Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Индивидуальный предприниматель ФИО1 индивидуального предпринимателя ФИО1
на решение от 23.12.2010 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 24.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А.,
ФИО2) по делу № А46-13394/2010 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1
(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Омской области (ИНН <***>,
ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет», открытое акционерное общество «НОМОС-БАНК».

В заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель ФИО1 и его представитель ФИО3 по доверенности
от 11.01.2011; представитель открытого акционерного общества
«НОМОС-БАНК» - ФИО4 по доверенности от 08.07.2010.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1
(далее – ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области
(далее – Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконным содержащегося в сообщении от 12.11.2010
№ 55-55-01/248/2010-446 отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности
на котельную – нежилое одноэтажное здание, общей площадью 47,3 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: <...>, и обязании Управления Росреестра по Омской области осуществить государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности
на котельную – нежилое одноэтажное здание общей площадью 47,3 кв. м,
лит. Б, расположенное по адресу: <...>.

Определением от 26.10.2010 Арбитражного суда Омской области
к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество «НОМОС-БАНК» (далее – ОАО «НОМОС-БАНК») и общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» (далее – ООО «ТПК «Сибпроммаркет»).

Решением от 23.12.2010 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 24.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами,
ФИО1 обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение от 23.12.2010 и постановление от 24.03.2011 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя кассационной жалобы, судебные акты вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом ипотеки,
в связи с чем право залога не распространяется на здание котельной.

На кассационную жалобу Управление Росреестра по Омской области и ОАО «НОМОС-БАНК» представили отзывы, в которых указывают
на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов
и удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение Управления Росреестра по Омской области и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается
в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ОАО «НОМОС-БАНК» поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между
ОАО «НОМОС-БАНК» (залогодержатель) и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» (залогодатель) заключены договоры об ипотеке (залоге недвижимости – здания) от 28.08.2008 № 70-8/И и от 24.12.2008 № 82-8/И, согласно которым в залог ОАО «НОМОС-БАНК» в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств индивидуального предпринимателя
ФИО5 и индивидуального предпринимателя ФИО6
по кредитному договору переданы:

- автосалон «Форд» - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое; общая площадь застройки 2669,8 кв. м; инвентарный номер: 52:401:002:000026630, лит. А, этажность: 2; расположенный
по адресу: <...>, лит. А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/114/2008-766;

- право аренды земельного участка общей площадью 4607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, относящегося к категории земель населенных пунктов, с целевым назначением: для строительства автосалона «Форд» с комплексом автосервиса, расположенный в г. Омске, местоположение: установлено в 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: <...>
в Кировском административном округе г. Омска.

16.01.2009 ООО «ТПК «Сибпроммаркет» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого строения - котельной общей площадью 47,3 кв. м, в составе лит. Б, расположенной
на земельном участке с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515
по адресу: 644015, <...>.

16.01.2009 ФИО1 обратился в Управление Росреестра
по Омской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи нежилого строения.

Уведомлением от 08.10.2010 № 01/248/2010-446 05/36182 Управление Росреестра по Омской области сообщило ФИО1
о том, что государственная регистрация договора купли-продажи нежилого строения от 16.01.2009 приостановлена; письмом от 12.11.2010
№ 55-55-01/248/2010-446 Управление Росреестра по Омской области отказало ФИО1 в государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.

Полагая, что отказ в государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним не соответствует закону
и нарушает права и законные интересы заявителя, ФИО1 обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой
и апелляционной инстанций исходили из того, что при залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения, в том числе котельную. Следовательно, продажа котельнойФИО1 была возможна лишь
с согласия залогодержателя – ОАО «НОМОС-БАНК». ФИО1
не представлены доказательства, подтверждающие согласие
ОАО «НОМОС-БАНК» на отчуждение ООО «ТПК «Сибпроммаркет» заложенного объекта недвижимости, следовательно, регистрирующий орган правомерно отказал ФИО1 в государственной регистрации права собственности на котельную – нежилое одноэтажное здание, общей площадью 47,3 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: <...>
.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и материалам дела.

На основании пунктов 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права
на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход
и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права
в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки
с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон от 21.07.1997
№ 122-ФЗ) под недвижимым имуществом (недвижимостью), права
на которое подлежат государственной регистрации в соответствии
с настоящим Федеральным законом понимаются земельные
участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей
так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Исходя из положений статьи 2 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания
и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Отказ
в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются,
в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

На основании абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ в государственной регистрации прав
может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права,
ограниченные определёнными условиями, составило документ
без указания этих условий; не представлены документы, необходимые
в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона
от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся
или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества
либо паевого взноса в имущество производственного кооператива
или иным способом лишь с согласия залогодержателя,
если иное не предусмотрено договором об ипотеке

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правильно применив названные нормы права, суды первой
и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу,
что при залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения, в том числе
и на котельную, продажа которойФИО1 была возможна лишь
с согласия залогодержателя – ОАО «НОМОС-БАНК».

Поскольку ИП ФИО1 не были представлены доказательства, подтверждающие согласие ОАО «НОМОС-БАНК»
на отчуждение ООО «ТПК «Сибпроммаркет» заложенного объекта недвижимости, регистрирующий орган правомерно отказал ФИО1 в государственной регистрации права собственности на котельную – нежилое одноэтажное здание, общей площадью 47,3 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: <...>.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой
и апелляционной инстанций правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства, и сделаны выводы, основанные на надлежащем применении норм материального права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.12.2010 Арбитражного суда Омской области
и постановление от 24.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13394/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Д.В. Григорьев

Судьи О.С. Коробейникова

В.А. Лошкомоева