) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления, реконструкции на основании договора строительного подряда);

г) акт, подтверждающий соответствие параметров реконструируемого объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком
или техническим заказчиком в случае осуществления строительства
на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

д) документы, подтверждающие соответствие реконструированного объект капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;

е) схема, отображающая расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технической обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);

ж) заключение органа государственного строительного надзора
о соответствии реконструируемого объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборамиучета используемых энергетических ресурсов;

з) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Инспекцией также указано, что в связи с отсутствием документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ, провести оценку соответствия реконструируемого объекта капитального строительства проектной документации, требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка, ограничениям, установленным в соответствии с земельным
или иным законодательством Российской Федерации, в полном объеме
не представляется возможным.

Ссылаясь на то, что общая площадь принадлежащего обществу здания увеличилась до 4 087,9 кв. м только за счет реконструкции чердака в мансардный этаж, изменением внутренней планировки помещений (устройство внутренних перегородок, расширение отапливаемой площади технического этажа) не привело к изменению внешних габаритов наружных строительных конструкций здания, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались статьями 218, 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 8, 51 ГрК РФ, разъяснениями, данными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходили из того, что признание права на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты, тогда ка обществом не предпринимались меры к легализации объекта самовольной реконструкции, а также из того, что объект самовольной реконструкции не отвечает установленным требованиям и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оснований для отмены обжалуемых обществом судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные
или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого
не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные
или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных
и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы
и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно
не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности
на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом
порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями
к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления № 10/22, рассматривая
иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению
при установлении судом того, что единственными признаками
самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению
которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц
и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Также в приведенном Обзоре разъяснено, что допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных
и строительных норм и правил являются основанием для отказа
в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.
К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

На основании приведенных правовых положений и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что сам наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств того, что обществом принимались необходимые меры к легализации объекта самовольной реконструкции.

Поскольку при обращении за выдачей разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию общество не представило требуемых согласно части 3 статьи 55 ГрК РФ, пунктов 2.7, 2.9 административного регламента предоставления муниципальной услуги
по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства документов, в частности: градостроительный план земельного участка; акт, подтверждающий соответствие параметров реконструируемого объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком
или техническим заказчиком в случае осуществления строительства
на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); документы, подтверждающие соответствие реконструированного объект капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технической обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда); заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструируемого объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборамиучета используемых энергетических ресурсов, суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что обращение за легализацией постройки по установленной административной процедуре носит формальный характер.

Доказательств представления в последующем предусмотренных законом документов в материалы дела не представлено.

При этом суд первой инстанции правильно отметил, что предъявление иска о признании права собственности на самовольную постройку в ситуации непринятия собственником объекта самовольной реконструкции мер по ее легализации в предусмотренном административном порядке, приводит к упрощению порядка легализации самовольного строения и ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063185:30, на котором расположен объект самовольной реконструкции, установлены ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации на основании пунктов 8-15 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее – Правила № 160): Охранная зона Воздушная линия 0,4 кВ от КЛ-0,4 кВ от ТП-511 и Охранная зона Кабельная линия 0,4 кВ от ТП-511 до ВЛ-0,4 кВ.

При этом за предусмотренным Правилами № 160 согласованием строительства (реконструкции) спорной самовольной постройки в охранной зоне электрических сетей, истец не обращался.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что нахождение реконструированного объекта капитального строительства в охранной зоне электрических сетей без получения разрешения электросетевой организации на реконструкцию создает угрозу безопасности людей при размещении объектов в охранных зонах.

Ссылка заявителя на то, что отсутствует увеличение площади занятия реконструированным объектов земельного участка в связи с чем указанное не влияет на охранную зону, является несостоятельной, поскольку согласование с электросетевой организацией изменения параметров объекта капитального строительства требуется в любом случае, в том числе в рассматриваемом, в котором имеет место изменение параметров верхней части здания.

На основании вышеизложенного, отказ арбитражного суда в удовлетворении исковых требований является правомерным.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами
на основании полного и всестороннего исследования доказательств,
к установленным обстоятельствам судами правильно применены нормы материального права, процессуальные положения при рассмотрении спора судами не нарушены, основания для удовлетворения кассационной жалобы по приведенным в ней доводам отсутствуют, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, являющихся основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, но не опровергают выводов судов, сделанных по установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2021
и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу № А45-7408/2021 оставить без изменения, кассационную
жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Е.Ю. Демидова

Т.А. Зиновьева