Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме октября 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магма-Компьютер» на решение от 02.03.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) и постановление от 12.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-20006/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Магма-Компьютер» (644010, г. Омск, ул. 8 Марта, д. 8, оф. 1-8, ИНН 5505025670, ОГРН 1025501174930) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Катаева Вера Михайловна (г. Омск), Кононов Сергей Брониславович (г. Омск).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Магма-Компьютер» - Дмитренко А.В. по доверенности от 18.12.2021 (сроком действия 3 года), паспорт, удостоверение.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Магма-Компьютер» (далее – ООО «Магма-Компьютер», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798 между ООО «Магма-Компьютер» и департаментом, с изложением пункта 2.1, подпункта 3 пункта 3.2, абзаца 7 подпункта 5 пункта 4.1, пункта 5.3, пункта 5.4, пункта 5.5, пункта 5.6, пункта 7.1, пункта 8.1, пункта 10.4 договора, абзаца 5 приложения № 2, абзаца 7 приложения № 2, абзаца 8 приложения № 2 договора в редакции ООО «Магма-Компьютер».

В качестве способа восстановления права истец просил обязать департамент заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798 с ООО «Магма-Компьютер» в указанной редакции.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798 между ООО «Магма-Компьютер» и департаментом, с изложением пункта 2.1, подпункта 3 пункта 3.2, абзаца 7 подпункта 5 пункта 4.1, пункта 5.3, пункта 5.4, пункта 5.6, пункта 7.1, пункта 8.1, пункта 10.4 договора, абзаца 5 приложения № 2, абзаца 7 приложения № 2, абзаца 8 приложения № 2 договора в редакции ООО «Магма-Компьютер, ИП Кононова СБ. и Катаевой В.М. В качестве способа восстановления права обязать департамент заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798 с ООО «Магма-Компьютер» в указанной редакции.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.03.2022, оставленным без изменения постановлением от 12.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798, определив условия указанного договора в следующей редакции:

пункт 2.1 - в редакции департамента: «Размер обязательства арендаторов по договору соразмерен доле в праве собственности на здание с кадастровым номером 55:36:090101:2322, определяется в соответствии с расчетом арендной платы и составляет (Приложение № 2): для общества с ограниченной ответственностью «Магма Компьютер» - 21692,1 руб. в месяц; для Кононова Сергея Брониславовича - 2612,64 руб. в месяц; для Катаевой Веры Михайловны – 2684,55 руб. в месяц»;

подпункт 3 пункта 3.2 - в редакции ООО «Магма-Компьютер»: «В случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, информировать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска о передаче прав собственности на объект недвижимости (доли в нем) другому лицу, его реквизитах и дате передачи собственности в течение одного месяца с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем)»;

абзац 7 подпункта 5 пункта 4.1 - в редакции ООО «Магма-Компьютер»: «При этом арендодатель направляет арендаторам письменное уведомление о необходимости исполнения арендаторами обязательства в течение 30 календарных дней с момента его получения»;

пункты 5.3, 5.4 - в редакции ООО «Магма-Компьютер»: исключить;

пункт 5.6 - в редакции ООО «Магма-Компьютер»: «Платежи, предусмотренные пунктом 5.2, 5.5 настоящего договора, арендаторы перечисляют получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора»;

пункт 7.1 - в редакции департамента: «Настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка»;

пункт 8.1 - в редакции ООО «Магма-Компьютер»: «В рамках настоящего договора под форсмажорными обстоятельствами понимаются, пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, военные действия, забастовка, иные чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, препятствующие исполнению настоящего договора»;

пункт 10.4 - в редакции департамента: «Все ранее подписанные соглашения, заключенные между сторонами, касающиеся использования участка и (или) его частей, в том числе договора аренды земельного Ц-12-1862, зарегистрированный 03.08.2011, считаются прекратившими действие с момента заключения настоящего договора»;

абзац 5 приложения № 2 - в редакции департамента: «Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798, площадью 3613 кв.м (далее - участок) составляет 23093501,14 руб.»;

абзац 7 приложения № 2 - в редакции департамента: «905/3613, 109/3613, 112/3613 – доли в праве пользования участком»;

абзац 8 приложения № 2 - в редакции департамента: «Ежемесячный размер арендной платы для ООО «Магма Компьютер» с учетом 905/3613 доли в праве пользования участком составляет 21692,10 руб.».

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано; с департамента в пользу ООО «Магма-Компьютер» взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Магма-Компьютер» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части, приняв пункты 2.1, 7.1, 10.4, абзацы 5, 7 и 8 приложения № 2 в редакции истца.

В обоснование жалобы указаны следующие доводы: в данном случае существом спорных отношений (распространением на предыдущий период времени действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798) является невозможность для арендаторов использовать земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:2094 по первоначальному договору аренды в исходных границах; в границах измененного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094 находятся линейные сооружения пляжа Куйбышевского района города Омска, в свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:5799 является частью улицы Ч. Валиханова; принципиальным моментом спорных отношений является то, что действие двухстороннего соглашения не распространяется на тот период времени, когда между сторонами отсутствовали какие-либо договорные отношения, но условия нового договора приводят правовые основания аренды в соответствие с фактом использования земли; наличие действующего договора от 16.03.2010 № ДГУ-Ц-12-1862 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094 не может являться препятствием для распространения на предыдущий период времени действия вновь заключаемого договора аренды, а действия истца направлены не на уклонение от внесения арендных платежей, а на оплату той части территории, которая фактически им используется для размещения и обслуживания объекта капитального строительства; в случае распространения условий договора в предыдущий период, размер арендной платы подлежит расчету в зависимости от размера кадастровой стоимости спорного участка, действующего в разные периоды времени; размер арендной платы с 06.08.2019 должен быть равен 16 881 руб. в месяц.

В судебном заседании представитель кассатора в полном объеме поддержал доводы кассационной жалобы.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Магма-Компьютер» на основании договора аренды от 16.03.2010 № ДГУ-Ц-12-1862, зарегистрированного 03.08.2011, пользовалось земельным участком с кадастровым номером 55:36:090101:2094. Указанный договор аренды заключен в связи с нахождением в границах означенного участка здания, в состав которого входят помещения, принадлежащие истцу.

В соответствии с Постановлением Администрации города Омска от 30.05.2017 № 517-п «О внесении изменений и утверждении документации по планировке некоторых частей территории Центрального административного округа муниципального образования городской округ Омск Омской области» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094 проведены кадастровые работы по его разделу.

В результате кадастровых действий было образовано три земельных участка: - земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:2094 (исходный и изменённый), - земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:5798, в границах которого располагается здание, в состав которого входят помещения, принадлежащие истцу, - земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:5799.

Как указал истец, в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094 располагаются линейные сооружения с кадастровыми номерами 55:36:090101:5545 (ВЛНО (Пляж Куйбышевского района), 55:36:000000:156868, 55:36:000000:164432. Ни одно из указанных сооружений не принадлежит ООО «Магма-Компьютер». Для размещения и обслуживания здания, в котором находятся помещения истца, необходим только земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:5798.

Истец обратился в департамент с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798.

Ответчиком подготовлен проект договора аренды и направлен в адрес ООО «Магма-Компьютер».

От подписания договора аренды истец отказался, направил департаменту протокол разногласий.

Письмом от 29.09.2021 № Исх-ДИО13047 департамент направил в адрес общества проект протокола согласования разногласий к протоколу разногласий от 02.09.2021 к договору аренды б/д б/н, в соответствии с которым все спорные пункты договора департамент готов подписать исключительно в своей редакции.

Ввиду выявившейся невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке ООО «Магма-Компьютер» обратилось в суд с настоящим иском.

Позиция истца обусловлена тем, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:5798, являющийся объектом спорного договора аренды, был образован из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094 путем раздела с сохранением исходного земельного участка в измененном виде.

Спорный объект недвижимости был учтен в Едином государственном реестре недвижимости 06.08.2019.

В границах измененного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094 находятся линейные сооружения пляжа Куйбышевского района города Омска.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090101:5799 является частью улицы Ч. Валиханова.

Истец настаивает на том, что: земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:090101:2094, 55:36:090101:5799 не могут быть использованы собственниками объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 8 Марта, д. 8, для размещения и обслуживания этого здания не только с момента их постановки на государственный кадастровый учет 06.08.2019, но и ранее указанной даты (в тот период времени, когда они еще входили в состав исходного земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094); ООО «Магма-Компьютер», являясь изначально арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:2094, по факту могло и использовало только его часть, соответствующую площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:090101:5798, однако несло бремя содержания всей территории, пользование которой осуществлял неограниченный круг лиц, а не только собственники помещений, входящих в состав здания по улице 8 Марта, д. 8.

Руководствуясь статьями 421, 432, 425, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 3, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), учитывая, что: основная часть разногласий возникла между сторонами в связи с несогласием департамента с позицией ООО «Магма-Компьютер» о необходимости распространения действия соглашения на правоотношения сторон с 06.08.2019 (то есть на предшествующий договору период), при этом в рассматриваемом случае распространение действия договора на правоотношения предыдущего периода невозможно, в том числе, по причине наличия между сторонами правоотношений, урегулированных иным договором аренды (от 16.03.2010 № ДГУ-Ц-12-1862), в рамках которого осуществлялось пользование первоначальным земельным участком с кадастровым номером 55:36:090101:2094 и производилась оплата арендных платежей без каких-либо замечаний и возражений со стороны арендатора; данным иском и требованием о распространении действия спорного договора на прошлый период ООО «Магма-Компьютер» фактически преследует цель констатации обстоятельств неиспользования земельного участка в определенной части, а, следовательно, отсутствия у него обязанности по оплате арендных платежей (возврату излишне уплаченных арендных платежей), что не является предметом рассмотрения настоящего спора; установление правила о распространении условий договора на предшествующий период является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке, поэтому понуждение ответчика к заключению договора на условиях, не предусмотренных требованиями действующего законодательства, не может быть признано обоснованным и нарушает принцип свободы договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Из буквального прочтения нормы пункта 2 статьи 425 ГК РФ с учетом пункта 1 статьи 421 ГК РФ следует, что установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке.

Таким образом, понуждение ответчика к заключению договора на условиях, не предусмотренных требованиями действующего законодательства, не может быть признано обоснованным и нарушает принцип свободы договора.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция приведена в пункте 6 Информационного письма № 66.

Соответственно, распространение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения возможно только по соглашению сторон, которого в настоящем случае не имеется (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2020 № 301-ЭС20-9528 по делу № А28-177/2019).

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что установление правила о распространении условий договора на предшествующий период является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке, суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что понуждение ответчика к заключению договора на условиях, не предусмотренных требованиями действующего законодательства, не может быть признано обоснованным и нарушает принцип свободы договора (статьи 421, 425 ГК РФ).

Исходя из того, что: в рассматриваемом случае распространение действия договора на правоотношения предыдущего периода невозможно, в том числе, по причине наличия между сторонами правоотношений, урегулированных иным договором аренды (от 16.03.2010 № ДГУ-Ц-12-1862), в рамках которого осуществлялось пользование первоначальным земельным участком с кадастровым номером 55:36:090101:2094 и производилась оплата арендных платежей без каких-либо замечаний и возражений со стороны арендатора; данным иском и требованием о распространении действия спорного договора на прошлый период ООО «Магма-Компьютер» фактически преследует цель констатации обстоятельств неиспользования земельного участка в определенной части, а, следовательно, отсутствия у него обязанности по оплате арендных платежей (возврату излишне уплаченных арендных платежей), что не является предметом рассмотрения настоящего спора, суды обоснованно пришли к выводам, что поскольку согласие департамента на распространение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, отсутствует, следовательно, оснований в настоящем случае для заключения договора на условиях, предложенных ООО «Магма-Компьютер» в указанной части, не имеется.

Выводы судов соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Иного из материалов настоящего дела не следует и судом округа не установлено (статьи 9, 65 АПК РФ). .

Судом апелляционной инстанции верно указано, что ООО «Магма-Компьютер» не лишено возможности осуществления защиты нарушенных, по его мнению, прав иными способами, в том числе путем оспаривания размера арендной платы в связи с невозможностью пользования частью земельного участка, ранее предоставленного в аренду.

При данных обстоятельствах пункты 2.1, 7.1, 10.4, абзацы 5, 7 и 8 приложения № 2 правомерно установлены судами в редакции департамента.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу, сводятся к переоценке доказательств и выводов суда о фактических обстоятельствах (фактах предоставления земельного участка), что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.03.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление
от 12.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-20006/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Сирина