Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме мая 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» на решение
от 25.11.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 18.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу № А46-15410/2018 по иску Министерства имущественных отношений Омской области (644043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (644099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интеллект»
к Министерству имущественных отношений Омской области, обществу
с ограниченной ответственностью «Экспрессоценка» о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» - ФИО2
по доверенности от 07.09.2021;

от Министерства имущественных отношений Омской области - ФИО3
по доверенности от 10.01.2022.

Суд установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – истец, Минимущество Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области
с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (далее – ответчик, общество, ООО «Интеллект») о взыскании 24 196,73 руб. пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 по договору аренды от 29.06.2016 № АН1925.

ООО «Интеллект» обратилось в Арбитражный суд Омской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Минимуществу Омской области
о признании недостоверной с 29.06.2016 определенной отчетом об оценке от 19.01.2016
№ 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества – нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане
№ 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: <...>, об установлении с 29.06.2016 по договору аренды рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества в размере 268 350 руб. (без НДС).

К участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено общество
с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» (далее – ООО «Экспресс-оценка»).

Решением от 07.09.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным
без изменения постановлением от 24.11.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 08.04.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение
в Арбитражный суд Омской области.

При новом рассмотрении решением от 25.11.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 18.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен полностью;
в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Интеллект» просит обжалуемые решение
и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе
в удовлетворении требований по первоначальному иску и удовлетворении в полном объеме требований по встречному иску.

В обоснование жалобы указывает следующее: ООО «Интеллект» вправе в судебном порядке предъявлять требования о признании недостоверной определенную отчетом
об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величину рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества; заключением судебной экспертизы от 04.10.2021 установлено, что ООО «Экспресс-оценка» не соблюден надлежащий процесс оценки, который гарантирует получение достоверного результата в отношении объекта оценки; судебная экспертиза установила, что отчет об оценке от 19.01.2016 не соответствует федеральным стандартам, обязательным требованиям; оценщик использовал недействующие федеральные стандарты оценки; в размер арендной платы включена стоимость земельного участка, который объектом договора аренды не выступал, что привело к завышению стоимости аренной платы в отношении оцениваемого объекта; суд первой инстанции необоснованно принял во внимание решения Арбитражного суда Омской области от 07.08.2017 по делу № А46-8810/2017 и от 17.07.2018 по делу
№ А46-8132/2018.

Минимущество Омской области представило письменный отзыв, в котором выразило возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что между Минимуществом Омской области (арендодатель) и ООО «Интеллект» (арендатор) заключен договор аренды от 29.06.2016 № АН 1925 в отношении имущества: нежилое помещение № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенное в здании библиотеки: двенадцатиэтажного здания с цокольным этажом
и подвалом по адресу: <...>, для организации общественного питания.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата в соответствии
с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 устанавливается в размере 396 667,80 руб.
в месяц без учета НДС, 468 068 руб. в месяц с учетом НДС.

Согласно пункта 4.2.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачиваются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим выполнением условий договора аренды генеральному директору ООО «Интеллект» 19.07.2018 направлена претензия № ИСХ-18/МИО/05-02/8138 об оплате задолженности по договору аренды, которая 20.07.2018 была получена представителем общества.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А46-8810/2017
и № А46-8132/2018 с общества взыскана задолженность по арендной плате и пени
за период с 01.04.2017 по 11.03.2018.

Задолженность за июнь и июль 2018 года ООО «Интеллект» оплачена в полном объеме. Сумма задолженности общества перед истцом по договору аренды за период
с 01.07.2018 по 31.07.2018 составила 24 196,73 руб. пени за период с 12.03.2018
по 12.07.2018.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом условий по оплате арендованного имущества, Минимущество Омской области обратилось с указанным иском. ООО «Интеллект» обратилось со встречным иском, ссылаясь на отчет оценщика от 02.10.2018 № 3059-10/18, в соответствии с которым по состоянию на 15.01.2016 величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы составляет 269 577 руб. без НДС.

Судебные инстанции при вынесении обжалуемых актовых руководствовались статьями 309, 310, 330, 421, 422, 450, 451, 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), статьями 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Законом Омской области от 06.07.2005 № 652-ОЗ «Об управлении собственностью Омской области» (далее – Закон № 652-ОЗ), постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299, условиями договора. При этом установили, что при подписании договора и принятии на себя взаимных обязательств стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, при заключении договора соответствующие разногласия по его условиям не возникли и на рассмотрение суда не переданы, а также указали, что само по себе наличие иной оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости (определение Верховного суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Обозначенные выводы являются правомерными.

Требования ООО «Интеллект» основаны на утверждении о неправильном определении на основании отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016
№ АН 1925. Установлено, что договор заключен обществом в порядке реализации преимущественного права в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в связи с наличием ранее заключенного договора от 01.07.2006.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение такого договора
на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении необходимых условий. В том числе при обязательном определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу правовых позиций, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица; в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с частью 5 статьи 43 Закона № 652-03 размер арендной платы
за сдачу имущества, находящегося в собственности Омской области, в аренду устанавливается на основании оценки в соответствии с федеральным и областным законодательством, при определении рыночной стоимости имущества.

При заключении договора от 29.06.2016 № АН1925 Минимуществом Омской области был заказан отчет об оценке объекта аренды. В соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 рыночная стоимость объекта аренды по состоянию на 19.01.2016
с учетом НДС составляет 48884343,80 руб., ежемесячная арендная плата - 365,51 руб.
за 1 кв.м, ежемесячная арендная плата с учетом НДС - 468068,80 руб., ежемесячная арендная плата без учета НДС - 396667,80 руб.

Судебными инстанциями обоснованно отмечено, что на дату заключения сделки какие-либо разногласия относительно условий и мотивов ее заключения между сторонами отсутствовали, договор исполнялся как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, в том числе в части внесения арендных платежей в согласованном договором размере, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины у общества не возник.

Кроме того, было правильно учтено, что в рамках дел № А46-8810/2017 и № А46-8132/2018 удовлетворены требования Минимущества Омской области о взыскании с ООО «Интеллект» задолженности по договору аренды. При этом размер ежемесячной арендной платы за объект аренды ООО «Интеллект» не оспаривало, по существу общество согласилось с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, в дальнейшем задолженность погасило.

В рамках рассматриваемого дела была назначена судебная экспертиза для определения соответствия/несоответствия отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 ООО «Экспресс оценка» нормативно установленным в сфере оценочной деятельности критериям достоверности.

Согласно заключения эксперта № 1373/40/21 от 04.10.2021 отчет об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, подготовленный ООО «Экспресс-оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе требованиям ФЗ
«Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности), стандартам и правилам оценочной деятельности не соответствует.

Изучив заключение эксперта от 04.10.2021 № 1373/40/21, суды установили, что отмеченные в отчете об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 недостатки носят формальный характер (опечатки, технические ошибки, недостатки оформления, обоснование выбора подхода) и не могут учитываться как существенные недостатки, указывающие
на недостоверность по существу результирующих выводов отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1. Признали этот отчет надлежащим доказательством по делу, подтверждающим размер ежемесячной арендной платы объекта оценки.

Проанализировав обозначенные нормативные положения и правовые позиции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции правильно исходили из того, что действия общества по оспариванию достоверности величины арендной платы, противоречат поведению ответчика по первоначальному иску, свидетельствует о недобросовестном поведении ООО «Интеллект», что влечет потерю ООО «Интеллект» права на соответствующие возражения (принцип эстоппель).

Кроме того, было правомерно отмечено, что ООО «Интеллект» не доказано наличие оснований, в связи с которыми в договор могут быть внесены изменения.

Таким образом, учитывая, что в настоящем случае величина аренды была определена взаимным волеизъявлением сторон, то есть согласованной волей обеих сторон на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства, суды пришли к верному выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного.

В целом приведенные в жалобе доводы получили надлежащую правовую оценку, не опровергают сформулированные выводы и не являются основаниями
для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку нормы материального права применены арбитражными судами верно
и ими не допущено процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, кассационная жалоба общества подлежит отклонению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.11.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 18.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15410/2018 оставить
без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. ФИО4

Судьи Т.А. Зиновьева

В.В. Сирина