Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-15911/2018 ) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 20.11.2018 по делу № А46-12399/2018 (судья Долгалев Б.Г.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству имущественных отношений Омской области (ОГРН 5504006822 , ИНН 3079101 )

3-е лицо: Казенное учреждение Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании распоряжения от 20.06.2018 № 1315-р недействительным в части подпункта 5 пункта 2 и об обязании внесения изменений в подпункт 5 пункта 2 распоряжения

при участии в судебном заседании представителей:

от Министерства имущественных отношений Омской области - ФИО1 (удостоверение, по доверенности № ИСХ-19/МИО/03-01/7 от 09.01.2019 сроком действия по 31.12.2019);

от общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» - ФИО2 (по паспорту, по доверенности от 09.01.2019 сроком действия до 31.12.2019)

от Казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» - ФИО3 (удостоверение, по доверенности № 2 от 09.01.2019 сроком действия до 31.12.2019).

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» (далее – ООО «Холдинговая компания «Акция», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением от 24.07.2018 № 62 (вх. от 24.07.2018 № 81461) о признании распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) от 20.06.2018 № 1315-р недействительным в части подпункта 5 пункта 2, предусматривающего 30-дневный срок оплаты земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, об обязании внесения изменений в подпункт 5 пункта 2 распоряжения, устанавливающих 5-летнюю рассрочку оплаты земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, в течении 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта.

Определением от 21.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Казенное учреждение Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области».

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.11.2018 по делу № А46-12399/2018 требования ООО «Холдинговая компания «Акция» удовлетворены. Признано недействительным распоряжение Министерства имущественных отношений Омской области № 1315-р от 20.06.2018 недействительным в части подпункта 5 пункта 2, предусматривающего 30-дневный срок оплаты земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61. Суд обязал Министерство имущественных отношений Омской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» посредством внесения изменений в подпункт 5 пункта 2 распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области № 1315-р от 20.06.2018, устанавливающих 5-летнюю рассрочку оплаты земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу судебного акта. Этим же судебным актом с Министерства имущественных отношений Омской области в пользу ООО «Холдинговая компания «Акция» взыскано 3 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее подателем указано на то, что спорный земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61 не является предметом договора аренды № 2226 от 24.05.1996 и положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) не распространяются на условия срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества при реализации преимущественного права на приобретение земельного участка.

В представленном отзыве ООО «Холдинговая компания «Акция» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ООО «ХК «Акция» возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Представитель Казенного учреждения Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений Омской области, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

ООО «Холдинговая компания «Акция» является арендатором находящегося в государственной собственности Омской области объекта недвижимого имущества -фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, (далее - сооружение), расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Указанное сооружение располагается на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040116:61, принадлежащем на праве собственности Омской области – субъекту Российской Федерации на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 55-АБ № 157053 от 03.06.2015.

24.06.2015 общество обратилось в Министерство с заявлением о соответствии критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», критериям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, и о намерениях реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Отказ Министерства имущественных отношений Омской области в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженный в письме № 05/8620 от 24.08.2015, оспаривался в Арбитражном суде Омской области по делу № А46-10604/2015. Решением Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2018, требование общества удовлетворено: решение Министерства имущественных отношений Омской области от 24.08.2015 года об отказе обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества был признано незаконным, суд обязал Министерство устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Заявителя посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, в том числе, суд обязал Министерство принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Во исполнение решения Арбитражного суда по делу № А46-10604/2015 20.06.2018 Министерством принято распоряжение № 1315-р «Об условиях приватизации фасадной стены руинированного здания, расположенного по адресу: <...>».

Распоряжением № 1315-р от 20.06.2018 об условиях приватизации фасадной стены руинированного здания, расположенного по адресу: <...>, а именно, пунктами 4, 5 пункта 2 установлены: 5-ти летний срок рассрочки оплаты недвижимого имущества и 30-дневный срок оплаты земельного участка под фасадной стеной руинированного здания с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Считая распоряжение в части подпункта 5 пункта 2 незаконным (в части установления 30-дневного срока оплаты земельного участка), общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

20.11.2018 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 28 Закона № 178-ФЗ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Материалами дела подтверждено, что фасадная стена руинированного здания и земельный участок под ним являются собственностью Омской области – субъекта Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АБ № 157053 от 03.06.2015.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Заявитель является арендатором находящегося в государственной собственности Омской области объекта недвижимого имущества - фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1455,2 кв. м, литера Е, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040116:61.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного (муниципального) имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заявителю принадлежит преимущественное право приобретения арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-Ф указано, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции арбитражных судов, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 14831/09.

Таким образом, в силу закона заявитель был вправе реализовать на основании Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только путем одновременного приобретения сооружения и земельного участка, на котором оно находится.

Оспариваемый ненормативный правовой акт и подготовленный на его основе договор купли-продажи арендуемого имущества предусматривают одновременную передачу в собственность заявителя сооружения и земельного участка, на котором оно расположено.

Согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» льготный порядок расчетов за приватизированное субъектами малого и среднего предпринимательства государственное и муниципальное имущество является мерой, предпринимаемой в целях реализации государственной политики в области развития у малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации № 22-П от 20.12.2010 года, создание для субъектов малого и среднего предпринимательства льготного правового режима отвечает правовым целям и ценностям, находящимся под защитой статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизация порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19. 34, 35; статья 71, пункт «ж»).

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в редакции пункта 3 статьи 1 Закона № 158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии со статьей 2 Закона № 158-ФЗ данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (на официальном интернет - портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 30.06.2015).

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно законом субъекта Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Согласно статье 3 Закона Омской области от 17.10.2008 № 1076-03 «Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства рассрочка оплаты недвижимого имущества, находящегося в собственности Омской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет восемь лет для микропредприятий и пять лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства.

Часть 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предоставляет право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой выбор заявитель сделал, направив Министерству в дополнение к заявлению от 24.06.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заявление о выборе порядка оплаты недвижимого имущества, приобретаемого в порядке реализации преимущественного права - фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, с вместе с земельным участком, на котором находится сооружение, с кадастровым номером 55:36:040116:61 - оплата в рассрочку, срок рассрочки 5 лет. Заявитель выбрал в качестве способа оплаты приобретаемого имущества рассрочку сроком в пять лет как для фасадной стены, так и для земельного участка, на котором она расположена, направив заинтересованному лицу заявление от 09.07.2015 исх. № 102.

В пункте 3 оспариваемого распоряжения указана обязанность КУ Омской области «ЦУС Омской области» направить ООО «Холдинговая компания «Акция» предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, а также проект договора купли-продажи. В полученном обществом договоре купли-продажи арендуемого имущества объектом продажи являются одновременно фасадная стена руинированного нежилого здания и земельный участок, на котором она находится.

В связи с указанным предусмотренный частью 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) должен распространяется как на здание, так и на земельный участок.

Довод подателя жалобы об отсутствии у общества права на рассрочку оплаты выкупаемого земельного участка по причине того, что земельный участок не являлся объектом аренды отклоняются судом апелляционной инстанции с учетом положений части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно пункту 1.1 Охранно-арендного договора № 2226 от 24.05.1996 года заявитель принимает в аренду руинированный памятник культуры с занимаемым им земельным участком.

Таким образом, оспариваемое распоряжение в части подпункта 5 пункта 2 не соответствует Федеральному закону № 159-ФЗ, Закону Омской области № 1076-ОЗ и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе апелляционным судом не рассматривается, так как Министерство имущественных отношений Омской области, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 20.11.2018 по делу № А46-12399/2018 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления
в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

А.С. Грязникова

А.Н. Лотов