Гражданский кодекс часть 1

в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 27.10.2017 (судья Яркова С.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Глухих А.Н., Аристова Е.В., Еникеева Л.И.) по делу № А46-14418/2017 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644043, <...>, ИНН <***>,

ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договоров аренды.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) в заседании участвовали:

представитель департамента имущественных отношений администрации

города Омска – Пфаф К.О., по доверенности от 28.03.2018,

представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, по доверенности от 06.06.2017.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – ответчик, департамент) с исковым заявлением, в котором просил изложить пункты 3.1 договоров аренды № Д-Кр-31-11406 –

№ Д-Кр-31-11415 и № Д-Кр-31-11417 в следующей редакции: «п.3.1. Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада

в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления».

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.10.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017, исковые требования удовлетворены

в полном объеме.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе

в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, судами нарушены нормы пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Также податель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции должен был приостановить производство по делу до рассмотрения дела

№ А46-15001/2017.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал кассационные требования со ссылкой на доводы жалобы. Представитель

предпринимателя просил оставить обжалуемые судебные акты

без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» (арендатор) 07.03.2008 заключен договор

№ ДКр-31-7103 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573, местоположение которого установлено в 372 м

северо-западнее относительно 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: улица 3-я Енисейская, дом 21 (Кировский административный округ) общей площадью 302 629 кв. м, для жилищных нужд под строительство жилых микрорайонов.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2016 за номером 55-55/001-55/101/001/2016-15639.

После заключения поименованного выше договора из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:11 02 01:4167, 55:36:11 02 13:1264, 55:36:11 02 18:61, 55:36:11 02 23:2920, 55:36:11 02 01:4109,

На основании части 4 статьи 11.8, пункта 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ ИП Сергеев А.О. обратился к департаменту с заявлением о заключении договоров в отношении вновь образованных участков.

Департаментом были подготовлены проекты 11 договоров аренды земельных участков и направлены для подписания истцу. Указанные проекты содержали условие (пункт 3.1) о необходимости письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу (в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса

в производственный кооператив).

Письмом от 01.08.2017 № 49 предприниматель предложил свою редакцию договоров, которой право арендатора на передачу прав

и обязанностей по договору поставлено в зависимость от наличия уведомления арендодателя в отсутствие условия о получении его письменного согласия.

В связи с тем, что сторонами не было достигнуто соглашение в части условий пункта 3.1 договоров, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане

и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Согласно части 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка,

за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

На основании положений части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в части 5, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с частью 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях,

если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив
в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства,
в том числе содержание договоров от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103,
от 30.09.2016 № 1_А46-8936/2010, установив, что правовой статус

арендатора ИП Сергеева А.О. в рассматриваемом случае возник не в момент заключения спорных договоров с департаментом, а в момент приобретения права аренды от ООО «Сибстрой» по договору продажи права аренды земельного участка, учитывая предоставленное арендатору земельным законодательством право на заключение договоров на прежних условиях

при заключении договоров аренды в случае образования земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу

о возможности заключения договоров аренды в редакции, предложенной истцом, и правомерно удовлетворили требования предпринимателя.

Довод ответчика о невозможности применения к сложившимся правоотношениям положений частей 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ основан

на неверном толковании норм земельного права и сделан без учета требований части 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя пояснил, а представитель департамента не опроверг,

что предусмотренный новыми договорами срок аренды ограничен 2020 годом в связи с тем, что именно до указанной даты ранее по соглашению сторон был продлен договор от 07.03.2008 № Д-Кр-31-7103. Спор по сроку договоров между сторонами отсутствует.

Следовательно, истец, приобретая право аренды на торгах, исходил из возможности получения арендных прав в соответствии со всеми условиями договора аренды, включая право на самостоятельное распоряжение данными правами, присущее арендаторам земельных участков по долгосрочным договорам.

Тот факт, что на момент заключения новых договоров оставшийся срок первоначального договора не превысил пяти лет, не может умолять установленное земельным законодательством право добросовестного приобретателя права аренды на заключение договора на прежних условиях.

Довод жалобы о том, что суд апелляционной инстанции должен был приостановить производство по делу до рассмотрения дела

№ А46-15001/2017, подлежит отклонению, поскольку подателем жалобы

не обосновано, каким образом результат рассмотрения дела по спору

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении данного договора может повлиять на законность решения по рассматриваемому делу, спор по которому возник до его расторжения.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, полностью повторяют процессуальную позицию ответчика при рассмотрении дела

в судах первой и апелляционной инстанций, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку

и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии

со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 27.10.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу

№ А46-14418/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи В.В. Тихомиров

С.И. Шуйская