Гражданский кодекс часть 1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стоун» на решение от 12.05.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) и постановление от 09.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А46-21719/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Стоун» (443011, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Продовольственная корпорация «ОША» (644545, Омская область, Омский район, д. Ракитинка (Морозовского с/п), ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 об обязании привести земельный участок в надлежащее состояние.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Стоун» ФИО4 по доверенности от 12.12.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стоун» (далее – ООО «Стоун», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Продовольственная корпорация «ОША» (далее – АО «ПК «ОША», ответчик) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – конкурсный управляющий) об обязании ответчика в течение десяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда силами ответчика и за его счет произвести уборку 113 куч строительно-бытового мусора,

расположенного на земельном участке с кадастровым номером (КН) 55:20:120701:627 по адресу: Омская область, р-н Омский, с/п Морозовское; в случае неисполнения решения суда в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Стоун» право самостоятельно произвести уборку на земельном участке с последующим взысканием с ответчика расходов, понесенных истцом на устранение мусорных куч, а также в случае неисполнения решения суда в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу взыскать с ответчика в пользу ООО «Стоун» денежную сумму в размере 1% от общей суммы кадастровой стоимости земельного участка с КН 55:20:120701:627 за каждый день просрочки.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – Веретено В.К.).

Решением от 12.05.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 09.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО «Стоун» просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Указывает, что не соглашалось принимать земельный участок с недостатками, напротив, настояло на проведении обследования участка, наличие недостатков отражено в акте приема-передачи, который подписан конкурсным управляющим АО «ПК «ОША» без замечаний; истец не согласен с выводом суда об отсутствии осмотрительности с его стороны, осмотр был проведен в январе 2022 года, но участок был покрыт снегом и наличие мусорных куч не было установлено; причин не доверять информации конкурсного управляющего и проводить повторный осмотр перед заключением договора у истца не было оснований; кроме того, даже недостаточная осмотрительность покупателя не снимает с продавца обязанность действовать добросовестно; продавцом на наличие у имущества недостатков не указано.

Кроме того, ООО «Стоун» не могло отказаться от подписания договора купли-продажи земельного участка в силу возможных штрафных санкций.

В отзывах на кассационную жалобу АО «ПК «ОША» и Веретено В.К. просят оставить обжалуемые решение и постановление без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие неявившихся представителей.

В судебном заседании представитель ООО «Стоун» высказался в поддержку изложенной в жалобе позиции.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ,

определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что решением от 22.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-1612/2019 АО «ПК «ОША» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Определением от 30.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-1612/2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

Из сведений, размещенных в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ), следует, что 29.04.2022 конкурсным управляющим АО «ПК «ОША» опубликовано сообщение № 8692993 о проведении торгов по продаже имущества должника в виде открытого аукциона, в качестве лота № 8 указан земельный участок с кадастровым номером 55:20:120701:627, площадью 322 579 кв. м, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно сообщению от 16.06.2022 № 9006237 в отношении лота № 8 торги состоялись, победителем торгов в отношении лота № 8 признано ООО «Стоун».

Между ООО «Стоун» (покупатель) и АО «ПК ОША» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) 29.07.2022 заключен договор купли-продажи № 85881-ОАОФ/8 (далее – договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора имущество, входящее в состав лота № 8 – земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 322 579 кв. м, КН 55:20:120701:627.

Общая стоимость имущества определена по результатам торгов и составляет 12 066 150 руб. (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи к договору (начато 29.08.2022, окончено 01.09.2022).

В пункте 3 акта приема-передачи к договору указано, что сторонами совместно при приеме-передачи произведен осмотр имущества, в результате которого выявлено, что на земельном участке произрастает растение, похожее на коноплю, вперемешку с иной сорной травой, также на обследуемом земельном участке находятся кучи строительно-бытового мусора. Мусор закоординирован кадастровым инженером. Заключение кадастрового инженера прилагается к акту приема-передачи.

Из заключения кадастрового от 01.09.2022 № 67 инженера общества с ограниченной ответственностью «Региональный Кадастровый Центр «Земля» ФИО5 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 55:20:120701:627 установлено наличие мусорных куч в количестве 113 штук; от площади земельного участка с кадастровым номером 55:20:120701:627 площадь мусорных куч составляет 1,2%.

В адрес конкурсного управляющего АО «ПК ОША» ФИО2 14.09.2022

истец направил претензию с требованием об освобождении земельного участка от мусора.

Неисполнение АО «ПК ОША» в лице конкурсного управляющего ФИО2 требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения ООО «Стоун» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия оснований для возложения обязанности на ответчика освободить спорный земельный участок от мусора.

Спор по существу судами рассмотрен правильно.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствие со статьей 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что ООО «Стоун» по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов по продаже имущества АО «ПК «ОША», находившегося в процедуре банкротства, приобрел у последнего в собственность земельный участок.

Характеристики участка в аукционной документации и в договоре описаны общим образом, за предоставлением дополнительной информации истец не обращался, им не представлены какие-либо документы, свидетельствующие о том, что существенным, обязательным условием, определяющим для него участие в аукционе и повышение цены, являлось определенное состояние земельного участка, и это было доведено до продавца.

Действующее законодательство в сфере банкротства не определяет понятие аукционной документации. Пункт 9 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает, что организатор торгов должен обеспечить возможность ознакомления с подлежащим

продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Учитывая тот факт, что покупателем приобреталось имущество банкрота, о чем последний не мог не знать, оценка технического состояния товара должна была производиться покупателем перед заключением договора купли-продажи путем непосредственного осмотра объектов недвижимости, как это указано в пункте 9 статьи 110 Закона о банкротстве.

Оценка земельного участка, приобретенного истцом, осуществлялась в зимний период, еще до аукциона.

Из протокола о результатах проведения торгов № 85881-ОАОФ/8 от 14.06.2022 следует, что начальная цена продажи имущества определена в размере 771 000 руб. От истца предложение о цене заявлено в размере 12 066 150 руб., по которой и был заключен договор.

Имущество было приобретено на аукционе, то есть истец самостоятельно, добровольно повлиял на установление конечной цены, которая и была закреплена в договоре.

Факт наличия мусора на земельном участке ответчиком не оспорен, при этом ответчик пояснил, что с момента возбуждения в отношении АО «ПК «ОША» дела о банкротстве и введения конкурсного производства (2020 год) должник не осуществляет сельскохозяйственную деятельность, не использовал спорный земельный участок по назначению.

Как верно отметили суды, ООО «Стоун» при приобретении имущества не совершило необходимые и достаточные действия для установления его состояния, в период с момента объявления торгов и до момента определения победителя у истца было достаточно времени для того, чтобы осмотреть спорный земельный участок, в случае необходимости дополнительно запросить фотографии, информацию о его состоянии, о характеристиках имущества.

Между тем, несмотря на то, что в акте приема-передачи, подписанном после заключения договора, на наличие у имущества недостатков указано, ООО «Стоун» не отказалось принимать имущество, не потребовало расторжения договора.

Суды также учли, что в материалы дела не представлено доказательств обращения истца с заявлением об оспаривании торгов. Заявляя иск об устранении недостатков, истец пытается «улучшить» качество приобретенного имущества, снизив свои затраты на него, что приведет к косвенному снижению покупной цены.

Из материалов дела не следует недобросовестность продавца при размещении аукционной документации и заключении договора, намерение сокрыть действительное состояние имущества, предоставить недостоверные сведения, препятствовать осмотру.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что поскольку процедура реализации имущества должника регулируется специальным законодательством и влияет на объем

конкурсной массы должника, при выборе таких способов защиты права как заявление требований о признании торгов недействительными, расторжении договора, уменьшении покупной цены, требования должно были бы быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве (например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2023 по делу № А43-4758/2019, на которое ссылается сам истец, определение Верховного Суда РФ от 03.12.2018 № 307-ЭС16-20643(2) по делу № А42-5163/2014).

Выводы судов сделаны при полном исследовании обстоятельств дела, оценке всех представленных доказательств. Доказательств, опровергающих эти выводы, истец не представил.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая выходит за пределы полномочий окружного суда.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.05.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 09.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21719/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1