Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Подыман К.В., рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ЭКООЙЛ» на решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Омской области (судья Солодкевич И.М.) и постановление от 11.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Кудрина Е.Н., Рожков Д.Г.) по делу № А46-2460/2013 по иску акционерного общества «БТА Банк» (г. Алматы, Республика Казахстан)
к закрытому акционерному обществу «ЭКООЙЛ» (644035, Омская область, г. Омск, пр. Губкина, д. 13, ОГРН 1025500514115, ИНН5501032002) об обращении взыскания на имущество, заложенное
по договору об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, открытое акционерное общество «Омский каучук», закрытое акционерное общество «Омский завод пиролиза», закрытое акционерное общество «Нефтехимсервис», закрытое акционерное общество «Группа компаний «Титан».

В помещении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа присутствовал представитель акционерного общества «БТА Банк» - Левичев С.В. по доверенности от 27.12.2013 № 01-288-2/5589.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) в заседании участвовал представитель закрытого акционерного общества «ЭКООЙЛ» - Криксин Ф.И. по доверенности от 17.04.2014 № 4.

Суд установил:

закрытое акционерное общество «БТА-Банк» (далее - Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «ЭКООЙЛ» (далее – ЗАО «ЭКООЙЛ», ответчик) об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору
об ипотеке от 21.03.2007 № 07/161Z путем реализации его с публичных торгов:

1) право аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общая площадь 3 469 550 кв. м, расположенного по адресу: Омская обл.,
г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый номер: 55:36:03 08 01:0063,
с установлением начальной продажной цены в 2 324 000 руб.;

2) нежилое трехэтажное здание - административный корпус 1 Д-2, общей площадью 737,9 кв. м, литера АЩ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18970, с установлением начальной продажной цены в 5 900 000 руб.;

3) нежилое трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой - бытовой корпус 2 (Д-2), общей площадью 1 043,9 кв. м, литеры АЭ, АЭ1, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18992, с установлением начальной продажной цены в 7 450 000 руб.;

4) нежилое двухэтажное здание - реакторный блок, общей площадью 295,7 кв. м, литера АШ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18607,
с установлением начальной продажной цены в 3 470 000 руб.;

5) нежилое одноэтажное здание химводоочистки, общей площадью 211,4 кв. м, литера АБ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск,
пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18648,
с установлением начальной продажной цены в 6 330 000 руб.;

6) здание масляных емкостей (Д-2) - одноэтажное кирпичное строение, общей площадью 28,8 кв. м, литера АИ, расположенное
по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-55-01/128/2012-021, с установлением начальной продажной цены в 150 000 руб.;

7) нежилое строение: будка КИП и А отд. Д-2, одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 24,5 кв. м, литера АА, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый
(или условный) номер: 55-00-18651, с установлением начальной продажной цены в 280 000 руб.;

8) нежилое двухэтажное здание - реакторный блок, общей площадью 297,8 кв. м, литера АГ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск,
пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18641,
с установлением начальной продажной цены в 3 470 000 руб.;

9) нежилое двухэтажное здание - воздуходувка, общей площадью 550,6 кв. м, литера АЗ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск,
пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18631,
с установлением начальной продажной цены в 2 770 000 руб.;

10) одноэтажное нежилое здание операторной (Д-2), общей площадью 114,2 кв. м, литера АВ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск,
пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18644,
с установлением начальной продажной цены в 1 520 000 руб.;

11) нежилое строение: насосная отд. Д-12, одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 617,9 кв. м, литера АЕ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18638, с установлением начальной продажной цены в 6 350 000 руб.;

12) нежилое строение - бытовой корпус, одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 250 кв. м, литера АЛ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18628, с установлением начальной продажной цены в 2 170 000 руб.;

13) нежилое одноэтажное здание - большая насосная цеха Д-1, общей площадью 560,6 кв. м, литера АН, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18622, с установлением начальной продажной цены в 4 430 000 руб.;

14) нежилое одноэтажное здание - факельная установка, общей площадью 48,6 кв. м, литера АС, расположенное по адресу: Омская обл.,
г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18613, с установлением начальной продажной цены в 1 170 000 руб.;

15) нежилое строение: факельная установка - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 15,8 кв. м, литера АТ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18612, с установлением начальной продажной цены в 290 000 руб.;

16) нежилое одноэтажное здание дивинильная насосная цеха Д-1, общей площадью 179,3 кв. м, литера АМ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18625, с установлением начальной продажной цены в 1 640 000 руб.;

17) нежилое двухэтажное здание - насосная (отделение Д-3-5), общей площадью 1 182,8 кв. м, литера АЦ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18594, с установлением начальной продажной цены в 11 880 000 руб.;

18) нежилое строение: операторная отд. Д-3-5, двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 646,2 кв. м, литера АЖ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18633, с установлением начальной продажной цены в 8 170 000 руб.;

19) нежилое строение: компрессорная отд. Д-3-5, двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 4 851,6 кв. м, литера АД, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18639, с установлением начальной продажной цены в 42 850 000 руб.;

20) нежилое одноэтажное строение: малая пароколлекторная цеха эскстрактивной дистилляции, общей площадью 111,2 кв. м, литера АП, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18615, с установлением начальной продажной цены в 1 110 000 руб.;

21) нежилое одноэтажное строение: большая пароколлекторная цеха эскстрактивной дистилляции, одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 160,6 кв. м, литера АО, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18619, с установлением начальной продажной цены в 1 570 000 руб.;

22) нежилое трехэтажное здание - КИП 4-4а, общей площадью 1 120,3 кв. м, литера АУ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск,
пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18609,
с установлением начальной продажной цены в 10 400 000 руб.;

23) нежилое двухэтажное здание: насосная и бытовые помещения (Д-6), общей площадью 2 139,1 кв. м, литера АХ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18989, с установлением начальной продажной цены
в 19 940 000 руб.;

24) нежилое двухэтажное здание: галерея контактных аппаратов, общей площадью 1 310,2 кв. м, литера АФ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18982, с установлением начальной продажной цены
в 21 060 000 руб.;

25) нежилое одноэтажное здание: дымососное отделение цеха Д-6, общей площадью 617,7 кв. м, литера АР, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер:
55-00-18614, с установлением начальной продажной цены в 8 050 000 руб.;

26) нежилое двухэтажное здание: насосная и бытовые помещения цеха экстрактивной дистилляции Д-4, общей площадью 2 513,5 кв. м, литера АЮ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18978, с установлением начальной продажной цены в 21 580 000 руб.;

27) нежилое двухэтажное здание КИП и операторная цеха экстрактивной дистилляции, общей площадью 346,1 кв. м, литера АЯ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-18981, с установлением начальной продажной цены в 2 790 000 руб.;

28) двухэтажное административное здание, общей площадью 1 093,9 кв. м, литера СБШ, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск,
пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-105668,
с установлением начальной продажной цены в 13 640 000 руб.;

29) здание насосной № 128 - одноэтажное строение с одноэтажной пристройкой, общей площадью 1 650,5 кв. м, литеры АК, АК1, расположенное по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый (или условный) номер: 55-00-61227, с установлением начальной продажной цены в 22 330 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент имущественных отношений Администрации города Омска, закрытое акционерное общество «Омский завод синтетического каучука», закрытое акционерное общество «Омский завод органического синтеза», закрытое акционерное общество «Омский завод пиролиза», закрытое акционерное общество «Нефтехимсервис», закрытое акционерное общество «Группа компаний «Титан», открытое акционерное общество «Омский каучук».

В связи с прекращением деятельности ЗАО «Омский завод синтетического каучука» и ЗАО «Омский завод органического синтеза» (реорганизацией в форме присоединения к ОАО «Омский каучук»), судом произведена замена ЗАО «Омский завод синтетического каучука»
и ЗАО «Омский завод органического синтеза» на ОАО «Омский каучук».

Решением от 09.07.2013 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены частично: в погашение 53 103 074,09 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату исполнения решения суда) задолженности
ЗАО «ЭКООЙЛ» по договорам банковского займа № 2000/07/100/776
от 20.03.2007, № 2000/07/100/1500 от 29.05.2007, № 2000/07/100/1325
от 24.07.2007 обращено взыскание путем реализации его с публичных торгов на 28 объектов недвижимого имущество, заложенного по договору об ипотеке № 07/161Z от 21.03.2007; в удовлетворении требований
об обращении взыскания на право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 3 469 550 кв. м, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый номер: 55:36:03 08 01:0063, с установлением начальной продажной цены в 2 324 000 руб., отказано.

Постановлением от 11.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда изменено. Требование Банка
к ЗАО «ЭКООЙЛ» об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено.

ЗАО «ЭКООЙЛ» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, принять новый судебный акт об отказе
в удовлетворении заявленных требований в полном размере.

В обоснование жалобы указывает на правомерность выводов суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора
об ипотеке в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) как противоречащего статьям 5, 62.1, 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Считает, что судами неверно истолкованы положения пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», спорный земельный участок не может быть передан в ипотеку в силу пункта 1 статьи 62.1, статьи 63 Закона
об ипотеке, сторонами не было согласовано условие договора
о его предмете, договор залога в целом является ничтожным, как
не соответствующий требованиям пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке
и пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор ипотеки не отвечает требованиям, предъявляемым к содержанию и форме договора об ипотеке статьями 9, 10 Закона об ипотеке, статьей 339 ГК РФ.

Указывает, что судами не применены положения пункта 3 статьи 335 ГК РФ, поскольку земельный участок не может быть передан в аренду без участия всех соарендаторов, договор ипотеки совершенный лицом,
не обладающим закладываемым правом, является недействительным (ничтожным).

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке статей 284, 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Судом установлено, между акционерным обществом «Банк ТуранАлем» (прежнее наименование истца) и ЗАО «ЭКООЙЛ» (в лице управляющей компании - ЗАО «ГК «Титан», заемщик) заключены договоры банковского займа от 20.03.2007 № 2000/07/100/776,
от 29.05.2007 № 2000/07/100/1500 и от 27.07.2007 № 2000/07/100/1325,
по условиям которых (в редакции дополнительных соглашений) кредитор обязался предоставить заемщику посредством перечисления денежных средств на текущий счет должника № 40702810900400010624, открытый
в ОАО «Омск-Банк», кредитов в 10 000 000 долларов США сроком
до 30.04.2009, 5 000 000 долларов США сроком до 30.04.2009,
20 000 000 долларов США сроком до 30.04.2009, а ЗАО «ЭКООЙЛ» - возвратить их в указанные сроки и уплачивать проценты - вознаграждение за пользования заемными денежными средствами в размере по первому
из них 12%, а затем 12,47% годовых, по второму и третьему 12% годовых, а также комиссии и при нарушении обязательств пени, в порядке
и размере, согласованном этими договорами банковского займа.

По заявлениям ЗАО «ЭКООЙЛ» от 26.02.2007, от 29.05.2007,
от 24.07.2007, кредиты в указанных размерах предоставлены
Банком.

В обеспечение исполнения ЗАО «ЭКООЙЛ» обязательств
по указанным выше договорам займа сторонами по делу составлен
и подписан договор об ипотеке от 21.03.2007 № 07/161Z (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 29.05.2007, № 2 от 24.07.2007, № 3
от 26.07.2007), по условиям которого в залог предоставлены: право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 25 лет, находящегося в государственной собственности земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 3 469 550 кв. м, расположенный по адресу: Омская обл., г. Омск, пр. Губкина, 13, кадастровый номер: 55:36:03 08 01:0063, которое принадлежит
ЗАО «ЭКООЙЛ» по договору № Д-С-14-5357 от 15.02.2005, а также объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, согласно перечню имущества, указанному выше под номерами 2-29.

Ссылаясь на нарушение ЗАО «ЭКООЙЛ» обязательств по договорам банковского займа Банк в адрес ответчика направил уведомление
№ 01-288-3-1/1190 от 15.03.2011 с требованием исполнения договоров.

Решением Специализированного межрайонного экономического суда города Алматы Республики Казахстан от 14.08.2012 по делу № 2-7301/12, предъявленный в интересах Банка иск прокуратуры Медеуского района города Алматы Республики Казахстан удовлетворен; с ЗАО «ЭКООЙЛ»
в пользу Банка взыскано 53 103 074,09 долларов США задолженности
по спорным договорам банковского займа, где 35 000 000 долларов США - основной долг, 8 853 698,64 долларов США - вознаграждение,
8 127 000 долларов США - пени за нарушение сроков возврата кредитов,
1 122 375,46 долларов США - пени за нарушение сроков выплаты вознаграждения; в удовлетворении встречного иска ЗАО «ЭКООЙЛ»
о признании договора банковского займа № 2000/07/100/776 от 20.03.2007 недействительным и взыскании неосновательного обогащения отказано.

Банк со ссылкой на положения статьей 334, 337, 340, 348 - 350 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим требованием.

Арбитражный суд удовлетворил требования частично. Обращено взыскание на 28 объектов недвижимого имущества. В удовлетворении требований об обращении взыскания на право аренды земельного участка отказано ввиду ничтожности договора в названной части.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворил в полном объеме, в том числе удовлетворил требование
об обращении взыскания на право аренды земельного участка.

Доводы кассационной жалобы относительно ничтожности договора ипотеки, неверного толкования положений пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10
от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства
о залоге», не соответствии договора ипотеки требованиям, предъявляемым
к содержанию и форме договора об ипотеке статьями 9, 10 Закона
об ипотеке, статье 339 ГК РФ, подлежат отклонению.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке установлено, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Как правомерно отмечено апелляционным судом, Закон об ипотеке
по разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Предметом спорного договора является не залог самого земельного участка, а залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, что не противоречит положениям статей 62, 62.1 и 63 Закона об ипотеке.

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, исходя из того, что ипотека права аренды земельного участка осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более чем пять лет, арендодатель уведомлен о состоявшемся залоге, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора об ипотеке недействительным (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Доводы кассационной жалобы о том, что судами не применены положения пункта 3 статьи 335 ГК РФ, поскольку земельный участок
не может быть передан в аренду без участия всех соарендаторов, договор ипотеки совершенный лицом, не обладающим закладываемым правом, является недействительным (ничтожным), были предметом рассмотрения апелляционного суда, мотивированно отклонены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5, пунктом 4 статьи 6 Закона
об ипотеке, пунктами 5, 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор по договору аренды
с множественностью лиц на стороне арендатора вправе отдать арендные права земельного участка в залог. В случае передачи в залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой объекта недвижимости, находящегося на этом участке и принадлежащего одному
из соарендаторов, необходимость получения залогодателем согласия иных соарендаторов на передачу в залог своих прав действующим законодательством не предусмотрена.

Таким образом, доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 АПК РФ, в связи с чем, подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции, изменившего решение суда первой инстанции, не допущено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине при подаче кассационной жалобы относятся
на заявителя жалобы.

Мера по приостановлению исполнения постановления от 11.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, принятая определением суда кассационной инстанции от 16.04.2014, подлежит отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 11.03.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда

по делу № А46-2460/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить меру по приостановлению исполнения судебного акта, принятую определением от 16.04.2014 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Т.Н. Дубинина

Судьи В.Н. Гудым

Е.В. Клат