Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело А46-11744/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ленинское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и процентов,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ленинское» – представитель ФИО2 (доверенность б/н от 09.01.2017 сроком действия один год);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – представитель ФИО3 (доверенность № 10563 от 22.06.2016 сроком действия один год)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ленинское» (далее - ООО «ЖКХ «Ленинское», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) о взыскании 81 853 руб. 64 коп. задолженности за оказанный услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также 12 477 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в отношении нежилых помещений, расположенных в городе Омске по адресам: ул. Серова, <...>

Решением Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2016 года по делу № А46-11744/2016 исковые требования удовлетворены, с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО «ЖКХ «Ленинское» взыскано 94 331 руб. 20 коп., в том числе, 81 853 руб. 64 коп. задолженности, 12 477 руб. 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 3 773 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель указывает, что договор управления многоквартирным домом с истцом отсутствует, платежных документов ответчик не получал, обязательства по уплате расходов на содержание и ремонт общего имущества у него не возникли. Полагает, что данная обязанность лежит на арендаторах спорных нежилых помещений, с которыми Департаментом заключены договоры аренды. Отмечает, что в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, предоставленного в аренду ФИО1, арендатором с истцом заключен отдельный договор управления многоквартирным домом.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил наличие безусловных оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в порядке, предусмотренном частью 6.1 статьи 268 АПК РФ.

Основания для перехода к рассмотрению иска по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, изложены в определении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу № А46-11744/2016, которым дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 06 марта 2017 года на 15-15 часов с возможностью перехода в основное судебное заседание, назначенное на 06 марта 2017 на 15-20 часов.

Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее - третье лицо).

В предварительном судебном заседании, открытом 06.03.2017, суд, рассмотрев материалы дела, с учетом мнения явившихся представителей сторон, определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству, открыл судебное заседание.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 13.03.2017. Информация о перерыве размещена на сайте суда в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

Третье лицо в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судом апелляционной инстанции, так как определение от 31.01.2017 получило.

В судебном заседании представитель истца поддержат исковые требования в полном объеме, представил дополнительные пояснения. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал. Представитель ответчика пояснил суду, что договор аренды с третьим лицом является действующим и фактически используется арендатором для размещения ветеринарной клиники.

Представитель истца подтвердил доводы ответчика.

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства по делу.

Согласно выпискам из реестра муниципального имущества города Омска, (л.д. 88-92, т. 1) муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресам: <...> (общая площадь 81,8 кв.м); <...> (общая площадь 174,1 кв.м и 70,8 кв.м); <...> (общая площадь 39,2 кв.м); <...> (общая площадь 76,8 кв.м).

Между собственниками указанных многоквартирных домов (заказчики), и ООО «ЖКХ «Ленинское» (исполнитель) заключены договоры управления многоквартирными домами от 01.05.2015 № 74, от 01.04.2015 № 17, от 01.04.2015 № 27, от 01.04.2015 № 2 (л.д. 25 - 31, 39 - 49, 57 – 64, 72 - 81, т. 1).

По условиям договоров истец как управляющая компания обязался выполнять работы и оказывать услуги по управлению (включая содержание (техническое обслуживание) и текущий ремонт общего имущества собственников.

Согласно пунктам 2.2, 4.1 договоров расчетный период для перечисления оплаты по договору установлен как один календарный месяц. Срок внесения платежей за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома – не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (для владельцев нежилых помещения – 20 числа расчетного месяца).

Как указывает истец, ответчик как собственник нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, оплату за содержание, техническое обслуживание и ремонт общего имущества в указанных многоквартирных домах не производит, в связи с чем у последнего образовалась задолженность в сумме 81 853 руб. 64 коп., в том числе, в отношении находящегося по адресу: <...>, нежилого помещения за период с 01.11.2015 по 31.07.2016 - 13 876 руб. 55 коп., в отношении находящегося по адресу: <...>, нежилого помещения площадью 174,1 кв.м за период с 25.01.2015 по 31.07.2016 - 12 211 руб. 41 коп., в отношении находящегося по адресу: <...>, нежилого помещения площадью 70,8 кв.м за период с 01.11.2015 по 31.07.2016 - 9 419 руб. 94 коп., в отношении находящегося по адресу: <...>, - нежилого помещения за период с 01.11.2015 по 31.07.2016 - 5 607 руб. 95 коп., в отношении находящегося по адресу: <...>, нежилого помещения за период с 01.06.2013 по 31.07.2016 - 40 737 руб. 79 коп.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных истцом услуг послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, собственники как жилых так и нежилых помещений обязаны в силу закона нести расходы на содержание общего имущества, то есть, оплачивать управляющей организации оказываемые ею услуги.

В силу чего не имеют правового значения возражения ответчика о том, что договор управления им с истцом не заключался, а счета на оплату не получались.

Возражая против заявленных требований, ответчик также указывает, что ввиду передачи арендаторам спорных нежилых помещений, обязанность по оплате за содержание (техническое обслуживание) и ремонт общего имущества лежит на последних, которые фактически используют помещения.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Действующее законодательство не содержит прямых норм, влекущих возникновение непосредственно у арендатора помещений многоквартирного дома обязанности по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Указанная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, исходя из изложенного, в рассматриваемом случае при разрешении вопроса о том, на ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по оплате коммунальных услуг, существенным обстоятельством, подлежащим установлению судом, является наличие или отсутствие прямого договора на содержание (техническое обслуживание) и ремонт общего имущества, заключенного между арендатором и управляющей организацией, а также анализ условий договора аренды о распределении соответствующих обязанностей.

В данном случае Департамент ссылается на наличие у ФИО1, являющейся арендатором нежилого помещения по адресу: <...>, обязанности вносить плату ООО «ЖКХ «Ленинское» за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В подтверждение в материалы дела представлен договор управления многоквартирным домом от 01.04.2015, заключенный между ФИО1 (заказчик) и ООО «ЖКХ «Ленинское» (исполнитель), по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности по выполнению работ и оказанию услуг по управлению (включая, в том числе, содержание (техническое обслуживание) и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <...> (пункт 1.1 договора) (л.д. 65-73, т. 2).

Срок действия указанного договора - с 01.01.2015 по 31.12.2015 с условием о последующей пролонгации (пункты 8.2, 8.8 договора).

Таким образом, в спорный период третье лицо имело обязательства перед истцом по внесению платы за оказываемые услуги по управлению и содержанию общего имущества.

Указание истца на то, что данный договор управления является ничтожным, суд отклоняет.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в том числе, собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Между тем, ни Гражданским кодексом, ни Жилищным кодексом, ни иными правовыми актами не установлен запрет на заключение арендатором договора на управление с управляющей организацией.

Поэтому суд отклоняет возражения истца о том, что такой договор может быть заключен только с собственником.

Заключение арендатором договора на управление с истцом в связи с использованием нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, не противоречит условиям договора аренды, заключённого с собственником, которым предусмотрено, что арендатор самостоятельно заключает договоры на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе, по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади (пункт 6.2. договора аренды, л.д. 60 т.2).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента пояснил, что договор аренды является действующим, стороны спора подтвердили факт использования указанного нежилого помещения ФИО1

С учетом установленных в договоре управления сроков его действия (пункты 8.2, 8.8 договора), в спорный период он являлся действующим.

Обязательство по оплате расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД создает права для ООО «ЖКХ «Ленинское» (управляющая компания) в отношении ФИО1 (арендатор нежилого помещения) в силу имеющегося между ними соглашения (абзац второй пункта 3 статьи 308 ГК РФ) - договора от 01.04.2015.

Ссылка истца на пункт 7.4. договора управления от 01.04.2015 вышеуказанный вывод не опровергает, поскольку ответчик не является стороной указанного договора, следовательно, его положения на департамент не распространяются.

Таким образом, в данном случае управляющая организация (истец) имеет право заявить требованию к лицу, с которым состоит в договорных отношениях.

Указанный вывод соответствует позиции суда кассационной инстанции, изложенной в постановлении от 20.06.2016 по делу А70-11065/2015.

На основании изложенного, поскольку действующее законодательство не устанавливает запрета на заключение договора управления между управляющей организацией и лицом, которое фактически пользуется нежилым помещением, и такой договор может быть заключен данным лицом по своей воле и в своем интересе, при доказанности возложения обязанности по содержанию общего имущества на арендатора и при наличии договора управления, заключенного между арендатором и управляющей организации, суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае не имеется оснований для взыскания с ответчика платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме по адресу <...>.

Требование истца о взыскании с ответчика платы за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.11.2015 по 31.07.2016 в сумме 5 607 руб. 95 коп. в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...> удовлетворению не подлежит.

В отношении остальных нежилых помещений многоквартирных домов, расположенных в городе Омске по адресам: ул. Серова, <...> суд апелляционной инстанции, с учетом приведенных норм, возлагающих бремя содержания имущества на собственника такого имущества, правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, сложившейся судебной практики, приходит к выводу о том, что в отсутствие прямых договоров по управлению указанными многоквартирными домами, заключенных с истцом как управляющей организацией, обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения, то есть на ответчике.

Доказательств внесения платы за оказанные истцом услуги по содержанию общего имущества указанных многоквартирных жилых домов, в которых расположены принадлежащие муниципальному образованию нежилые помещения, не имеется.

Факт оказания соответствующих услуг ответчиком не опровергнут.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части взыскания с департамента задолженности за содержание и ремонт общего имущества в отношении нежилых помещений, расположенных в городе Омске по адресам: ул. Серова, <...> в общей сумме 76245 руб. 70 коп. подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что в отсутствие договора управления многоквартирным домом, заключённого с Департаментом, обязанность по внесению платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ответчика, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данная обязанность установлена для собственника законом, и отсутствие договора управления, заключенного непосредственно с ответчиком, от внесения платы не освобождает.

Указание Департамента на то, что он не получал платежные документы на оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов, опровергаются материалами дела.

Истцом представлены письма, направленные в адрес ответчика, с реквизитами счетов на оплату выполненных работ по содержанию жилья в отношении спорных нежилых помещений (л.д. 82 – 83, 85, 87). Факт получения ответчиком указанных в письмах документов подтверждается печатью канцелярии Департамента.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 477 руб. 56 коп., в том числе, в отношении нежилых помещений, расположенных по адресам: <...>, за период с 11.12.2015 по 31.07.2016 в сумме 710 руб. 23 коп.; <...> (174, 10 кв.м за период с 11.02.2016 по 31.07.2016 в сумме 465 руб. 22 коп.; <...> (70, 80 кв.м) за период с 11.12.2015 по 31.07.2016 в сумме 482 руб. 14 коп.; <...>, за период с 11.12.2015 по 31.07.2016 в сумме 287 руб. 03 коп.; <...>, за период с 11.07.2013 по 31.07.2016 в сумме 10 532 руб. 94 коп.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов за пользование денежными средствами определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц

Основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, а именно, нарушение сроков внесения платежей за оказанные истцом услуги по содержанию общего имущества в отношении нежилых помещений, расположенных в городе Омске по адресам: ул. Серова, <...> установлены в ходе судебного разбирательства, подтверждаются материалами дела.

За вычетом суммы процентов, начисленной истцом в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, задолженность по которому не подлежит взысканию с ответчика, а, следовательно, отсутствуют основания и для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, размер процентов составляет 12190 руб. 56 коп.

С учетом изложенного, требования ООО «ЖКХ «Ленинское» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в сумме 12190 руб. 56 коп.

Поскольку были установлены основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ), и принимает новый судебный акт.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2016 года по делу № А46-11744/2016 подлежит отмене.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2016 года по делу № А46-11744/2016 отменить.

Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять новый судебный акт.

Взыскать сДепартамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ленинское» задолженность в сумме 76245,70 руб., проценты в сумме 12190,56 руб., а также судебные расходов по оплате государственной пошлины в сумме 3537,45 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих

Ю.М. Солодкевич