Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме июня 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области на постановление от 20.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи
Тетерина Н.В., Кудрина Е.Н., Солодкевич Ю.М.) по делу № А46-11695/2016 по иску Министерства имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101)
к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирское кольцо» (644119, г. Омск, бульвар Зеленый, 4, 21, ОГРН 1035507002343, ИНН 5502037733)
о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок.

В заседании от Министерства имущественных отношений Омской области принял участие представитель Огнева Е.А. по доверенности от 30.12.2016.

Суд установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – Минимущество Омской области, министерство, истец) обратилось
в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу
с ограниченной ответственностью «Сибирское кольцо» (далее –
ООО «Сибирское кольцо», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.11.2014 № АЗ-36-075-2014 с кадастровым номером 55:36:110101:19950, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир 12-этажное здание. Участок находится примерно в 213 м
от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Перелета, д. 9, заключенного между ООО «Сибирское кольцо» и Минимуществом Омской области;
об обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:19950, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир 12-этажное здание. Участок находится примерно в 213 м
от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Перелета, д. 9, от находящихся на нем объектов и возвратить министерству земельный участок по акту приема-передачи.

Решением от 19.12.2016 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) исковые требования Минимущества Омской области удовлетворены. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19950, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир 12‑этажное здание. Участок находится примерно в 213 м от ориентира
по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Перелета, д. 9, от 24.11.2014
№ АЗ-36-075-2014, заключенный между ООО «Сибирское кольцо»
и Минимуществом Омской области, расторгнут. На общество возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:19950, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир 12‑этажное здание. Участок находится примерно в 213 м от ориентира
по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Перелета, д. 9, от находящихся на нем объектов и возвратить министерству земельный участок по акту приема-передачи. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Постановлением от 20.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 19.12.2016 Арбитражного суда Омской области отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований Минимущества Омской области отказано. С министерства в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Минимущество Омской области обратилось с кассационной жалобой,
в которой просит постановление от 20.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, считая его незаконным, необоснованным, решение от 19.12.2016 Арбитражного суда Омской области оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, размещение на земельном участке
ООО «Сибирское кольцо» шиномонтажа, автомойки и автостоянки
не обусловлено договором № АЗ-36-075-2014 и договором ДГУ-К-25-488, является использованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:1 10101:19950 не в соответствии с его целевым назначением, что является законным основанием для досрочного расторжения договора аренды; у общества отсутствовало реальное намерение на осуществление строительства на предоставленном ему земельном участке, ситуация с изменением вида разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск, утвержденных решением Омского городского совета от 10.12.2008 № 201 (далее – Правила землепользования и застройки), была использована обществом для легализации незаконной деятельности, осуществляемой на спорном земельном участке; принятие обжалуемого постановления способствует дальнейшему использованию обществом земельного участка 55:36:110101:19950 не по целевому назначению, что влечет за собой продление совершения обществом действий, влекущих административную ответственность, а также фактический отказ истцу в защите нарушенных прав.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2037 предоставлялся обществу по договору аренды от 01.06.2008 № ДГУ-К-25-488 (далее – договор
от 01.06.2008) для размещения автостоянки, в рамках указанного договора
на нем были возведены автостоянка, шиномонтаж, автомойка.

26.11.2010 было заключено дополнительное соглашение № 2, пунктом 1 соглашения договору от 01.06.2008 был присвоен номер АЗ-36-073-2009.

Дополнительным соглашением от 24.11.2014 № 4 было определено, что в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2037, действие данного договора распространяется только
на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2037.
На земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:19950 действие договора не распространяется.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:19950 (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного
за пределами земельного участка. Ориентир 12-этажное здание. Участок находится примерно в 213 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО,
ул. Перелета д. 9) принадлежит на праве собственности Омской области.

Между ООО «Сибирское кольцо» (арендатор) и Минимуществом Омской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 24.11.2014 № АЗ-36-075-2014 (далее – договор от 24.11.2014),
в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет,
а арендатор принимает в аренду на срок три года с 24.11.2014 по 23.11.2017 земельный участок, находящийся в собственности Омской области,
с кадастровым номером 55:36:110101:19950, площадью 3 670 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного
за пределами земельного участка. Ориентир 12-этажное здание. Участок находится примерно в 213 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО,
ул. Перелета, д. 9, для размещения крытого физкультурно-оздоровительного центра (целевое назначение аренды: для строительства крытого физкультурно-оздоровительного центра).

В министерство 20.04.2016 поступило обращение департамента имущественных отношений администрации города Омска о нарушении договорных отношений и земельного законодательства со стороны арендатора земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19950 ООО «Сибирское кольцо» (письмо № 7754).

По информации департамента имущественных отношений администрации города Омска разрешение на строительство указанного объекта капитального строительства ООО «Сибирское кольцо»
не выдавалось. На момент проверки строительство на указанном земельном участке не осуществлялось.

Специалистами управления земельных отношений в рамках планового обследования земельного участка 15.06.2016 было установлено, что
на земельном участке, предоставленном ООО «Сибирское кольцо»
по договору аренды земельного участка для размещения крытого физкультурно-оздоровительного центра, размещены автостоянка, шиномонтаж, автомойка (акт обследования № 57).

Министерством в адрес ООО «Сибирское кольцо» 30.06.2016 направлена претензия об освобождении земельного участка от самовольно размещенных объектов и оплате двойного размера арендной платы,
с указанием на то, что в случае невыполнения требований в течение 30 дней со дня ее отправки, Минимущество Омской области будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Омской области (письмо № 08/5887). Обществом требование по оплате исполнено.

В ходе внеплановой проверки земельного участка специалистами министерства 02.08.2016 установлено, что земельный участок
от шиномонтажа, автомойки и автостоянки не освобожден (акт обследования № 54 в/п).

Полагая, что в данном случае использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:19950 не соответствует его целевому назначению, что является нарушением условий спорного договора аренды и, соответственно, основанием для его расторжения на основании статьи 450, пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), министерство обратилось в арбитражный суд
с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 4 АПК РФ, статьями 12, 422, 606, пунктом 1 статьи 420, пунктами 1, 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 615, пунктом 1 статьи 619, пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, статьей 42, пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), учитывая, что в нарушение условий договора от 24.11.2014 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:19950 строительства не ведется и не велось, размещены: шиномонтаж, автомойка и автостоянка, таким образом, на спорном земельном участке находятся объекты, размещение которых видом разрешенного использования, в том числе условиями договора от 24.11.2014 не предусмотрено, пришел к выводу об удовлетворении требований Минимущества Омской области.

Доводы ответчика о том, что ранее спорный земельный участок использовался в соответствии с условиями договора от 01.06.2008, в связи
с чем указанные в актах обследования постройки (здания автомойки
и шиномонтажа) возведены в соответствии с его условиями, суд отклонил как опровергающиеся материалами дела, кроме того, размещение автостоянки в силу договора от 01.06.2008 возможно только на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:2037.

Доводы общества относительно изменения основных видов разрешенного использования земельного участка с исключением такого вида как «строительство крытого физкультурно-оздоровительного центра»
на основании градостроительного плана от 25.05.2016 № RU 55301000-0000000000014074 суд отклонил как несостоятельные, поскольку: во-первых, такие изменения были внесены позже заключения спорного договора аренды, и, следовательно, на момент предоставления ответчику соответствующего земельного участка его вид разрешенного использования соответствовал Правилам землепользования и застройки, а во-вторых, судом принято
во внимание, что решение о внесении таких изменений ответчиком не оспаривалось, каких-либо действий, свидетельствующих о намерении изменить вид разрешенного использования в соответствии с действующей редакцией таких правил обществом также предпринято не было (доказательства иного в нарушение статьи 65 АПК РФ общество не представило).

Суд отметил, что работы по подготовке к строительству были начаты ответчиком только через год после заключения договора, градостроительный план земельного участка был подготовлен за год до истечения срока действия договора, что свидетельствует о том, что общество в нарушение статьи 42 ЗК РФ несвоевременно приступило к использованию земельного участка в соответствии с предоставленными целями.

Ссылки ответчика на нарушение истцом положений статьи 71.1 ЗК РФ
и Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» при проведении внеплановой проверки 02.08.2016 суд признал несостоятельными, поскольку соответствующие требования установлены
в отношении органов земельного надзора и контроля, в то время как указанная внеплановая проверка проведена министерством как собственником спорного земельного участка, в связи с необходимостью установления устранения ранее выявленного факта нецелевого использования участка.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовался пунктом 2 статьи 450, статьей 619, пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, и исходил из того, что решением
от 24.06.2015 № 352 о внесении изменений в Правила землепользования
и застройки были внесены изменения, которыми из видов разрешенного использования спорного земельного участка был исключен вид «для размещения крытого физкультурно-оздоровительного центра», таким образом, использование спорного земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного центра, как предусмотрено договором
от 24.11.2014, стало невозможно по причинам, не зависящим от ответчика,
а именно в результате предоставления арендодателем спорного земельного участка с недостатками, которые не позволяют использовать его по целевому назначению, следовательно, на стороне ответчика не имеется существенных нарушений принятых на себя как арендатором обязательств, которые
в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ могут являться основанием для расторжения договора.

Кроме того, апелляционный суд отметил, что ответчик в спорный период начал подготовительную работу к строительству физкультурно-оздоровительного центра.

Так, между ответчиком и ООО «РЦН «Ресурс» был заключен договор
на выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка.
В результате проведения кадастровых работ был изготовлен межевой план земельного участка.

Между ООО «Сибирское кольцо» и ООО «Стройизыскания» 21.10.2015 были заключены договоры подряда № 21-10/2015-СИ-ТС и № 22-10/2015-СИ-ТС, согласно которым ООО «Стройизыскания» были приняты на себя обязательства по выполнению инженерно-геодезических изысканий
на объекте «Крытый физкультурно-оздоровительный комплекс по адресу:
г. Омск, Кировский АО, вблизи строения № 9 по ул. Перелета», которые были выполнены, а их результаты сданы ООО «Сибирское кольцо»
в соответствии с актами сдачи-приемки выполненных работ от 21.11.2015
№ 145-01/06 по договору подряда от 21.10.2015 № 21-10/2015-СИ-ТС
и от 21.11.2015 № 145-02/06, по договору подряда от 21.10.2015
№ 22-10/2015-СИ-ТС.

25.05.2016 департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска по заявлению директора ООО «Сибирское кольцо» от 10.05.2016 был изготовлен градостроительный план земельного участка № RU 55301000-0000000000014074 с кадастровым номером 55:36:110101:19950, из содержания которого ООО «Сибирское кольцо»
и стало известно об изменении основных видов разрешенного использования земельного участка с исключением такого вида использования как строительство крытого физкультурно-оздоровительного центра.

Доводы истца о том, что ответчик несвоевременно приступил
к использованию земельного участка со ссылкой на статью 42 ЗК РФ суд апелляционной инстанции отклонил как необоснованные, поскольку
ООО «Сибирское кольцо» приступило к подготовительным работам
в пределах срока действия договора от 24.11.2014, доказательства того, что необходимые работы не могут быть выполнены арендодателем
до 23.11.2017, в материалы дела не представлены.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.09.2016 № 1958-О и др.).

Нарушения, на которые сослался арендодатель, суд апелляционной инстанции оценил как не являющиеся существенными, вследствие чего они не могут служить основанием для досрочного расторжения.

Как установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:2037 изначально предоставлялся обществу для размещения автостоянки, в рамках договора от 01.06.2008 были возведены автостоянка, шиномонтаж и автомойка.

Спорный договор аренды был заключен 24.11.2014, в пункте 1.4 которого указано, что земельный участок свободен от объектов недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:19950 выделен из участка с кадастровым номером 55:36:110101:2037.

Учитывая данные обстоятельства, истец не доказал, что спорные объекты расположены именно в границах земельного участка, предоставленного по договору от 24.11.2014.

В силу статьи 9, части 1 статьи 65 АПК РФ сторона несет риск наступления для нее неблагоприятных последствий, связанных с несовершением процессуальных действий.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если
во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Исходя из анализа приведенных норм права, обязанность арендатора использовать земельный участок, как объект аренды, в соответствии с его целевым назначением и права арендодателя, корреспондирующие данной обязанности, непосредственно связаны с надлежащим исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества, установленной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, что в настоящем случае отсутствует.

Судами установлено, что решением от 24.06.2015 № 352 о внесении изменений в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, которыми из видов разрешенного использования спорного земельного участка был исключен вид «для размещения крытого физкультурно-оздоровительного центра», таким образом, произошло изменение условий использования земельного участка, которое не связано с действиями арендатора.

Кроме того, о принятых изменениях общество не было уведомлено, продолжало оплачивать арендную плату, и, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, ответчиком предпринимались меры, направленные на освоение земельного участка, и срок действия договора аренды не истек.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что возможность расторжения договора в случае его существенного нарушения обеспечивает справедливый баланс прав и законных интересов участников гражданского оборота, суд апелляционной инстанции в удовлетворении иска отказал правомерно.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 20.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-11695/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

В.В. Тихомиров