Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска
на решение от 13.03.2015 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 15.06.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.)
по делу № А46-17363/2014 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к открытому акционерному обществу «Территориальная генерирующая компания № 11» (644037, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 5 756 754,99 руб.

В заседании приняли участие представители:

от Департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 09.04.2015;

от открытого акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 11» – ФИО3 по доверенности от 19.11.2014.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Территориальная генерирующая компания № 11» (далее – ОАО «ТГК
№ 11», общество, ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 5 756 754,99 руб., а именно: по договору ДГУ/11-2520-С-П
за период с 13.07.2012 по 31.12.2012 в сумме 58 863,86 руб., по договору ДГУ/11-2530-С-13 за период с 12.07.2012 по 31.12.2012 в сумме
2 832 656,30 руб., по договору ДГУ/11-2890-С-13 за период с 13.07.2012
по 31.12.2012 в сумме 586 213,47 руб., по договору ДГУ/11-2542-С-13
за период с 13.07.2012 по 31.12.2012 в сумме 302 448,09 руб., по договору ДГУ/11-2541-С-13 за период с 12.07.2012 по 31.12.2012 в сумме 4 672,67 руб., по договору ДГУ/11-2531-С-13 за период с 12.07.2012 по 31.12.2012 в сумме 622 656,20 руб., по договору ДГУ/11-2588-С-13 за период с 13.07.2012
по 31.12.2012 в сумме 1 002 461,37 руб., по договору ДГУ/11-2533-С-13
за период с 13.07.2012 по 31.12.2012 в сумме 257 336,01 руб., по договору ДГУ/11-2524-С-13 за период с 12.07.2012 по 31.12.2012 в сумме
89 447,02 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что арендная плата по договорам должна рассчитываться в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011
№ 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области». Отметил, что поскольку размер кадастровой стоимости был рассчитан по состоянию на 31.05.2012, что значительно меньше суммы кадастровой стоимости по состоянию
на 01.01.2012, истцом недополучена арендная плата в заявленном размере.

Решением от 13.03.2015 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований департамента отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, удовлетворить заявленные департаментом требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, принятие при расчете арендной платы за 2012 год кадастровых стоимостей земельных участков, которые не содержались в кадастре по состоянию на 01.01.2012, является нарушением правовых норм постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-П «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» (далее – Постановление
№ 179-П); произведенное по решению Комиссии по кадастровым спорам от 31.05.2012 изменение размера кадастровой стоимости земельных участков не могло отразиться на размере арендных платежей за пользование участками за 2012 год, которые должны были рассчитываться за весь 2012 год согласно размеру кадастровых стоимостей, находившихся в кадастре на дату 01.01.2012.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ТГК № 11» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель)
и ОАО «ТГК № 11» (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков от 20.12.2011 № ДГУ/11-2520-С-13, от 26.12.2011
№ ДГУ/11-2530-С-13, от 29.12.2011 № ДГУ/11-2542-С-13, от 14.12.2011
№ ДГУ/11-2589-С-13, от 26.12.2011 № ДГУ/11-2541-С-13, от 26.12.2011
№ ДГУ/11-2531-С-13, от 14.12.2011 № ДГУ/11-2488-С-13, от 26.12.2011
№ ДГУ/11-2533-С-13, от 26.12.2011 № ДГУ/11-2524-С-13 в редакции протоколов разногласий от 27.06.2012.

Земельные участки переданы ответчику по актам приема-передачи
от 01.07.2012.

Указанные договоры прошли государственную регистрацию
в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 12.07.2012 и 13.07.2012.

В соответствии с пунктом 2.1 договоров аренды размер арендной платы определяется согласно расчету, произведенному в приложении № 3
к договору, а именно, в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-П «Об утверждении Положения
об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» по формуле: Ап=Кс×Сап/12, где АП – размер ежемесячной арендной платы, Кс – кадастровая стоимость земельного участка, Сап – ставка арендной платы, 12 – количество месяцев в году.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 20.12.2011 № ДГУ/11-2520-С-13 расчет арендной платы был произведен по указанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 3 300 000 руб. по состоянию на 31.05.2012; размер арендной платы составил 5 500 руб. в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 26.12.2011 № ДГУ/11-2530-С-13 расчет арендной платы был произведен по указанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 86 100 000 руб. по состоянию на 31.05.2012; размер арендной платы составил 143 500 руб. в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 14.12.2011 № ДГУ/11-2589-С-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 24 300 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; размер арендной платы составил 40 500 руб. в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 29.12.2011 № ДГУ/11-2542-С-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 4 300 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; размер арендной платы составил 7 166,67 руб. в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 26.12.2011 № ДГУ/11-2541-С-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 3 100 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; в связи с этим размер арендной платы составил 5 166,67 руб.
в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 26.12.2011 № ДГУ/11-2531-С-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 19 300 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; в связи с этим размер арендной платы составил 32 166,67 руб. в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 14.12.2011 № ДГУ/11-2488-К-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 47 400 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; в связи с этим размер арендной платы составил 79 000 руб.
в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 26.12.2011 № ДГУ/11-2533-К-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 12 400 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; в связи с этим размер арендной платы составил 20 666,67 руб. в месяц.

В соответствии с приложением № 3 к протоколу разногласий к договору аренды от 26.12.2011 № ДГУ/11-2524-С-13 расчет арендной платы был произведен по вышеуказанной формуле и на основании кадастровой стоимости земельного участка, равной 3 900 000 руб. по состоянию
на 31.05.2012; в связи с этим размер арендной платы составил 6 500 руб.
в месяц.

При заключении договоров аренды для расчета размера арендной платы сторонами применялась кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами земельных участков.

Департамент, ссылаясь на постановление № 179-П, которым установлено, что арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости на 1 января года, за который происходит платеж (в данном случае 01.01.2012), и наличие у общества в связи с указанным задолженности по арендной плате в размере 5 756 754,99 руб., обратился в Арбитражный суд Омской области с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 8, статьями 12, 606, 309, 310, 421, 450, пунктом 1 статьи 607, пунктами 1, 2, 3 статьи 614, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктами 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пришел к выводу о необоснованном предъявлении истцом требования об уплате арендных платежей в большем размере, чем предусмотрено договором.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решения суда первой инстанции, исходил из следующего.

Руководствуясь статьями 8, 606, 309, 310, пунктом 1 статьи 607, пунктом 1 статьи 614, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, пунктом 3 статьи 3, статьей 22, пунктами 1, 2, 3 статьи 66 ЗК РФ, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применении правил Гражданского кодекса Российской Федерации», частью 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статьей 24.19, абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, суд апелляционной счел, что в данном случае отсутствует противоречие с Постановлением № 179-П, поскольку рыночная стоимость устанавливается на ту же дату, что и кадастровая стоимость, в данном случае, на 01.01.2011.

При этом отметил, что с учетом того, что Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» (далее – Приказ № 36-П) вступил в силу с 01.01.2012 и действовал в спорный период (2012 год), рыночная стоимость земельных участков, определенная по состоянию на 01.01.2011, не изменилась, однако, применяться для предусмотренных целей эта рыночная стоимость в качестве кадастровой могла только с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что принятие 31.05.2012 комиссией решений об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости не означает, что кадастровая стоимость установлена по состоянию на 31.05.2012.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права
и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных
в настоящем Кодексе.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке,
в сроки и в размере, определенные договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые
не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Данный подход соответствует разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).

В данном случае судом первой инстанции установлено
и подтверждается материалами дела, что земельные участки были переданы ответчику в аренду и находятся в его пользовании, таким образом,
у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

В силу части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном этим Законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится
в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости
по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента
их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11 также следует, что истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта
в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости).

Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной
и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что в данном случае отсутствует противоречие с постановлением № 179-П, поскольку рыночная стоимость устанавливается на ту же дату, что и кадастровая стоимость, в данном случае на 01.01.2011.

С учетом того, что Приказ № 36-П вступил в силу с 01.01.2012 и действовало в спорный период (2012 год), рыночная стоимость земельных участков, определенная по состоянию на 01.01.2011, не изменилась, однако, применяться для предусмотренных целей эта рыночная стоимость в качестве кадастровой могла только с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Судами правильно установлено, что при заключении договоров аренды для расчета размера арендной платы сторонами применялась кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами земельных участков

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований департамента.

Доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.03.2015 Арбитражного суда Омской области
и постановление от 15.06.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-17363/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Н.В. Орлова

С.Н. Тамашакин