Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-13400/2018 ) общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительных работ - Авто» на решение Арбитражного суда Омской области от 28 сентября 2018 года по делу № А46-10041/2018 (судья Голобородько Н.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительных работ - Авто» (ОГРН 1115543043032, ИНН 5507227865) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (ОГРН 1135543048464, ИНН 5504242150) о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительных работ - Авто» – представитель Маренко Л.Н. (доверенность от 21.05.2018 сроком действия три года),

от общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» – представитель Харитонова А.Н. (доверенность от 15.05.2018 сроком действия один год),

установил:

Закрытое акционерное общество «Управление механизации строительных работ-Авто» (далее – ЗАО «УМРС-Авто», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 55» (далее – ООО «Торгсервис 55», ответчик) о взыскании 65 211 руб. основного долга по договору аренды недвижимого имущества от 30 июня 2016 года за апрель 2018 года, 647 руб. неустойки за период с 17.05.2018 по 18.06.2018 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Омской области от 28 сентября 2018 года по делу № А46-10041/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЗАО «УМРС-Авто» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что сторонами договора согласовано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; законом не предусмотрена обязанность устанавливать в договоре аренды основания изменения арендной платы, следовательно, истец вправе требовать ее изменения по своему усмотрению; договором не предусмотрены пределы повышения арендной платы, на что ответчик согласился; повышение арендной платы до 300 000 руб. в месяц является средней ценой аренды коммерческой недвижимости в Кировском административном округе г. Омска; с учетом срока договора (15 лет) невозможность повышения арендной платы делает договор кабальным для арендодателя в связи с повышением уровня инфляции и тарифов на коммунальные услуги.

ООО «Торгсервис 55» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе; представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены или изменения.

Между ЗАО «УМСР-Авто» (арендодатель) и ООО «Торгсервис 55» (арендатор) заключен договор от 30.06.2016 аренды недвижимого имущества № б/н, по условиям которого арендодатель передает арендатору часть нежилого здания площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22 Декабря, д. 98, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата составляет 2% (но не менее 100 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых z-отчетов (отчетов контролеров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц. Арендатор ведет верный и точный учет, обеспечивает наличие, подготавливает, систематизирует и хранит отчетность всего товарооборота. Такая отчетность включает в себя необходимые налоговые декларации, а также иную отчетность, которая обычно ведется арендатором, в том числе копии ежедневных z-отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, указанный в пункте 3.4 договора), его расторжение (прекращение) допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

ЗАО «УМСР-Авто» направило в адрес ООО «Торгсервис 55» уведомление о том, что, начиная с 15.04.2018, арендная плата составит 300 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь (л.д. 17).

Ссылаясь на то, что ответчиком в полном объеме не исполнено обязательство по внесению арендой платы по договору, ЗАО «УМСР-Авто» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что иск удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьей 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (статья 66 АПК РФ).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по договору, рассчитанной на основании уведомления (л.д. 17) об увеличении арендной платы до 300 000 руб.

Из положений договора следует, что увеличение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке возможно.

Между тем, стороны не определили условия изменения арендной платы. Механизм пересмотра (изменения) арендной платы в одностороннем порядке, в частности основания изменения размера арендной платы, размер таких изменений, сторонами не согласован.

Как указано судом первой инстанции, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена арендодателем, не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения.

Поддерживая выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска, суд апелляционной инстанции также отмечает следующее.

Из буквального толкования пункта 3.1. договора следует, что размер арендной платы определяется по согласованной сторонами формуле – 2% от ежемесячного товарооборота, но не менее 100000 руб. в месяц.

Таким образом, условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Между тем, право на одностороннее изменение формулы расчета договор аренды не содержит.

Истец фактически просит изменить порядок определения размера арендной платы по договору, поскольку обозначенный в уведомлении (л.д. 17) размер арендной платы (300 000 руб.) представляет собой твердую сумму, что отличается от согласованного сторонами в пункте 3.1. договора порядка определения арендной платы (2% (но не менее 100 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении).

При этом, из условий договора не следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять минимальный размер платы, согласованный в договоре.

Согласно материалам дела арендная плата за спорный период уплачена ответчиком в полном объеме исходя из расчета арендной платы за пользование спорным помещением, установленной пунктом 3.1 договора аренды (в размере 2% от товароборота).

В силу пункта consultantplus://offline/ref=DD0D7FC33FDC12EC95C8556DE60A5414AB0CB13B6492460FC4052F8322DDA7614A67338BA2204A217EhEN 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

По смыслу данных разъяснений, право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, вопреки мнению заявителя жалобы, не является абсолютным.

Ссылаясь на то, увеличение размера арендной платы до 300000 руб. соответствует средним ставкам арендной платы за коммерческую недвижимость, истец не представил в подтверждение тому надлежащих доказательств. Скриншоты интернет сайта недвижимости не отвечают признаку допустимости доказательств в арбитражном процессе в подтверждение соответствующих обстоятельств, а именно, рыночной стоимости арендной платы, ни применительно к аналогам, ни применительно к условиям предоставления в аренду.

Исходя из того, что истец и ответчик являются субъектами предпринимательской деятельности, размер арендной платы не является регулируемым, то есть, определяется по соглашению сторон, не имеется оснований полагать, что согласованный в договоре порядок определения платы – 2% от товарооборота арендатора, существенно нарушает права арендатора.

Из пояснений сторон следует, что вносимая арендатором плата более чем в два раза превышает установленный в договоре минимальный предел.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются на основании вышеизложенного.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 28 сентября 2018 года по делу № А46-10041/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин

Д.Г. Рожков