Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Олимп» на решение от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 07.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А46-13736/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «МСК Омск» (644074, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп» (644112, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств и возврате имущества.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Молочная инвестиционная компания» (646620, Омская обл., Нижнеомский р-он, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «МСК Омск» (далее - ООО «МСК Омск», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее - ООО «Олимп», ответчик) о взыскании убытков в размере 1 288 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Молочная инвестиционная компания» (далее - ООО «МИК»).

Решением от 19.04.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 19.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, с ООО «Олимп» в пользу ООО «МСК Омск» взысканы убытки в размере 1 288 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23, расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 600 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб., с ООО «Олимп» в доход федерального бюджета взыскано 280 руб. государственной пошлины.

Постановлением от 10.11.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 19.04.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 19.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил предмет и основание иска, а именно: просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23, заключенный между ООО «МСК Омск» и ООО «Олимп», по признаку существенного нарушения условий договора в части площади фактически переданного земельного участка; взыскать с ООО «Олимп» в пользу ООО «МСК Омск» произведенную по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23 оплату в размере 4 271 000 руб.; просил разрешить вопрос о возврате ООО «МСК Омск» ООО «Олимп» переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 07.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования ООО «МСК Омск» удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23, заключенный между ООО «МСК Омск» и ООО «Олимп», с ООО «Олимп» в пользу ООО «МСК Омск» взыскана произведенная по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23 оплата в размере 4 271 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 600 руб., на ООО «МСК Омск» возложена обязанность возвратить ООО «Олимп» фактически переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23 недвижимое имущество; с ООО «Олимп» в доход федерального бюджета взыскано 24 755 руб. государственной пошлины; указано выплатить автономной некоммерческой организации «Центр экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. согласно счету № 30 от 15.02.2022, перечисленные ООО «МСК Омск» платежным поручением от 29.11.2021 № 2097.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Олимп» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судами не дана оценка обстоятельствам аффилированности истца и третьего лица, их вхождению в группу компаний, контролируемых ФИО2; судами не устанавливался и не исследовался факт реального нарушения прав истца; выводы суда о том, что истец не знал и не должен был знать о наличии прав на приобретение имущества у третьего лица противоречит материалам дела и афиллрованности сторон; у судов не было правовых оснований для расторжения договора, поскольку в соответствии с положениями пунктов 3.1 и 3.2 договора купли-продажи возможность расторжения договора покупателем предусмотрена только в случае доказанности факта неизвестности о правопритязаниях на объекты купли-продажи третьих лиц, чего в настоящем случае не было, поскольку ФИО2 как участник ООО «МСК-Омск» со 100% долей и соучредитель третьего лица – ООО «МИК» (с долей участия при создании 51 %) знал о возможных притязаниях третьего лица (полностью подконтрольного истцу) на часть приобретённого земельного участка; судами не применены подлежащие применению нормы пункта 6 статьи 8.1, пункта 5 статьи 450.1, пункта 1 статьи 460, статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку в настоящем случае покупатель, приобретая спорное имущество, знал, что созданное им для производственной деятельности третье лицо – ООО «МИК», будет пользоваться всем приобретённым имуществом и претендовать на приобретение части земельного участка; сделка купли-продажи от 17.12.2018 по приобретению канализационных сетей ООО «МИК» одобрена его участниками – ФИО2 и ФИО3, поэтому истцу было известно о праве третьего лица на приобретение части участка; ФИО2 является конечным бенифициаром, контролирующим деятельность истца и третьего лица, выводы суда противоречат статье 237 ГК РФ; решение не соответствует требованию исполнимости, поскольку в резолютивной части решения написано о возврате имущества, фактически переданного по договору, без какой-либо его конкретизации.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени
и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Между ООО «МСК Омск» (покупатель) и ООО «Олимп» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23 (далее - договор купли-продажи), согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность нижеперечисленные объекты недвижимости:

1) земельный участок: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка; объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 8 от 14.10.2010, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.10.2010 сделана запись регистрации № 55-55-05/021/2010-386; стоимость земельного участка составляет 12 000 000 руб.;

2) сооружение: выгребная яма, площадь 815,3 кв. м, кадастровый номер: 55:16:020104:78, местонахождение по адресу: <...> км северо-западнее от административного здания Почтовая 77А; объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 5 от 19.03.2010, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12.04.2010 сделана запись о регистрации № 55-55-05/001/2010-628; стоимость сооружения составляет 1 971 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи оплата производится в рассрочку, согласно графику платежей, в течение 12 месяцев с момента подписания договора на общую сумму 13 971 000 руб.

Истцом по договору купли-продажи в соответствии с графиком платежей было уплачено ответчику 4 271 000 руб.

В производстве Арбитражного суда Омской области находилось дело № А46-19724/2020 по иску ООО «МИК» к ООО «МСК Омск» о признании за ООО «МИК» права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8, расположенного под принадлежащими ООО «МИК» канализационными сетями, которые были приобретены им у ООО «МСК Омск» по договору купли-продажи от 17.12.2018 № 4. К участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлекалось ООО «Олимп». ООО «МИК» просило образовать из земельного участка: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м, местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находится примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка путем его раздела два земельных участка: земельный участок № 1 с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м, расположенный под объектом недвижимости «канализационные сети», в границах, необходимых для их использования, земельный участок № 2 с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ2, площадью 148 552 кв. м, с характерными точками координат, указанными в иске; признать право собственности ООО «МИК» на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка; прекратить право собственности ООО «МСК Омск» на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка; осуществить постановку образованного земельного участка с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка на кадастровый учет; зарегистрировать право собственности ООО «МИК» на земельный участок с условным номером 55:16:120702:8:ЗУ1, площадью 4 661 кв. м местонахождение по адресу: Российская Федерация, Омская область, Нижнеомский район, село Нижняя Омка, участок находиться примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира село Нижняя Омка.

Решением от 29.07.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-19724/2020 исковые требования ООО «МИК» удовлетворены в полном объеме, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 разделен на два (впоследствии им присвоены кадастровые номера 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159), и за одной его частью (которой впоследствии присвоен кадастровый номер 55:16:120702:159) признано право собственности ООО «МИК».

На основании решения от 05.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-19724/2020, вступившего в законную силу, земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 был снят с кадастрового учета в связи с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159. При этом в собственности истца остался земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159.

Согласно позиции истца, предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2019 № 1/23 являлся земельный участок: кадастровый номер: 55:16:120702:8, площадь 153 214 кв. м, а фактически истцу передан иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв. м.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора купли-продажи в случае если выяснится, что передаваемые покупателю объекты недвижимости были обременены к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя. При изъятии объектов недвижимости у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи объектов недвижимости, продавец обязан возместить покупателю понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, которая будет существовать в момент предъявления прав третьими лицами.

Ссылаясь на разделение указанного в договоре земельного участка на два иных участка меньшей площади, что изменило существенные условия договора купли-продажи, полагая неисполнение ответчиком обязательства по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора, что является, по его мнению, существенным нарушением договора купли-продажи, ООО «МСК Омск» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, в котором просило расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ООО «Олимп» в пользу ООО «МСК Омск» произведенную по договору купли-продажи оплату в размере 4 271 000 руб., разрешить вопрос о возврате ООО «МСК Омск» ООО «Олимп» переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 450, 452, 453, 475, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 6 статьи 1, частями 2 и 4 статьи 8, частью 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), условиями договора, установив, что: ответчик не исполнил обязанность по передаче истцу индивидуально-определенной вещи, указанной в пункте 1.1 договора купли-продажи; предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 целиком и разделение указанного участка на два, меньшей площади, изменило существенные условия договора купли-продажи; полученный истцом от ответчика земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 - не то, на что рассчитывал истец при заключении договора купли-продажи, так как данный участок представляет заболоченную местность и бесполезен для истца, поскольку последний лишается возможности использовать его для слива сточных вод, так как котлованы для слива находятся на земельном участке с кадастровым номером 55:16:120702:158, чем существенно нарушил условия договора.

Отклоняя доводы ответчика об аффилированности ФИО2 с третьим лицом, суды пришли к следующим выводам: договор купли продажи № 4 от 17.12.2018 между ответчиком и ООО «МИК» не содержит информацию о расположении составляющего его предмет имущества на земельном участке, указанном в договоре купли-продажи между истцом и ответчиком; технический паспорт канализационных сетей также не содержит информацию о нахождении их на данном земельном участке; отсутствие у канализационных сетей своего кадастрового номера показывает, что в ЕГРН информация о координатных точках канализационных сетей также внесена не была; из судебных актов по делу № А46-22368/2019 следует, что ответчик считал себя полноправным владельцем соответствующего земельного участка, целиком сдал его в аренду ООО «МИК» и пытался взыскать арендную плату в полном объеме; ФИО3, как одновременно директор ООО «Олимп» и ООО «МИК», также не предпринял никаких действий по передаче земельного участка под канализационными сетями от ответчика к ООО «МИК»; при рассмотрении судами дела № А46-19724/2020 по иску ООО «МИК» к истцу о признании права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 под канализационными сетями ответчик, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, занимал правовую позицию, прямо противоположную поддерживаемой им в настоящем деле, согласно которой договор купли-продажи № 4 от 17.12.2018 между ответчиком и ООО «МИК» является ничтожным, а у ООО «МИК» нет юридических прав на землю под канализационными сетями, в связи с чем право на часть данного земельного участка у ООО «МИК» отсутствует, и подавал апелляционную и кассационную жалобы на судебные акты об удовлетворении требований ООО «МИК», в удовлетворении которых было отказано; фактически указанные доводы ответчика сводятся к тому, что истец и ответчик в договоре купли-продажи договорились о передаче земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8, а устно договорились о передаче ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:159 меньшей площади; ответчик был обязан совершить действия по освобождению земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 от прав третьего лица, однако не сделал этого, в связи с чем его поведение является недобросовестным.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 3 статьи 454 ГК РФ к отдельному виду договора купли продажи-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, покупателю, имеющему в силу положений действующего законодательства право предъявить продавцу предусмотренные статьей 557 ГК РФ требования, связанные с ненадлежащим качеством переданного недвижимого имущества (при подтверждении указанных обстоятельств относимыми и допустимыми доказательствами), не может быть отказано в защите по причине подписания без возражений акта приема-передачи объекта недвижимости.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В соответствии с частями 2, 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, относятся кадастровый номер (определяющий его границы) и площадь земельного участка.

Земельные участки как объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами и юридически незаменимы, то есть не могут исчисляться количественно, а каждый из них обладает уникальными признаками (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 по делу № А67-1334/2020).

Границы являются индивидуализирующим признаком земельного участка, (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2021 по делу № А70-16675/2020).

При рассмотрении дела судами верно установлено, что по договору купли-продажи ответчик обязался передать истцу земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:8 площадью 153 214 кв. м; вместе с тем в рамках дела № А46-19724/2020 преюдициально установлено, что фактически в собственность ООО «МСК Омск» был передан иной земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 площадью 148 552 кв. м.

На основании указанных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору и не передал индивидуально-определенную вещь, указанную в пункте 1.1 договора, поскольку полученный истцом от ответчика земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:159 не обладает теми индивидуально-определенными уникальными признаками, на которые рассчитывал истец при заключении договора купли-продажи, так как данный участок представляет заболоченную местность и бесполезен для истца, что лишает истца возможности использовать его для слива сточных вод (котлованы для слива находятся на земельном участке с кадастровым номером 55:16:120702:158); при этом согласно не опровергнутым доводам истца смысл покупки земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 для него состоял именно в организации приема сточных вод с целью получения экономической выгоды.

На основании изложенного суды правомерно признали несостоятельными доводы ответчика о том, что установленные изменения характеристик являются незначительными, об уменьшении площади земельного участка только на 3,9 процента, что не влияет на существо переданного по договору земельного участка, пришли к обоснованному вводу о том, что условие о составляющем предмет договора купли-продажи земельном участке является существенным, о передаче истцу земельного участка, не соответствующего предмету договора, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Выводы судов соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

Доводы ответчика об аффилированности истца и третьего лица как основания для отсутствия возможности расторжения договора купли-продажи в виду существенного его нарушения продавцом, о том, что истец и ООО «МИК» являются аффилированными лицами через ФИО2 (участник ООО «МИК» до 27.02.2020, учредитель и директор ООО «МСК Омск»), судами обоснованно отклонены на основании следующего.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (пункт 1 статьи 460 ГК РФ).

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2 статьи 460 ГК РФ).

В силу части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ определено, что в реестр прав на недвижимость, входящий в состав ЕГРН, вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости.

Учитывая, что: договор купли продажи № 4 от 17.12.2018 между ответчиком и ООО «МИК» не содержит информацию о расположении составляющего его предмет имущества на земельном участке, указанном в договоре купли-продажи между истцом и ответчиком; технический паспорт канализационных сетей также не содержит информацию о нахождении их на данном земельном участке, отсутствие у канализационных сетей своего кадастрового номера показывает, что в ЕГРН информация о координатных точках канализационных сетей также внесена не была; выписка из ЕГРН на дату заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:16:120702:8 не содержала сведений об обременениях; из судебных актов по делу № А46-22368/2019 следует, что ответчик считал себя полноправным владельцем соответствующего земельного участка, целиком сдал его в аренду ООО «МИК» и пытался взыскать арендную плату в полном объеме; учитывая, что при рассмотрении дела № А46-15378/2020 судами установлено, что ООО «МИК» было создано 04.12.2018 ФИО2 (51% доли в уставном капитале) и ФИО3 (49% доли в уставном капитале) и на момент учреждения юридического лица единоличным исполнительным органом являлся ФИО3; ФИО3, как одновременно директор ООО «Олимп» и ООО «МИК», а также учредитель ООО «МИК» с 49 % долей при создании, также не предпринял никаких действий по передаче земельного участка под канализационными сетями от ответчика к ООО «МИК»; сам ФИО3 также являлся лицом, аффилированным с ООО «МИК», поэтому также обладал всей информацией о передаче третьему лицу объекта недвижимости без земельного участка в нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости и возможном правопритязании на такой участок; при рассмотрении судами дела № А46-19724/2020 ответчик, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, занимал правовую позицию, прямо противоположную поддерживаемой им в настоящем деле, суды пришли к мотивированным выводам о том, что поведение директора ответчика ФИО3, также участвующего в создании (учреждении) третьего лица ООО «МИК» и фактической передаче всех приобретённых истцом активов (земельного участка, сооружений) указанному лицу по договоренности с истцом, свидетельствуют прежде всего о недобросовестном поведении ответчика (статья 10 ГК РФ).

Выводы судов соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

На основании изложенного доводы ответчика об осведомленности истца на дату заключения договора купли-продажи об обременении составляющего его предмет земельного участка правами третьего лица – ООО «МИК» подлежат отклонению судом округа, поскольку, во-первых, сам ответчик также участвовал в создании (учреждении) третьего лица, и был осведомлен о его правопритязаниях на земельный участок, во-вторых, наличие аффилировнности (всех сторон) не исключает возможности расторжения договора по признаку существенного нарушения, выразившегося в передаче покупателю не того предмета, который был согласован сторонами.

Доводы кассатора о невозможности расторжения спорного договора в связи с предусмотренными условиями об осведомленности истца как покупателя об обременениях правами третьих лиц (пункты 3.1 и 3.2 договора), а также о неверном применении судами пункта 2 статьи 460 ГК РФ, подлежат отклонению окружным судом, поскольку в настоящем случае имела место ситуация одновременной осведомлённости об указанных обстоятельствах как истца, так и ответчика, создавших третье лицо – ООО «МИК», получившего для производственной деятельности как сети канализации, так и земельный участок с кадастровым номером 55:16:120702:158.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных за объект недвижимости денежных средств, установив предусмотренные пунктом 2 статьи 475 и статьей 557 ГК РФ основания для удовлетворения иска, суд независимо от предъявления продавцом соответствующего требования должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате ему переданного покупателю имущества, поскольку сохранение за последним этого имущества означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 № 309-ЭС20-9064, от 26.03.2021 № 303-ЭС20-20303).

В силу пункта 2 статьи 1050 ГК РФ при прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Учитывая, что отказ от договора купли-продажи с возвратом уплаченных покупателю денежных средств (статьи 450, 475, 557 ГК РФ) не должен влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне последнего (глава 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных им при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений, принимая во внимание осведомленность и направленность воли как истца, так и ответчика относительно того, что приобретенные по сделкам купли-продажи объекты недвижимости фактически были переданы для производственной деятельности третьего лица – ООО «МИК, созданного совместно истцом и ответчиком (что было установлено при рассмотрении дела № А46-15378/2020) (пункт 2 статьи 1050 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерным выводам о том, что по результатам расторжения договора купли-продажи стороны должны быть приведены в первоначальное положение без какого-либо неосновательного обогащения, в связи с чем правомерно взыскали с ООО «Олимп» в пользу ООО «МСК Омск» произведенную оплату в размере 4 271 000 руб., возложили на ООО «МСК Омск» обязанность возвратить ООО «Олимп» фактически переданное по договору недвижимое имущество, то есть тот земельный участок, который остался во владении иска как покупателя по договору после раздела исходного земельного участка (на земельные участки с кадастровыми номерами 55:16:120702:158 и 55:16:120702:159).

Суд кассационной инстанции полагает, что при таком определении последствий расторжения спорного договора принцип взаимного предоставления (эквивалентности) между стороной истца и ответчика не нарушен, иного кассатором не заявлено и из материалов настоящего дела не следует.

Доводы кассатора относительно исполнимости настоящего судебного акта подлежат отклонению судом округа, поскольку могут быть разрешены в порядке, предусмотренном разделом VII АПК РФ и не являются основанием к отмене.

В соответствии с абзацем вторым пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» с учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 названного Кодекса), не допускается.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов участвующих в деле лиц, а выводы соответствуют представленным доказательствам, и основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления.

Суд кассационной инстанции не находит и безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, перечисленных в части 4 статьи 288 АПК РФ.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.03.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 07.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13736/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1