Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 19.01.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 26.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-18265/2020 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (644074, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Терехин А.А.) в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» - ФИО2 по доверенности от 03.04.2023.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Роосийской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Континент» (далее – ООО «ТЦ «Континент», общество, ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка
№ Д-Кр-14-5757 (далее – договор аренды), из которых основной долг за период
с 10.11.2017 по 29.02.2020 – 23 281 017 руб. 85 коп., пени за период с 11.11.2017
по 29.02.2020 – 13 728 876 руб. 83 коп., с последующим начислением неустойки на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки
по день фактической уплаты.

Решением от 19.01.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным
без изменения постановлением от 26.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования департамента удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взысканы задолженность по договору аренды по основному долгу за период с 10.11.2017 по 29.02.2020 в размере 14 337 017 руб. 89 коп., а также по пени за период
с 11.11.2017 по 29.02.2020 в размере 2 150 552 руб. 68 коп., с последующим начислением неустойки на сумму основного долга (14 337 017 руб. 89 коп.) из расчета 0,1%
от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга,
с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497
«О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредитором» (далее – Постановление № 497). В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился
в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции
и постановление суда апелляционной инстанции изменить, применив в расчетах рыночную стоимость, исходя их отчета департамента, удовлетворив требования в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец ссылается на то, что экспертные заключения имеют значительную разницу в рыночной стоимости (более двухсот миллионов рублей); отчет, сделанный по его заказу, соответствует нормам в области оценочной деятельности; заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (далее –
ООО «ЦН Экспо «Арус») содержит неточности, объекты-аналоги подобраны неверно, выбор которых не мотивирован; применение значительного числа корректировок
в заключении эксперта является некорректным; при проведении экспертизы использованы нормативные правовые акты, которые утратили силу.

В своем отзыве общество выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу –
без удовлетворения.

Представитель общества в судебном заседании поддержала свою процессуальную позицию по делу.

Учитывая надлежащее извещение истца о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей
286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел
к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ЗАО «ТЦ «Континент» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:35, расположенного в городе Омске, по адресу: ул. 70 лет Октября, 25/1 (далее – земельный участок), на основании договора аренды, зарегистрированного 26.12.2005.

Право собственности на объект недвижимости «торговый комплекс (супермаркет)», расположенный на указанном земельном участке, перешло от ЗАО «ТЦ «Континент»
к ООО «ТЦ «Континент» 10.11.2017. Таким образом, с 10.11.2017 стороной по договору аренды является ООО «ТЦ «Континент».

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано 27.03.2020.

Согласно пункту 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставляемый земельный участок определяется согласно расчету арендной платы, изложенному
в приложении к договору.

Письмами от 02.10.2018 № Исх-ДИО/16549; от 29.12.2018 № Исх-ДИО/20377,
от 29.01.2019 № Исх-ДИО/904, от 05.03.2019 № Исх-ДИО/3015 департамент направил арендатору уведомления об изменении размера арендной платы.

Поскольку в добровольном порядке задолженность погашена не была, департамент обратился за ее взысканием в судебном порядке, указав, что обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, основной долг за период
с 10.11.2017 по 29.02.2020 составил 23 281 017 руб. 85 коп. Также департамент заявил
о взыскании пени за период с 11.11.2017 по 29.02.2020 в размере 13 728 876 руб. 83 коп.
и продолжении ее начисления по день фактической оплаты долга.

Руководствуясь статьями 308 - 310, 313, 330, 333, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О, разъяснениями, изложенными в пунктах 71, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений
ГК РФ об обязательствах и их исполнении», пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ», принимая
во внимание заключение эксперта, уменьшив размер неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования департамента подлежат удовлетворению частично. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов
в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, не находит оснований
для их отмены.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ, обязанность арендодателя
по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества
в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи
и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ
о договоре аренды», арендная плата за земли, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы,
по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Следовательно, новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи
424 ГК РФ.

Согласно постановлению Правительства Омской области № 162-п «O внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п»
за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 расчет арендной платы по договору аренды производится исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик полагал, что рыночная стоимость, использованная при расчете, департаментом определена неверно.

Судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ФИО3 ООО «ЦН Экспо «Арус».

В материалы дела представлено заключение эксперта, согласно выводам которого
в процессе проверки отчета от 11.10.2018 № 1-485/13 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» по заказу департамента по формальным признакам выявлено его частичное несоответствие Федеральному закону от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки; при проверке корректности выполненных расчетов с применением сравнительного, доходного и/или затратного подходов и методов оценки в рамках каждого из подходов оценки, а также корректности согласования результатов
и достоверности определенной итоговой величины стоимости объекта оценки, выявлено значительное число нарушений Федеральных стандартов оценки, методологические
и технические ошибки, выявлены погрешности исходных данных, погрешность информационной модели, погрешность методов расчета и субъективная погрешность, вносимая оценщиком, в связи с чем рыночную стоимость объекта оценки в размере 299 700 000 руб. нельзя признать достоверной и обоснованной; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 округленно составила
(НДС не облагается) 91 700 000 руб.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка для целей расчета арендной платы может быть подтверждена только заключением оценщика и не может определяться на основе иных доказательств, определение рыночной стоимости земельного участка требует специальных познаний, в связи с чем назначение судом первой инстанции судебной экспертизы признано обоснованным.

Также судом первой инстанции при проверке обоснованности расчета основного долга использована стоимость земельного участка, определенная заключением эксперта,
в связи с чем исковые требования о взыскании основного долга удовлетворены частично.

При проверке расчета пени судом первой инстанции установлено, что расчет составлен неверно в части определения даты произведения зачета, в связи с чем судом признано обоснованным ходатайство ответчика о снижении размера неустойки
на основании статьи 333 ГК РФ, применен мораторий, введенный Постановлением № 497, вследствие чего требование о взыскании пени также удовлетворено частично.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ответчика, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе, отметил, что департамент в суде первой инстанции никаких возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявлял,
о проведении повторной экспертизы не ходатайствовал; уточняя исковые требования, департамент использовал ранее указанную им рыночную стоимость, однако такая позиция никак им не пояснена и не мотивирована.

Как установлено судами и следует из материалов дела, экспертом в порядке части
5 статьи 86 АПК РФ представлены устные и письменные пояснения на возражения департамента.

В пояснениях в суде апелляционной инстанции эксперт указал, что порядок проведения судебной экспертизы и составления отчета об оценке различен; Федеральные стандарты оценки, используемые при проведении экспертизы, применяются не в полном объеме, а только в части методологии, необходимой для исследования по поставленным вопросам; на период проведения экспертизы (05.05.2022-07.06.2022) все указанные
в заключении стандарты действовали, новые стандарты, о которых говорит департамент, вступили в силу с 07.11.2022; даны пояснения по применимым подходам к определению стоимости, относительно выбора объектов-аналогов и их сопоставимости с объектом оценки, приведены мотивы такого выбора.

Между тем, в нарушение положений части 2 статьи 87 АПК РФ департаментом
не совершено такого процессуального действия, как заявление ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Отклоняя доводы департамента о несогласии с использованными экспертом методами оценки и выбором объектов-аналогов, апелляционный суд учел, в том числе пояснения эксперта ООО «ЦН Экспо «Арус», который был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по проведенному исследованию, а также отметил, что департаментом не представлено в материалы дела возражения на пояснения эксперта, либо ссылки
на иной источник (специалиста), сделавшего выводы о необоснованности заключения, либо рецензия на заключение, исходящей от лица, обладающего специальными познаниями, с приложением доказательств его квалификации.

При данных обстоятельства суд апелляционной инстанции пришел к выводу,
что ответчиком не совершено процессуальных действий, направленных на получение иных доказательств достоверности отчета от 11.10.2018 № 1-485/13, выполненного
по заказу департамента.

Давая оценку заключению эксперта, выполненному ООО «ЦН Экспо «Арус», вопреки доводам департамента, суд апелляционной инстанции пришел к выводу
о том, что данное заключение эксперта содержит полный перечень необходимой информации об объекте оценки, экспертом использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта,
оно обосновано, достаточно ясное и полное. Заключение выполнено экспертом
с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки,
в соответствии с Законом № 135-ФЗ и не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

Доводы подателя кассационной жалобы в части несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций, сделанными по результатам оценки проведенной экспертизы, подлежат отклонению, так как экспертное заключение является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (часть 2 статьи 64, часть
5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»),
оно исследовано и оценено судами по правилам статьи 71 АПК РФ, при этом нарушений каких-либо фундаментальных принципов и методов проведения подобных исследований при проведении судебных экспертиз экспертом не допущено и судами не установлено.

Отклоняя соответствующие доводы подателя жалобы суд кассационной инстанции отмечает следующее.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015
№ 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден
на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Настаивая в кассационной жалобе на недостоверности оценки рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы, истец каких-либо доказательств достоверности оценки, проведенной по его заказу, не приводит; соответствующие утверждения в кассационной жалобе представленными в материалы дела доказательствами не подтверждены.

В связи с установлением судами недостоверности оценки рыночной стоимости
от 11.10.2018 № 1-485/13, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» по заказу департамента, размер арендной платы, рассчитанный по результатам проведения судебной экспертизы, обоснованно принят судами для расчета задолженности по арендной плате, поскольку отчет ООО «ЦН Экспо «Арус» отвечает признакам относимости и допустимости доказательств.

В целом приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют его позицию
по делу, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах,
по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ.

Доводы департамента не свидетельствуют о нарушении норм права, которые
в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей
289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.01.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 26.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18265/2020 оставить
без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи А.Л. Полосин

ФИО1