Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу ФИО2 (третьего лица) на решение от 05.02.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 30.04.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кливер Е.П., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-11797/2014 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления, а также по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другие лица, участвующие в деле: прокурор города Омска (644010,
<...>), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>), Саргсян Севак Вардгесович, ФИО2.

В заседании приняла участие представитель прокуратуры города Омска – Чезганова Л.В., заместитель начальника отдела прокуратуры Тюменской области на основании поручения от 11.09.2015 № 8-19-2015.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился
в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о признании недействительным распоряжения от 20.06.2014 № 2894-р «О признании утратившим силу распоряжения департамента имущественных отношений администрации города Омска от 19.03.2013 № 1070-р «О предоставлении в собственность за плату ФИО3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена».

Требования со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы незаконностью вышеупомянутого ненормативного акта и нарушением им прав и законных интересов заявителя.

Определением от 04.12.2014 Арбитражного суда Омской области к участию в деле привлечен прокурор города Омска.

Определением от 24.12.2014 Арбитражного суда Омской области по ходатайству прокурора настоящее дело объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А46-9341/2014, возбужденным по иску департамента к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 22.03.2013 № 1595 (далее – договор купли-продажи № 1595) земельного участка с кадастровым номером 55:36:160103:3119 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки ввиду отсутствия у ФИО3 оснований для приобретения спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Саргсян Севак Вардгесович, ФИО2.

Решением от 05.02.2015 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 30.04.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования ФИО3 удовлетворены в полном объеме, департаменту отказано в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе ФИО3 в удовлетворении его требований

Податель жалобы не согласен с выводом судов о доказанности нахождения спорного сооружения на вышеуказанном земельном участке, а также с тем, что возведенное ФИО3 ограждение является недвижимым имуществом.

При этом ФИО2 указывает на то, что ФИО4 (предыдущий собственник ограждения), возводя забор в 2007 году, ограждал территорию базы (комплекс зданий, с почтовым адресом: <...>), и поэтому в упрощенном порядке по декларации зарегистрировал право собственности на данное сооружение.

Считает, что посколькуобъект недвижимости никогда не находился в границах земельного участка 55:36:160103:0015, то и правовые основания для регистрации права собственности у ФИО4 отсутствовали.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО3 возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

Прокурор города Омска согласен с доводами заявителя.

В судебном заседании представитель прокуратуры города Омска поддержал позицию заявителя, просил удовлетворить требования о признании договора аренды недействительным.

Выслушав пояснения представителя прокуратуры города Омска, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО3 по договору купли-продажи от 16.01.2013 приобрел в собственность нежилое сооружение: ограждение из железобетонных плит на монолитном ленточном фундаменте, площадью 133,45 м², находящееся по адресу: <...>, переход права собственности на которое зарегистрировал 23.01.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 736656).

Распоряжением департамента от 19.03.2013 № 1070-р ФИО3 в порядке статьи 36 ЗК РФ предоставлен в собственность за плату земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 55:36:160103:3119, площадью 1 700 м², с разрешенным использованием: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества и необходимый для его использования.

На основании данного распоряжения между департаментом (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи № 1595 указанного земельного участка, право собственности на который за покупателем зарегистрировано 15.04.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 839674).

Установив в ходе проверки соблюдения земельного законодательства, что департамент при предоставлении ФИО3 названного земельного участка не учел факт отнесения его к территориальной зоне городского наземного транспорта, прокурор города Омска направил в адрес департамента представление от 20.05.2014 № 7-04-2014/7905 «Об устранении нарушений земельного законодательства».

Во исполнение представления департамент издал распоряжение от 20.06.2014 № 2894-р «О признании утратившим силу распоряжения департамента имущественных отношений администрации города Омска от 19.03.2013 № 1070-р».

ФИО3 оспорил в арбитражном суде законность упомянутого распоряжения.

Департамент, ссылаясь на то, что договор купли-продажи № 1595 заключен с ФИО3 в отсутствие законных оснований, обратился в суд с иском о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования ФИО3 и отказывая департаменту в удовлетворении иска, исходили из прекращения между департаментом и ФИО3 отношений по предоставлению земельного участка в связи с заключением сторонами договора купли-продажи № 1595 и государственной регистрацией предпринимателем права собственности на участок; изданием департаментом оспариваемого распоряжения за пределами полномочий, предоставленных ему законом, так как орган местного самоуправления не вправе отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли иные отношения, а также из недоказанности требований департамента.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Частью 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ предусмотрено, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Следовательно, основываясь на необходимости контроля над соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Вместе с тем реализация органами местного самоуправления названного полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов и осуществляться произвольно. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный им ненормативный правовой акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий акт должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов заинтересованных лиц, произвольно ограничивая их субъективные права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2004 № 1424/04).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что именно распоряжение от 19.03.2013 № 1070-р департамента послужило основанием для заключения договора купли-продажи № 1595 земельного участка с кадастровым номером 55:36:160103:3119 и для государственной регистрации перехода права собственности на этот участок к ФИО3

По смыслу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет сложный юридический состав, включающий принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка, на основании которого заключается договор купли-продажи земельного участка.

В связи с этим после заключения в установленном порядке договора купли-продажи № 1595 публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), как верно отмечено судами, между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

В статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» закреплено, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Зарегистрированное право может быть оспорено только
в судебном порядке.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Однако сведения о том, что зарегистрированное право ФИО3 оспорено, и запись о государственной регистрации права предпринимателя исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимо имущество (далее – ЕГРП), в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, решениями Ленинского районного суда города Омска от 08.10.2013 по делу № 2-4766/2013 (заочное решение), от 20.05.2014 по делу № 2-1880/2014 и апелляционным определением от 04.09.2013 судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда по делу № 33-5546/2013 установлено, что право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:160103:3119 возникло на законных основаниях и зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем такое право является действительным и не может быть признано отсутствующим; оснований для вывода о том, что департамент не вправе был предоставлять в соответствии со статьей 36 ЗК РФ в собственность ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 55:36:160103:3119, не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь частью 3 статьи 69, статьей 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу, что оспариваемое распоряжение от 20.06.2014 № 2894-р не соответствует закону, так как принято департаментом за пределами предоставленных ему полномочий по отмене муниципальных правовых актов в порядке самоконтроля, и нарушает права ФИО3, владеющего земельным участком на основании договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах распоряжение департамента от 20.06.2014 № 2894-р правомерно признано недействительным (статьи 198, 201 АПК РФ).

Что касается исковых требований департамента о признании недействительным договора купли-продажи № 1595 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, то суды правомерно отказали ему в иске.

При этом суды обоснованно отклонили доводы департамента о том, что у ФИО3 отсутствовало преимущественное право на приобретение такого участка, мотивированные тем, что расположенное на участке сооружение (ограждение из железобетонных плит на монолитном ленточном фундаменте) не является объектом недвижимого имущества; право собственности на сооружение возникло на основании декларации об объекте недвижимого имущества, содержащей недостоверные сведения о нахождении сооружения на земельном участке с кадастровым номером 55:36:160103:0015; земельный участок относится к территориальной зоне городского наземного транспорта и исключает его отчуждение из муниципальной собственности.

В пункте 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).

По правилам статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи), сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку в договоре купли-продажи № 1595 стороны указали на наличие на земельном участке с кадастровым номером 55:36:160103:3119 ограждения из железобетонных плит на монолитном ленточном фундаменте, то воля сторон при его заключении была направлена на отчуждение земельного участка с находящимся на нем сооружением и для его эксплуатации.

Причем факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 55:36:160103:3119 в момент совершения оспариваемой сделки недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3, установлен заочным решением от 08.10.2013 Ленинского районного суда города Омска по делу № 2-4766/2013 и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским Омского областного суда от 15.01.2014 по делу № 33-67/2014 по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3, департаменту о признании недействительным (ничтожным) распоряжения от 19.03.2013 № 1070-р, договора купли-продажи № 1595, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 в ЕГРП от 15.04.2013 № 55-55-01/064/2013-962, а также решением от 20.04.2014 Ленинского районного суда города Омска по делу № 2-1880/2014 по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3, департаменту о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества, которыми отказано
в удовлетворении перечисленных требований ФИО2 в полном объеме.

К тому же в апелляционном определении судебной коллегии Омского областного суда от 04.09.2013 делу № 33-5546/2013об отказе в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании отсутствующим права на сооружение (ограждение) путем аннулирования записи от 23.01.2013 в ЕГРП, права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:160103:3119 путем аннулирования записи в ЕГРП указано, что ограждение не находилось до приобретения его в собственность ФИО3 и впоследствии на земельном участке, который принадлежит ФИО2 (земельный участок с кадастровым номером 55:36:160103:0015).

Установленные перечисленными судебными актами судов общей юрисдикции обстоятельства не оспорены при рассмотрении настоящего дела.

Ссылка же заявителя на то, что ограждение априори не может являться объектом недвижимости, сама по себе не опровергает установленные судами общей юрисдикции обстоятельства.

Между тем признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности – сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели. Введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства – с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Аргумент ФИО2 о том, что в связи с ненахождением ограждения на его участке с кадастровым номером 55:36:160103:0015 у ФИО4 отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:160103:3119, судом кассационной инстанции не принимается во внимание по причине иного предмета спора.

Также не доказано расположение земельного участка с кадастровым номером 55:36:160103:3119 в период его предоставления в собственность ФИО3 в территориальной зоне городского наземного транспорта.

Установив, что Проект планировки территории, расположенной в границах: правый берег реки Иртыш – граница полосы отвода железной дороги в направлении Черлакского тракта – южная граница территории садоводческого некоммерческого товарищества «Сибирский садовод-1» – южная граница жилой застройки в Ленинском административном округе города Омска, утвержден постановлением администрации города Омска от 30.04.2013 № 455-п, тогда как распоряжение департамента № 1070-р, которым земельный участок предоставлен ФИО3, издано 19.03.2013, а договор купли-продажи № 1595 заключен между департаментом и ФИО3 22.03.2013, суды сделали правильный вывод, что приватизация земельного участка с кадастровым номером 55:36:160103:3119 осуществлена предпринимателем до вступления в силу соответствующего нормативного акта, определяющего новые границы планировки территории ул. Воровского в городе Омске, и на момент заключения договора купли-продажи № 1595 нормативный правовой акт, предусматривающий границу земель общего пользования, проходящую через спорный участок, отсутствовал, а принятые позже изменения территориальных зон не могут служить основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка незаконной.

В то же время апелляционный суд счел несостоятельным довод прокурора о том, что в данном случае вопрос о возможности отчуждения предпринимателю 22.03.2013 земельного участка с кадастровым номером 55:36:160103:3119 должен разрешаться исходя из положений Генерального плана города Омска, как основного документа территориального планирования, поскольку исходя из системного толкования положений статьи 85 ЗК РФ, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктов 3.8, 4.6 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя Российской Федерации от 06.04.1998 № 18-30, запрет на отчуждение земельных участков определен только для тех случаев, когда через такие участки проходят красные линии и границы территориальных зон общего пользования, при этом соответствующие линии и границы устанавливаются именно проектами планировки территории, а не генеральным планом муниципального образования и не правилами землепользования и застройки.

Так как департаментом не представлены бесспорные доказательства, подтверждающие наличие на момент заключения договора купли-продажи № 1595 обстоятельств, препятствующих реализации права ФИО3 на приобретение земельного участка с кадастровым номером 55:36:160103:3119 в собственность, и несоответствие договора нормам законодательства, действовавшим в момент его заключения, суды не усмотрели оснований для признания договора недействительным.

Несогласие заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали все представленные в дело доказательства, дали им надлежащую оценку и правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии
с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.02.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 30.04.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А46-11797/2014 оставить без изменения, кассационную
жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. ФИО5

Судьи Л.В. Бушмелева

В.В. Сирина