Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3249/2017) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» ФИО1 на определение Арбитражного суда Омской области от 22 февраля 2017 года по делу № А46-13473/2014 (судья Брежнева О.Ю.), вынесенное по заявлению ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение, жалобе ФИО2 на действия (бездействие) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» ФИО1, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, жилищно-строительного кооператива «Центральный-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» ФИО1 до перерыва представитель ФИО4, по доверенности № 55АА 1679072 от 17.05.2017, сроком действия до 17.05.2022, после перерыва представитель не явился, извещен;

от ФИО2 до и после перерыва представитель ФИО5, по доверенности № 55АА 1546142 от 21.10.2016, сроком действия три года;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Кристалл» (далее - ООО «ЧОП «Кристалл», заявитель) обратилось в арбитражный суд Омской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (далее - ООО «ССК «Металлургмаркет», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Омской области от 16.12.2014 по делу № А46-13473/2014 заявление ООО «ЧОП «Кристалл» признано обоснованным, в отношении ООО «ССК «Металлургмаркет» введена процедура наблюдения до 10.03.2015, временным управляющим должника утвержден ФИО1.

Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения состоялась в газете «Коммерсантъ» от 20.12.2014 № 232.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.03.2015 проведено процессуальное правопреемство - замена заявителя по делу № А46-13473/2014 ООО «ЧОП «Кристалл» на ФИО6 (02.09.1959).

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (до 12.11.2015); конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1

Публикация сообщения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства состоялась в газете «Коммерсантъ» от 23.05.2015 № 89.

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.04.2015 в применении при банкротстве ООО «ССК «Металлургмаркет» правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Закона о банкротстве судом отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по результатам рассмотрения вопроса о применении при банкротстве ООО «ССК «Металлургмаркет» правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве в деле № А46-13473/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, отказано в применении при банкротстве ООО «ССК «Металлургмаркет» правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2016 постановление от Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу от 27.10.2015 по делу № А46-13473/2014 оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 определение Арбитражного суда Омской области от 08.04.2015, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2016 по делу № А46-13473/2014 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.09.2016 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о применении при банкротстве ООО «ССК «Металлургмаркет» правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве на 03.10.2016.

По результатам нового рассмотрения определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 по делу № А46-13473/2014 применены к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет» правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 определение Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 по делу № А46-13473/2014 оставлено без изменения.

ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель, кредитор) обратился 20.10.2016 в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), к ООО «ССК «Металлургмаркет» о признании права собственности на жилое помещение, а также с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО1, выразившиеся в направлении ФИО2 уведомления об отказе от договора участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 по окончании строительства с односторонним отказом от исполнения от договора участия в долевом строительстве (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.10.2016 указанное заявление принято судом к производству, судебное заседание по его рассмотрению назначено на 16.11.2016.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 16.11.2016, 30.11.2016, 22.12.2016, 16.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 (далее по тексту – ФИО3), жилищно-строительный кооператив «Центральный-1» (далее по тексту – ЖСК «Центральный-1»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Омской области).

Определением Арбитражного суда Омской области от 22 февраля 2017 года по делу № А46-13473/2014 за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение - четырехкомнатную квартиру № 145, расположенную на 3 этаже, общей площадью 143,3 кв.м., в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>. В удовлетворении заявления ФИО2 о признании незаконными действий конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» ФИО1, выразившихся в направлении ФИО2 уведомления об отказе от договора участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 по окончании строительства с односторонним отказом от исполнения от договора участия в долевом строительстве, отказано. ФИО2 из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 34 825 руб. 00 коп., излишне уплаченная при подаче заявления за рассмотрение заявления по платежному поручению от 22.12.2016 № 351107.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО1 просит указанное определение отменить в части и отказать ФИО2 в признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование своей позиции конкурсный управляющий приводит в жалобе следующие доводы:

- суд необоснованно принял уточнение требований ФИО2;

- при отсутствии оплаты первоначальным пайщиком конкурсный управляющий ООО «ССК «Металлургмаркет» обоснованно расторг договор долевого участия, направив соответствующее уведомление в адрес ФИО2;

- соглашение о расчете является ничтожным, так как в отношении одного объекта долевого строительства имеется два договора о приеме паевого взноса – с ФИО3 и ФИО7;

- ФИО2 не нес бремя содержания жилого помещения;

- до расторжения договора с ФИО2 в одностороннем порядке конкурсный управляющий обращался с иском о расторжении договора долевого участия в Октябрьский районный суд г. Омска, который был удовлетворен. После отмены решения вышестоящей инстанцией конкурсным управляющим было реализовано право на одностороннее расторжение договора. На момент обращения ФИО2 с настоящим заявлением, договор с ним расторгнут в силу закона.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 полагает ее не подлежащей удовлетворению.

В заседании апелляционного суда, открытом 25.05.2017, конкурсный управляющий ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО1 и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ФИО2 высказалась согласно отзыву.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 01.06.2017.

После перерыва конкурсный управляющий ООО «ССК «Металлургмаркет» не явился, явку представителя не обеспечил.

Представитель ФИО2 поддержала позицию по существу спора.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Омской области от 22 февраля 2017 года по делу № А46-13473/2014 проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ – в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе.

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 29.12.2009 между ЖСК «Центральный-1» и ФИО3 заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 069/21-ЖК, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.1 договора).

Согласно п.2.1 договора объектом паевого взноса является четырехкомнатная квартира № 69 (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) 141,4 кв.м., расположенная в подъезде № 5 на третьем этаже в строительных осях Г-И/22-24 24- этажного кирпичного дома со строительным номером № 21, строящегося в границах улиц Масленникова – 6-я Линия – Маяковского – 8-я Линия.

Пунктом 5.1 договора общий объем паевого взноса составляет 3 565 000 руб.

В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ЖСК или дата выдачи приходного кассового ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ЖСК.

Факт выполнения обязательств по оплате по указанному договору подтверждается представленной в материалы дела справкой ЖСК «Центральный-1» от 09.02.2010 (л.д. 21 т. 1). Источник поступления в распоряжение ФИО3 денежной суммы в размере 3 565 000 руб. для целей осуществления расчета с ЖСК «Центральный-1» раскрыт относимыми доказательствами, достоверность которых никем под сомнение не поставлена (договор безвозмездной передачи денежных средств от 27.12.2009 между ФИО3 и ФИО8, расписка, л.д. 17-19 т.2).

Указанная справка подписана председателем правления ЖСК «Центральный-1»ФИО9 и главным бухгалтером ЖСК «Центральный-1» ФИО10

Как следует из не оспоренных конкурсным управляющим письменных пояснений участника строительства ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО11, ФИО9 являлся председателем ЖСК «Центральный-1» в период с 2007 по август 2011 г., и от имени ЖСК «Центральный-1» подписывал договоры приема паевого взноса после внесения пайщиком денежных средств в соответствии с условиями договоров (л.д. 46 т. 1).

Наличие подписи председателя ЖСК «Центральный-1» в обозначенной справке надлежащим образом подтверждает оплату пая со стороны ФИО3

Правильность и своевременность отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете ЖСК «Центральный-1» и должника лежит в зоне ответственности должностных лиц, уполномоченных на принятие оплаты по договорам приема паевого взноса.

15.10.2010 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи пая (л.д. 22 т. 1), в соответствии с п. 2 которого пай принадлежит продавцу на основании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 069/21-ЖК от 29.12.2009, заключенного между ФИО3 и ЖСК «Центральный-1». Размер паевого взноса, установленный указанным договором, выплачен полностью согласно справке ЖСК «Центральный-1» от 09.02.2010.

Стоимость продаваемого пая составляет 2 660 000 руб., установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Расчет по договору производится следующим образом: 2 000 000 руб. покупатель уплачивает продавцу до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 660 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в срок до 01.11.2010.

Стороны настоящего договора обязаны уведомить ЖСК о продаже пая. При этом покупатель приобретает право требования к ЖСК на указанную квартиру после вступления в члены ЖСК в соответствии с его уставом (п. 6).

В соответствии с распиской, содержащейся на последней странице текстового поля договора купли-продажи пая 15.10.2010, расчет между сторонами произведен полностью двумя платежами – на 2 000 000 руб. и на 660 000 руб. (л.д. 22 оборот т. 1).

ФИО3 уведомила ЖСК «Центральный-1» о продаже пая ФИО2 (л.д. 23 т. 1), что никем не оспаривается.

В материалах дела имеется заявление ФИО2 о приеме его в члены ЖСК «Центральный-1» (л.д. 25 т. 1).

10.09.2012 между ЖСК «Центральный-1» (кооператив), ФИО2 (пайщик) и ООО «ССК «Металлургмаркет» (общество) заключено соглашение о расторжении договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 069/21-ЖК от 29.12.2009 и передаче денежных средств по договору участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 (л.д. 26 т. 1).

В соответствии с пунктом 3 указанного соглашения ООО «ССК «Металлургмаркет» в полном объеме принимает на себя обязательство кооператива по возврату денежных средств в размере 3 565 000 руб., возникшее при расторжении договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 69/21-ЖК от 29.12.2009, заключенного между кооперативом и пайщиком (ФИО2).

Согласно пункту 4 указанного соглашения обязательства общества (ООО «ССК «Металлургмаркет») по уплате пайщику 3 565 000 руб. прекращаются полностью зачетом встречного однородного требования по оплате пайщиком обществу денежных средств в размере 3 565 000 руб. по договору участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012.

С момента подписания настоящего соглашения обязательство пайщика по уплате обществу денежных средств в размере 3 565 000 руб. по договору участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 является исполненным надлежащим образом (п. 5 соглашения от 10.09.2012).

10.09.2012 между ООО «ССК «Металлургмаркет» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 143/145, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать жилое помещение участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность жилое помещение при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п..1 договора) (л.д. 27-30 т. 1).

Согласно п.1.4 договора объектом долевого участия является жилое помещение - четырехкомнатная квартира № 145, расположенная на 3 этаже, общая площадь жилого помещения (квартиры) без учета лоджии, балкона 141,4 кв.м., общая площадь жилого помещения (квартиры) с учетом лоджии, балкона 143,3 кв.м., в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> (строительный номер 21).

Общая стоимость приобретаемого жилого помещения составит 3 565 000 руб.

Согласно п.2.1 договора оплата за жилое помещение в размере 3 565 000 руб. произведена участником долевого строительства до заключения настоящего договора.

28.09.2012 указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, номер государственной регистрации 55-55-01/247/2012-172.

В постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 по делу А46-13473/2014 обоснована правомерность применения к ООО «ССК «Металлургмаркет» процедуры банкротства застройщика с приведением следующей аргументации, принимаемой во внимание и при разрешении настоящего обособленного спора:

должник и ЖСК являются заинтересованными по отношению друг к другу лицами (статьи 19 Закона о банкротстве).

ЖСК создан непосредственно перед заключением договора об инвестиционной деятельности, учредителями ЖСК «Центральный-1» являлись в том числе, ООО «ССК «Металлургмаркет» и ФИО9 (лицо, контролирующее ООО «ССК «Металлургмаркет»).

С 17.08.2011 директором ООО «ССК «Металлургмаркет» являлся ФИО12, он же являлся председателем правления ЖСК «Центральный-1» до 14.10.2015.

Оба юридических лица располагались по одному и тому же адресу, документация ЖСК «Центральный-1» хранилась в отделе продаж офиса должника, о чем свидетельствует протокол осмотра места происшествия от 30.12.2014 года (том 4 листы дела 75-78). Там же располагался офис контролирующего данное дело о банкротстве кредитора ООО «СтройГрадОмск». При этом, как указано в протоколе, помещения офиса были разделены по специализациям и направлениям деятельности, а не по юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ определено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (пункт 2 статьи 110 ЖК РФ).

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (пункт 3 статьи 110 ЖК РФ).

В силу статьи 116 высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Как следует из материалов дела, ЖСК «Центральный-1» не осуществлял строительство домов в квартале застройки, не являлся застройщиком, не осуществлял никакой деятельности, не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство. Его роль сводилась к заключению договоров с гражданами и передаче денежных средств должнику. Самостоятельность и экономическая независимость в вопросе заключения сделок с участниками строительства для ЖСК «Центральный-1» отсутствовала.

ЖСК «Центральный-1» был создан для осуществления функций агента должника по привлечению денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов.

Непосредственное привлечение денежных средств в пользу должника было невозможно из-за запрета, установленного Законом № 214-ФЗ, привлекать денежные средства без получения прав на земельный участок и разрешения на строительство.

Таким образом, паевой взнос, внесение которого ФИО3 в кассу ЖСК «Центральный-1» подтверждено справкой за подписью ФИО9, представляет собой сумму финансирования застройщика - ООО «ССК «Металлургмаркет».

Подтверждение произведенных расчетов по оплате паев между участниками строительства и ЖСК «Центральный-1» посредством выдачи справок являлось обычной практикой. Эти справки оценивались судами общей юрисдикции по ряду гражданских дел о признании права собственности дольщиков на объекты долевого участия в качестве надлежащих доказательств оплаты застройщику, что подтверждается имеющимися в материалах дела автоматизированными копиями судебных решений (л.д. 75-89 т. 1).

Трехстороннее соглашение от 10.09.2012 между ЖСК «Центральный-1», ООО «ССК «Металлургмаркет» и ФИО2 в совокупности с договором купли-продажи пая от 15.10.2010 между ФИО2 и ФИО3, договором участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 между должником и ФИО2 свидетельствуют, что к ФИО2 перешли права пайщика в отношении суммы финансирования, внесенной ФИО3, которые впоследствии были зачтены в счет оплаты по последней из описанных сделок. Поэтому в соглашении от 10.09.2012 имеется ссылка на договор участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012, а в самом договоре, в свою очередь, констатирован расчет между застройщиком и дольщиком, при том, что обе сделки совершены (подписаны) одномоментно – 10.09.2012, что закону не противоречит. Высказанные в жалобе сомнения конкурсного управляющего на этот счет о ничтожности произведенных сторонами расчетов в оплату долевого участия не свидетельствуют.

В отношении доводов о наличии иных претендентов на один и тот же спорный объект суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно письменным пояснениям ФИО7, последний имел намерение приобрести у ЖСК «Центральный-1» жилое помещение. Однако в данном направлении велись только переговоры, документы с кооперативом не оформлялись. В связи с переездом в другой город необходимость в приобретении спорной квартиры у ФИО7 отпала. Никаких отношений с ЖСК «Центральный-1» не было, договор приема паевого взноса от 29.12.2009 № 69/2-ЖК с ЖСК «Центральный-1» ФИО7 не заключал, денежные средства не вносил. ФИО7 подтверждено, что первым законным пайщиком в отношении квартиры №145 на третьем этаже многоквартирного дома по адресу <...>, являлась ФИО3 (л.д. 136 т. 1).

Процитированные объяснения ФИО7 получены в порядке, установленном АПК РФ, ввиду чего признаются относимым и допустимым доказательством, имеющим значение для правильного рассмотрения настоящего обособленного спора.

Содержащиеся в мотивировочной части решения Октябрьского районного суда г. Омска от 22.03.2016 по делу № 2-99/2016 выводы о ничтожности соглашения от 10.09.2012 (л.д. 144 т. 1) во внимание приняты быть не могут, поскольку указанное решение отменено определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 08.06.2016 по делу № 33-5317/2016 (л.д. 119-122 т. 1).

Договор приема паевого взноса и обеспечением жилым помещением № 069/21-ЖК от 04.08.2009, подписанный между ЖСК «Центральный-1» и ФИО13 (л.д. 11-15 т.2), предмет которого совпадает с договором приема паевого взноса и обеспечением жилым помещением № 069/21-ЖК от 29.12.2009, заключенного с ФИО3, оценивается критически и законные притязания ФИО13 в отношении спорного объекта не подтверждает.

В соответствии с уведомлением регистрирующего органа от 30.09.2016 № 55/203/004/2016-441 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры № 145, расположенной по адресу: <...>, заявленные в судебном порядке права требования, аресты (запрещения) отсутствуют (л.д. 91 т. 1).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовал в период заключения ФИО2 договора долевого участия) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Регистрация договоров долевого участия является регистрацией обременения земельного участка под застройку в пользу зарегистрированного по договору долевого участия правообладателя.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Как указано выше, 28.09.2012 договор участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, номер государственной регистрации 55-55-01/247/2012-172.

Статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на дату заключения договора) государственная регистрация прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки; а также установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на дату заключения договора) органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Договор с ФИО13 не зарегистрирован, данное лицо претензий на квартиру не заявляет, иное не доказано.

Применяя процитированные нормы права, суд первой инстанции правильно заключил, что факт регистрации договора долевого участия на изложенных в нем условиях о зачете ранее состоявшейся со стороны Багинской оплаты пая подтверждает также и отсутствие неисполненных денежных обязательств в части финансирования объекта долевого строительства.

Доводы конкурсного управляющего ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО1 относительно реализации им права на одностороннее расторжение договора с ФИО2 оцениваются следующим образом.

В соответствии с п. 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3 статьи 9 названного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, письмом исх. № 3 от 17.06.2016, полученным ФИО2 22.06.2016, конкурсным управляющим ООО «ССК «Металлургмаркет» заявлено об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 (л.д. 39-41 т. 1). Заявление конкурсного управляющего мотивировано отсутствием оплаты по договору в сумме 3 565 000 руб.

Сообщением от 07.11.2016 № 55/204/002/2016-3277 Управление Росреестра по Омской области со ссылкой на положения абз. 10 п. 1 статьи 20, абз. 2 п. 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ уведомило конкурсного управляющего ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО1 об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, в отношении квартиры № 145 в строящемся многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: <...> (строительный № 21) (л.д. 45-46 т. 2).

Отказ мотивирован тем, что в зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 указано, что оплата за жилое помещение произведена участником долевого строительства до заключения настоящего договора. Размер оплаты соответствует общей стоимости приобретаемого жилого помещения. Кроме того, в дело правоустанавливающих документов представлено соглашение от 10.09.2012, дополнительно подтверждающее надлежащее исполнение обязательств ФИО2

Суд апелляционной инстанции отмечает, что соглашение от 10.09.2012 в судебном порядке не оспаривалось, недействительным или незаключенным не признано. Правовые последствия указанной сделки не устранены.

Спорный объект строительства на основании разрешения о вводе в эксплуатацию № RU553010000-1296 от 05.12.2013, распоряжения департамента строительства Администрации г. Омска от 05.12.2013 № 140-рв был введен в эксплуатацию и передан в собственность участникам строительства.

20.12.2013 в адрес ФИО2 было направлено приглашение явиться в офис ООО «ССК «Металлургмаркет» для подписания акта приема-передачи жилых помещений, расположенных в <...>, в связи с вводом вышеуказанных объектов в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, ООО «ССК «Металлургмаркет» воспринимало ФИО2 в качестве дольщика, исполнившего обязательства, законного претендента в отношении спорного жилого помещения.

Так, в соответствии с письмом ООО «ССК «Металлургмаркет» от 04.04.2015, по истечении двух месяце после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (Распоряжением Департамента строительства Администрации города Омска №140-рв от 15.12.2013 года) в адрес ФИО2 застройщик направил акт приема-передачи квартиры (л.д. 143 т. 2).

Указанное обстоятельство в совокупности с требованием ФИО2 о признании за ним права собственности, оценивается как наличие до введения в отношении застройщика акта приема-передачи объекта долевого участия, строительство которого завершено также до возбуждения дела о банкротстве , что соответствует п. 8 ст. 201.11 Закона.

В материалах обособленного спора имеется копия выписки из журнала передачи ключей (ул. 6-я Линия 97, 99), в котором зафиксированы факты контактов ФИО2 уже не с застройщиком, а с управляющей компанией по поводу ключей от спорной квартиры (л.д. 144-145 т. 2).

В качестве фактического собственника воспринимала ФИО2 также и управляющая компания – ООО «УК Берег-3», что подтверждается решениями мирового судьи и апелляционными определениями районного суда по искам о взыскании с ФИО2 задолженности за отпущенные коммунальные ресурсы (л.д. 110-133 т. 2).

Письмо о расторжении договора долевого участия с ФИО2 датировано 17.06.2016, тогда как сам договор зарегистрирован в 2012 году.

На протяжении всего этого временного периода ни у застройщика, ни у кооператива вопросов к ФИО2 как к участнику долевого строительства не возникало, ООО «ССК «Металлургмаркет» не только не оспаривало права ФИО2 в отношении спорного жилого помещения, но и совершило со своей стороны все необходимые юридически значимые действия по завершению строительства и передаче его дольщику по соответствующему акту приема-передачи.

Утверждения конкурсного управляющего об отсутствии оплаты по договору участия в долевом строительстве № 143/145 от 10.09.2012 безосновательны. Как установлено выше, ФИО2 первоначально приобрел права пайщика ЖСК «Центральный-1», выкупив уже оплаченный на сумму 3 565 000 руб. пай у ФИО3 Впоследствии, в связи с расторжением договора между ЖСК «Центральный-1» и ФИО2, а также заключением договора № 143/145 от 10.09.2012, обязательства по возврату принадлежащего ФИО2 и оплаченного его правопредшественником (ФИО3) пая были зачтены в счет спорного договора долевого участия. Поэтому аргументы конкурсного управляющего ООО «ССК «Металлургмаркет» относительно отсутствия оплаты по договору долевого участия лишены правового смысла, поскольку способ расчетов по нему предполагал учет паевого взноса ФИО3 в ЖСК «Центральный-1», права на который приобрел ФИО2 Обстоятельства, связанные с отсутствием оплаты паевого взноса со стороны ФИО3 в рамках настоящего обособленного спора не объявлены и процессуальными средствами доказывания конкурсным управляющим не подтверждены.

Учитывая сказанное, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции не имел оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение по мотивам неисполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства, на чем настаивает конкурсный управляющий ООО «ССК «Металлургмаркет». По изложенным выше основаниям суд апелляционной инстанции признает доводы жалобы на этот счет несостоятельными, в связи с чем в её удовлетворении отказывает.

Доводы конкурсного управляющего о процессуальном нарушении, выразившемся в необоснованном принятии судом первой инстанции уточнения по заявленному требованию ФИО2, отклоняются, поскольку по правилам статьи 49 АПК РФ истец вправе изменить основания либо предмет требования. В настоящем случае ФИО2 реализовал право на изменение предмета своего заявления при неизменных фактических основаниях заявленного требования.

Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Определение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Омской области от 22 февраля 2017 года по делу № А46-13473/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

С.А. Бодункова

М.В. Смольникова