Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью проектно-строительной компании «Лауда» (ответчика) на решение от 25.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Наумова Т.А.) и постановление от 09.10.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Жданова Л.И., Павлова Ю.И.) по делу № А45-9883/2016 по иску мэрии города Новосибирска (630099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительной компании «Лауда» (630003, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Другое лицо, участвующее в деле: правительство Новосибирской области.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительной компании «Лауда» (далее – общество) о взыскании 3 024 808 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 290 408 руб. 06 коп. пеней за просрочку платежей в период с 03.12.2013 по 13.07.2015, а также 191 236 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 14.07.2015 по 01.04.2016.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору от 10.12.2007 № 72813 аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее – договор аренды).

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено правительство Новосибирской области.

Решением от 25.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 09.10.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что арендная плата подлежит взысканию за земельный участок за исключением земельного участка площадью 533 м?, находящегося под жилым домом по ул. Туннельный пер., 15, так как этот земельный участок обществом не используется из-за нахождения на нем жилого дома; судами не применены, подлежащие применению нормы статьи 612 ГК РФ, в связи с устранением недостатков арендованного имущества; при определении коэффициентов к арендной плате необоснованно применено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденное постановлением правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п (далее – Порядок № 213-п), и решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – решение Совета депутатов № 961), которыми арендная плата за земельный участок, неосвоенный в течение трех лет с даты его предоставления в аренду устанавливается в двукратном размере, и не применено решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 960 «Об определения размера и внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска» (далее – решение Совета депутатов № 960), которым признано утратившим силу решение Совета народных депутатов города Новосибирска от 25.10.2005 № 106 «О порядке определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирска» (далее – решение Совета депутатов № 106), на основании которого определена арендная плата в договоре аренды; неправомерно применен повышающий коэффициент 1,7.

Отзывы на кассационную жалобу истец и третье лицо в установленном законом порядке не представили.

Мэрия, общество, правительство Новосибирской области о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение заключенного между мэрией (арендодателем) и обществом (арендатором) договора аренды арендодатель предоставил в пользование арендатора на срок с 10.12.2007 по 10.12.2009 земельный участок площадью 6 711 м?, с кадастровым номером 54:35:021400:0062, местоположением: г. Новосибирск, Железнодорожный район, улица Кубановская, для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.4.2, 4.2 договора аренды порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с решением Совета депутатов № 106.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным.

Дополнительным соглашением от 17.06.2010 № 3 срок действия договора продлен до 10.12.2011. В пункте 3 договора аренды и в приложении № 3 указано, что с 01.07.2010 расчет арендной платы осуществляется с применением коэффициента 1,7 (Кдоп).

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 № 4 действие договора продлено до 01.07.2012, дополнительным соглашением от 28.06.2012 № 5 – до 10.12.2013 года, приложение № 3 утратило силу с 01.01.2012, вместе с тем в приложении № 4 к договору аренды при расчете арендной платы вновь применен коэффициент 1,7 (Кдоп).

Кроме того, по условиям дополнительного соглашения № 5 с 01.07.2012 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.4.2 договора аренды); в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 процентов от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 4.2.3 договора аренды).

Дополнительным соглашением от 10.02.2014 № 7 срок действия договора продлен до 01.06.2014, раздел 7 дополнен пунктом 7.12 в следующей редакции: «При заключении договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, арендатор обязан заключить соглашение о переходе прав и обязанностей по договору с новым правообладателем объекта недвижимого имущества. С момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества права и обязанности арендатора по договору прекращаются».

Уведомлением от 17.09.2017 № 20-9604 мэрия сообщила арендатору, что в соответствии с Порядком № 213-п арендная плата с 07.06.2014 устанавливается в двукратном размере, уведомлением от 12.10.2015 № 20-7863 о том, что с 01.01.2015 годовой размер арендной платы составляет 2 230 690 руб. 71 коп. (185 890 руб. 89 коп. в месяц), с 21.06.2015 годовой размер арендной платы на основании Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, составляет 2 349 000 руб. (195 750 руб. в месяц).

Поскольку разрешением от 14.07.2015 № 54-Ru 54303000-196-2015 жилой дом с помещениями общественного назначения введен в эксплуатацию, то отношения по договору аренды были прекращены.

Однако у общества за период с ноября 2013 года по 14.07.2015 образовалась задолженность по арендной плате, что послужило основанием для предъявления истцом в суд настоящего иска.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из наличия у ответчика долга по арендной плате и отсутствия доказательств его погашения.

При этом судами установлено, что в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па (далее – Порядок № 5-па), а также решением Совета депутатов № 961 были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.

Принимая во внимание, что применение корректирующего коэффициента 1,7 было установлено не только Порядком № 5-па и решением Совета депутатов № 961, но расчет арендной платы с применением данного коэффициента произведен сторонами в договоре аренды, то есть применение указанного коэффициента согласовано сторонами (приложение № 4 к договору аренды, который в этой части не отменен и не признан недействительным), а Порядком № 213-п, действующим с 07.06.2014 по 20.06.2015, была предусмотрена уплата арендной платы в двукратном размере в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости (пункт 7), суды признали обоснованным расчет истца с применением вышеуказанного коэффициента 1,7 и двукратной ставки с 07.06.2014, в связи с чем сочли правильным определение мэрией долга за рассматриваемый период, пеней и процентов в заявленных суммах.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим разрешаемый спор.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.

Учитывая, что арендная плата является регулируемой, вышеуказанными нормативными актами предусмотрено применение при расчете арендной платы за определенные периоды корректирующего коэффициента и двукратного размера арендной платы, применение корректирующего коэффициента предусмотрено также договором аренды, суды на законных основаниях удовлетворили заявленные требования.

Ссылку заявителя на решение Совета депутатов № 106, как на порядок определения арендной платы, суды отклонили, правильно указав, что действующее законодательство не исключает возможности применения нормативных актов, принятых после заключения договора, тем более что сторонами в договоре согласовано безусловное правило о применении нового нормативного регулирования при расчете арендных платежей без заключения дополнительных соглашений и внесения изменений в договор.

Не принято во внимание судов и утверждение общества о предоставлении ему не всего земельного участка в связи с наличием на нем домов, подлежащих сносу, и отсутствием оснований для применения коэффициентов, в том числе двукратного из-за нарушения сроков, так как договоры о расселении заключены до заключения договора аренды и ответчиком не доказано, что расселяемые дома входили в границы земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 09.10.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-9883/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров