Гражданский кодекс часть 1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) от 14.10.2021
и постановление от 08.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда
(судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Кривошеина С.В.) по делу № А45-9171/2021
по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Новосибирск» (426077, <...>, помещ. 23, ОГРН <***>, ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска (630099, <...>,
ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отказа от исполнения договора
о развитии застроенной территории № 52 от 13.06.2018, изложенного в уведомлении
от 19.02.2021 исх. № 31/21/02231, недействительным, обязании исполнить обязательство по созданию необходимых условий для выполнения застройщиком обязательств
по исполнению пункта 2.1.2 договора о развитии застроенной территории от 13.06.2018 № 52.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Новосибирск» -
ФИО2 по доверенности от 30.05.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Новосибирск» (далее - ООО «СЗ «Талан-Новосибирск», общество, застройщик, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным отказа мэрии от исполнения договора о развитии застроенной территории от 13.06.2018 № 52, заключенного с ООО «СЗ «Талан-Новосибирск», изложенного в уведомлении исх. №31/21/02231 от 19.02.2021, об обязании мэрии в течение семи дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять от ООО «СЗ «Талан-Новосибирск» в муниципальную собственность следующие жилые помещения, расположенные по адресам: <...>, <...>, <...>, <...>.

Решением от 14.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Признан недействительным отказ мэрии от исполнения договора о развитии застроенной территории от 13.06.2018 № 52, заключенного с ООО «СЗ «Талан-Новосибирск», изложенный в уведомлении исх. №31/21/02231 от 19.02.2021. На мэрию возложена обязанность в течение семи дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять
от ООО «СЗ «Талан-Новосибирск» в муниципальную собственность следующие жилые помещения, расположенные по адресам: <...>, <...>, <...>, <...>. С мэрии в пользу ООО «СЗ «Талан-Новосибирск» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, мэрия обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указал на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает необоснованным вывод судов о том, что ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору обусловлено ненадлежащим выполнением мэрией своих обязательств по договору; мэрия предоставила застройщику все запрашиваемые сведения о жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности, а также информацию о процедуре изъятия; вывод судов о наличии признаков недобросовестности в действиях мэрии не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах; застройщик не предпринял мер по определению размера возмещения за каждое подлежащее изъятию жилое помещение на основании отчетов независимых оценщиков, сроки принятия мэрией решения об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд не препятствовали заказчику исполнять свои обязательства по договору.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «СЗ «Талан-Новосибирск» возражало против ее удовлетворения.

Проверив в порядке статей 286, 288 АПК РФ законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что по результатам проведенного мэрией аукциона о продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах улиц Тополевой, Военная горка (5-я линия) в Октябрьском районе г. Новосибирска, на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 24.05.2018 №111-рзт, общество признано победителем торгов.

13.06.2018 на основании указанного протокола об итогах аукциона в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) между обществом и мэрией заключен договор № 52 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, в границах улиц Тополевой, Военная горка (5-я линия), в целях строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов на застроенной территории (далее – договор).

Срок действия договора - 8 лет с момента подписания.

Цена права на заключение договора – 26 329 000 руб.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что по договору истец (сторона 2) обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, предусмотренные пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора, а ответчик (сторона 1) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1 - 2.3.3 настоящего договора.

Сторона 2 обязуется до 30.01.2019 подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня 4 территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 2.1.1 договора).

Пунктом 2.1.2 договора определено, что сторона 2 обязуется до 30.12.2020 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения на территории города Новосибирска для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: <...>

В силу пункта 2.1.3 договора сторона 2 обязуется до 30.12.2020 уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории по адресам: <...> и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома.

Согласно пункту 2.1.7 договора сторона 2 обязуется уплатить цену права на заключение настоящего договора в соответствии с пунктом 1.2 договора в течение тридцати дней с даты заключения договора, на расчетный счет.

Обществом оплачена цена права на заключение договора платежными поручениями от 18.05.2018 № 2 на сумму 13 000 000 руб., от 25.07.2018 № 7 – 13 329 000 руб., разработан проект межевания застроенной территории, подлежащей развитию в соответствии с договором, утвержденный мэрией постановлением от 04.10.2019 № 3684.

26.02.2021 истцом получено письмо мэрии № 31/21/02231 от 19.02.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора с 01.03.2021 в связи с неисполнением обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из отсутствия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, учитывая, что ненадлежащее исполнение обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора вызвано ненадлежащим выполнением мэрией своих обязательств по договору. Суд апелляционной инстанции подержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими действующему законодательству и обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории перечислены в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ; к таковым, в том числе относятся условие о цене права на заключение договора (пункт 2), а также обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 5).

Положениями части 9 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено право органа местного самоуправления в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о развитии застроенной территории в случае: 1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи; 2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; 3) в иных случаях, установленных Федеральным законом или договором.

Пунктом 3.6 договора определено, что допускается односторонний отказ мэрии от исполнения договора в случае неисполнения обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.1 - 2.1.7 договора.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307 и пункт 4 статьи 450.1
ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судами установлено, что во исполнение условий пункта 2.1.2 договора общество письмом от 19.10.2020 № 0007-20-РД обратилось в Управление по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска с просьбой предоставить информацию о жилых помещениях, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам:
ул. Тополевая, 28, ул. Тополевая, 29, ул. Тополевая, 30, предоставленных по договорам социального найма, с целью приобретения застройщиком иных благоустроенных жилых помещений в г. Новосибирске, равнозначных по общей площади расселяемым, и последующего их предоставления в муниципальную собственность.

Поскольку до 01.12.2020 ответа на данное письмо не последовало, учитывая сроки исполнения обязательств по договору, общество повторно обратилось в мэрию с письмом от 01.12.2020 исх.№0008-20-РД (вх. № 01/10336 от 08.12.2020) с просьбой предоставить необходимую для исполнения договора информацию.

07.12.2020 обществом получено письмо мэрии от 19.11.2020 исх. № 30/06.0/04387, направленное в адрес истца 27.11.2020, поступившее в почтовое отделение 03.12.2020, в котором указано, что согласно информации МКУ «Городское жилищное агентство» в реестр муниципального имущества включены 4 квартиры (Тополевая, 28 кв.6, Тополевая, 29 кв. 8, Тополевая, 30 квартиры №№ 4, 5), которые принадлежат муниципальной казне города Новосибирска.

Однако информация о том, предоставлены ли данные помещения гражданам по договорам социального найма либо по договорам найма специализированного жилого помещения, в ответе на запрос отсутствовала, как отсутствовала и информация о характеристиках указанных жилых помещений (количество комнат, площадь). Также в письме мэрии указано, что общество обязано уплатить возмещение за каждое изымаемое помещение непосредственно собственникам указанных помещений, а исполнение условий договора подразумевает, что застройщик самостоятельно осуществляет мероприятия по определению размера возмещения (проведение оценки рыночной стоимости), достижению соглашения с собственниками помещений о размере возмещения, о возможности предоставления иных жилых помещений по соглашению сторон и прочие мероприятия, дополнительно сообщив, что мэрией, в свою очередь, выполнены все обязательства, предусмотренные пунктом 2.3.1 договора.

Таким образом, исполнение обществом обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора, обусловлено предоставлением мэрией информации о наличии либо отсутствии жилых помещений (при наличии - об их количестве и характеристиках), расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах, предоставленных по договорам социального найма, а также выполнением мэрией обязательств, предусмотренных пунктом 2.3.1 договора.

Между тем, как установлено судами, только 11.12.2020 на личном приеме мэрией были предоставлены обществу сведения в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

22.12.2020 общество направило в мэрию письмо исх. № 0013-20-РД (вх. № 01/10818 от 23.12.2020), в котором сообщило о готовности передать в муниципальную собственность жилое помещение, расположенное по адресу <...>, приобретенное застройщиком 17.12.2020 по договору купли-продажи, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, комната 2, общей площадью 20,6 кв.м, жилой - 13 кв.м, а также с просьбой обеспечить в срок до 29.12.2020 осмотр и осуществление иных мероприятий, необходимых для приемки квартиры в муниципальную собственность. К письму приложены копии договора купли-продажи квартиры, документы об оплате ее стоимости, акт приема-передачи.

Однако со стороны мэрии ответа не последовало, действия, необходимые для осмотра и приемки квартиры в муниципальную собственность, мэрией не предпринимались.

29.12.2020 общество обратилось в мэрию с письмом исх. № 0014-20-РД (вх.№ 01/11020 от 30.12.2020) о готовности передать в муниципальную собственность еще три квартиры, расположенные в новостройках г. Новосибирска: 2-комнатную квартиру, площадью 54,3 кв.м, расположенную по адресу: <...>, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, общей площадью 54,3 кв.м, жилой - 34,2 кв.м; - 2-комнатную квартиру, площадью 52 кв.м., расположенную по адресу: <...>, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, общей площадью 47,1 кв.м, жилой - 26 кв.м; 2-комнатную квартиру, площадью 59,2 кв.м, расположенную по адресу: <...>, для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом доме на застроенной территории по адресу: <...>, общей площадью 46,3 кв.м, жилой - 28 кв.м.

В указанном письме от 29.12.2020 общество указало, что в отношении всех указанных жилых помещений застройщиком заключены предварительные договоры купли-продажи, стоимость квартир застройщиком полностью оплачена 25.12.2020 (документы, подтверждающие заключение соответствующих договоров и оплату стоимости квартир приложены к письму); в отношении квартиры № 228 ул. Междуреченская, 3/1 и квартиры № 368 ул. Междуреченская, 1/2 основные договоры планируются к заключению в конце 2020 - начале 2021 года ввиду того, что указанные жилые помещения находятся в залоге Сбербанка, мероприятия по прекращению которого осуществлялись продавцом квартир в связи с заключением с застройщиком предварительных договоров купли-продажи; застройщик сообщил, что указанные квартиры (228 и 368) будет готов передать мэрии в середине января 2021 года; в отношении квартиры № 324 ул. Междуреченская, 3/1 между застройщиком и продавцом ОАО «Томская домостроительная компания» 29.12.2020 заключен основной договор купли-продажи, помещение принято в собственность застройщика по акту приема-передачи, на дату обращения к мэрии территориальным подразделением Росреестра осуществлялась регистрация перехода права собственности на квартиру.

Право собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: <...>, зарегистрировано 28.12.2020, на квартиру, расположенную по адресу: <...>, - 13.01.2021, на квартиру, расположенную по адресу: <...>, - 27.01.2021, на квартиру, расположенную по адресу: <...>, - 26.01.2021.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в совокупности в порядке статей 65, 71 АПК РФ, в том числе условия договора, переписку сторон, констатировав взаимный характер обязательств сторон договора, имеющего долгосрочный характер, установив, что бездействие мэрии, выразившееся в невыполнении обязательств по созданию необходимых условий для выполнения застройщиком обязательств по исполнению пункта 2.1.3 договора, а также уклонение мэрии от исполнения обязанностей по принятию в муниципальную собственность жилых помещений, принятие мэрией решений об изъятии земельных участков в границах застроенной территории и помещений, расположенных на них, в муниципальную собственность, только 28.08.2020 и 31.08.2020, с нарушением срока, установленного договором, привели к невозможности исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора в предусмотренные договором сроки, суды посчитали, что действия мэрия по отказу от исполнения договора нельзя признать разумными и добросовестными, признав, что у заказчика не было оснований
для одностороннего отказа от исполнения договора.

Доводы заявителя жалобы о доказанности материалами дела обоснованности решения об одностороннем отказе от исполнения договора, о неисполнении застройщиком обязательств по договору, в том числе о не принятии им мер по определению размера возмещения за каждое подлежащее изъятию жилое помещение на основании отчетов независимых оценщиков, о том, что сроки принятия мэрией решения об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд
не препятствовали заказчику исполнять свои обязательства по договору, являлись предметом исследования судов, получили надлежащую правовую оценку
и мотивированно отклонены, с указанием на то, что лицом, уполномоченным и обязанным осуществить мероприятия по изъятию земельных участков в границах застроенной территории, а также расположенных на них помещений, является уполномоченный орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии (пункт 2.3.1 договора, статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 56.7, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ).

В целях эффективной судебной защиты нарушенного права, с учетом действующего договора, подлежащего исполнению сторонами, принимая во внимание то обстоятельство, что нарушение срока передачи жилых помещений в муниципальную собственность, в том числе, послужило основанием для отказа мэрии от договора, отсутствия в материалах дела доказательств несоответствия приобретенного жилья требованиям законодательства, поведения ответчика, не желавшего принимать меры к осмотру приобретенных квартир как до судебного разбирательства, так и в его ходе, суды обоснованно признали исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что выводы судов
не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку данный довод не нашел своего подтверждения в ходе кассационного производства.

Доводы заявителя жалобы в остальной части направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалуемых судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

В обжалуемых судебных актах суды в полной мере исполнили процессуальные требования, изложенные в статьях 170, 271 АПК РФ, указав выводы, на основании которых суды удовлетворили заявленные требования, а также мотивы, по которым суды отвергли те или иные доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями части 7 статьи 71 АПК РФ.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами не допущено. Судебные акты отмене не подлежат, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2021 и постановление
от 08.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-9171/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Э.В. Ткаченко

Судьи А.Н. Курындина

ФИО1