Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена января 2018 года .
Постановление изготовлено в полном объёме января 2018 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой О.В.,

судей Ишутиной О.В.,

ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2017 (судья Наумова Т.А.)
и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017
(судьи Полосин А.Л., Бородулина И.И., Усанина Н.А.) по делу
№ А45-8114/2017 по заявлению Мэрии города Новосибирска (630099,
<...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объекты недвижимости, сформулированного в уведомлениях от 15.05.2017
№ 54/001/804/2017-1507 и № 54/001/804/2017-1430.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО2, ФИО3.

Суд установил:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд
Новосибирской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
(далее по тексту – АПК РФ), о признании недействительным изложенного
в уведомлениях от 15.05.2017 № 54/001/804/2017-1507, 54/001/804/2017-1430 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее по тексту – Управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода прав в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <...>, в также в государственной регистрации перехода права и права
общей долевой собственности в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <...>, на основании соглашения об изъятии от 19.12.2016, заключённого в соответствии с постановлением Мэрии города Новосибирска
от 19.12.2016 № 5774 «Об изъятии земельного участка и помещений
для муниципальных нужд» в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, аварийным и подлежащим сносу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО2, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017, заявление Мэрии города Новосибирска удовлетворено. Суд возложил на Управление Росреестра обязанность
по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя и осуществлению действий по государственной регистрации перехода прав и прав общей долевой собственности в отношении спорных жилых помещений.

Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой
на принятые судебные акты, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Мэрии
города Новосибирска.

В обоснование жалобы её податель ссылается на положения статьи 42 Федерального закона от 13.07.2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон о регистрации)
об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению
долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
а также на положения статьи 54 Закона о регистрации, согласно пункту 2 которой сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом
на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

По мнению кассатора, судами первой и второй инстанций проигнорированы специальные требования действующего законодательства, защищающие права, в том числе недееспособной ФИО2, с участием которой заключено соглашение об изъятии
от 19.12.2016.

Управление Росреестра также считает незаконной ссылку суда
первой инстанции на подготовленный Министерством строительства
и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», целью принятия которого является указание на отсутствие обязательности нотариального удостоверения соглашений об изъятии в государственную
или муниципальную собственность тех помещений в аварийных многоквартирных домах, которые находятся в общей долевой собственности нескольких переселяемых граждан, поскольку данные изменения не приняты в соответствии с нормами действующего законодательства и не вступили
в законную силу.

Мэрия города Новосибирска в письменных возражениях опровергает изложенные в кассационной жалобе доводы, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле,
не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц
о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив
в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований
для их отмены.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами,
в Едином государственном реестре недвижимости имеется регистрационная запись о праве общей долевой собственности ФИО2 (2/3 доли) и ФИО2 (1/3 доли) в отношении объекта недвижимости – жилой квартиры площадью 35,6 кв. м, расположенной
по адресу: <...>.

В связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, аварийным
и подлежащим сносу, в целях выполнения программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья постановлением Мэрии
города Новосибирска от 19.12.2016 № 5774 «Об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд» принято решение об изъятии
путём выкупа для муниципальных нужд земельного участка площадью
1 555 кв. м с кадастровым номером 54:35:032640:23 с адресным ориентиром: <...>, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а также об изъятии путём выкупа для муниципальных нужд
помещений у собственников согласно приложению к настоящему постановлению.

Взамен изымаемых помещений постановлением предусмотрена возможность предоставления собственникам других помещений
в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ).

В перечень помещений, подлежащих изъятию у собственников, включена квартира № 11 площадью 35,6 кв. м, расположенная в подлежащем сносу многоквартирном жилом доме № 54 по улице Плановой
в городе Новосибирске.

Между городом Новосибирском в лице его мэра и собственниками квартиры № 11 ФИО2 (в лице её опекуна
ФИО3) и ФИО2 (в лице
ФИО3, действующей по доверенности) заключено соглашение
об изъятии от 19.12.2016.

По условиям соглашения долевые собственники в целях реализации ведомственной целевой программы «Переселение граждан, проживающих
в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными
для проживания) и расположенных на земельных участках,
не предоставленных для осуществления строительства», утверждённой постановлением Мэрии города Новосибирска от 18.11.2010 № 4646,
передали в собственность города Новосибирска квартиру по адресу:
<...>, а взамен
город Новосибирск передал собственникам другое жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Муниципальное образование город Новосибирск в лице Мэрии
города Новосибирска обратилось в Управление Росреестра с заявлением
о регистрации перехода права и права общей долевой собственности
в отношении спорных жилых помещений.

Однако Управление Росреестра сообщениями от 15.04.2017
№ 54/001/804/2017-1507 и № 54/001/804/2017-1430 отказало заявителю
в государственной регистрации в связи с отсутствием нотариального удостоверения соглашения об изъятии от 19.12.2016.

Полагая отказ в государственной регистрации перехода прав и прав общей долевой собственности незаконным, Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из положений статьи 60 Закона о регистрации, согласно пункту 1 которой основанием
для государственной регистрации прав на изъятые для государственных
или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные
на таком земельном участке объекты недвижимости является заключённое
в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение
об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости
для государственных или муниципальных нужд. Данная норма
не предусматривает обязательного нотариального удостоверения соглашения об изъятии. При этом статья 42 Закона о регистрации, устанавливающая обязательный порядок нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли. В отношениях же с публичными образованиями
изъятие земельных участков и помещений для муниципальных нужд происходит в отношении всех долевых собственников совместно
в их же интересах для целей обеспечения пригодными для проживания жилыми помещениями.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

Согласно статье 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято
у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных
или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения
за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае
если данные собственники в установленный срок не осуществили снос
или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд
и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии со статьёй 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для государственной регистрации перехода прав
на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нём объекты недвижимого имущества является заключённое соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нём объектов недвижимого имущества.

При этом положения статьи 60 Закона о регистрации
не устанавливают требования о нотариальном удостоверении соглашения
об изъятии.

Норма статьи 42 Закона о регистрации об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, как правильно указал суд первой инстанции, направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли. В отношениях же с публичными образованиями в рамках изъятия помещений для муниципальных (государственных нужд) такого нарушения не допускается, поскольку изъятие происходит в отношении всех долевых собственников
в обязательном порядке в связи с признанием жилого дома аварийным
и подлежащим сносу.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок
со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Закона
о регистрации), также обусловлено необходимостью публичного контроля
со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

Вместе с тем в рассматриваемом случае соглашение об изъятии
от 19.12.2016 заключено с участием публичного органа,
то есть с осуществлением публичного контроля, поэтому дополнительного контроля со стороны нотариата не требовалось.

Кроме того, согласно проекту Федерального закона № 215214-7
«О внесении изменений в статьи 42 и 54 Федерального закона
«О государственной регистрации недвижимости» в данный закон вносятся следующие изменения:

1) часть 1 статьи 42 дополняется словами: «а также сделок, совершаемых при переселении граждан из аварийного жилищного фонда
в рамках реализации государственных, региональных и муниципальных программ»;

2) часть 2 статьи 54 дополняется словами: «за исключением сделок, совершаемых при переселении граждан из аварийного жилищного фонда
в рамках реализации государственных, региональных и муниципальных программ».

До внесения изменений указанные положения Закона о регистрации подлежат применению в целях осуществления контроля соблюдения прав всех участников сделок.

При очевидном отсутствии нарушений прав участников сделки – соглашения об изъятии от 19.12.2016 отказ Управления Росреестра
в государственной регистрации перехода прав со ссылкой на положения
статей 42, 54 Закона о регистрации не соответствовал преследуемым данными нормами целям.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, доказательства исследованы и оценены
в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами
норм материального или процессуального права, являющихся в силу
статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов,
судом кассационной инстанции не установлено.

В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2017
и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 по делу № А45-8114/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Новосибирской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев,
в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий О.В. Кадникова

Судьи О.В. ФИО4

ФИО1