Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена января 2019 года
Постановление изготовлено в полном объеме января 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Киричёк Ю.Н.

судей Григорьева Д.В.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи (аудиозаписи) помощником судьи Рязановым И.А.рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Банк Интеза» на постановление от 11.10.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А. Лотов А.Н., Сидоренко О.А.) по делу № А46-3299/2018 Арбитражного суда Омской области по исковому заявлению акционерного общества «Банк Интеза» (101000, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007,
<...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) о признании незаконными отказов в государственной регистрации и обязании зарегистрировать право собственности.

Иное лицо, участвующее в деле, - финансовый управляющий ФИО2 ФИО3.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) в заседании участвовали представители:

от акционерного общества «Банк Интеза» - ФИО4
по доверенности от 21.05.2018;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - ФИО5 по доверенности от 09.01.2019.

Суд установил:

акционерное общество «Банк Интеза» (далее по тексту - АО «Банк Интеза», заявитель, банк) обратилось в Арбитражный суд Омской области
с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту - управление, заинтересованное лицо, административный орган) о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода
права собственности, оформленных сообщениями от 25.01.2018
№ 55/201/004/2017-5982, № 55/201/004/2017-5987, № 55/201/004/2017-5990, № 55/201/004/2017-5992, и обязании зарегистрировать право собственности АО «Банк Интеза» на следующие объекты недвижимого имущества:

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на профессионально-техническое училище: трехэтажное строение с четырьмя одноэтажными пристройками, общей площадью 1734,50 кв. м, инвентарный номер 692582, литеры А-А4, расположенное по адресу: <...> (далее по тексту - училище);

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на мастерскую - одноэтажное здание, общей площадью 115,30 кв. м, инвентарный номер 692608, литера В, расположенное по адресу: <...>
(далее по тексту - мастерская);

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на гараж - нежилое одноэтажное здание, общей площадью 53,40 кв. м, инвентарный номер 692616, литера Д, расположенный по адресу: <...>
(далее по тексту - гараж);

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 10146,00 кв. м, с кадастровым номером 55:36:160103:3007, разрешенное использование: для общественно-деловых целей, категория земель: земли населенных пунктов; местоположение: установлено относительно трехэтажного строения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 2-я Трамвайная, д. 26 (далее по тексту – земельный участок).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО2 ФИО3 (далее по тексту - финансовый управляющий, ФИО3).

Решением от 18.07.2018 Арбитражного суда Омской области
(судья Храмцов К.В.) требования заявителя удовлетворены частично,
отказы управления, изложенные в сообщениях от 25.01.2018
№ 55/201/004/2017-5987, № 55/201/004/2017-5990, № 55/201/004/2017-5992, признаны незаконными, поскольку противоречат Федеральному закону
от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218-ФЗ). Требование в части признания незаконным отказа управления, изложенного в сообщении от 25.01.2018
№ 55/201/004/2017-5982, оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части удовлетворения требований банка, административный орган обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции в указанной части.

Постановлением от 11.10.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменено,
в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, банк просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению подателя кассационной жалобы, имеющиеся в настоящий момент расхождения между данными представленных правоустанавливающих документов и содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН), препятствуют реализации банком своих прав залогодержателя, являются, в том числе результатом действий (бездействия) административного органа, поскольку на момент осуществления государственного кадастрового учета изменений спорного объекта у управления имелись правовые основания для истребования документов, подтверждающих легитимность произведенных на объекте изменений, чего заинтересованным лицом сделано не было; заявителем в административный орган были представлены все документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ, поскольку банк обратился в порядке части 4 статьи 14 данного Закона с заявлением о регистрации права собственности при переходе права собственности на объект, сведения о котором уже имеются в ЕГРН; действующее законодательство не исключает возможность смены собственника в отношении самовольно реконструированного объекта, находящегося в гражданском обороте; в рассматриваемом случае принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов не нарушен, поскольку согласно акту приема-передачи все объекты от одного собственника в лице финансового управляющего переданы АО «Банк Интеза».

В отзыве на кассационную жалобу административный орган просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и выступлениях присутствовавших в заседании представителей банка и управления, суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением от 27.06.2016 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-5845/2016 ФИО2 (далее по тексту - ФИО2) признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3

В конкурсную массу ФИО2 включены по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты, раздел которых произведен заочным решением от 16.04.2013 Куйбышевского районного суда города Омска по делу № 2-1591/2013.

Определением от 19.10.2016 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-5845/2016 признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2 обеспеченное залогом имущества должника требование заявителя в размере 24 160 077 руб. 86 коп.

В связи с тем, что повторные торги в рамках процедуры банкротства ФИО2 по реализации залогового имущества признаны несостоявшимися, банк реализовал свое право, предусмотренное пунктом 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)», и оставил предмет залога за собой с оценкой на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

12.10.2017 между ФИО2 в лице финансового управляющего и АО «Банк Интеза» подписан акт приема-передачи имущества, в соответствии с которым ФИО3 передал, а заявитель принял имущество, являющееся предметом залога, в связи с чем банк обратился в управление с заявлением
о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости.

Решениями, оформленными уведомлениями от 25.10.2017
№ 55/201/004/2017-5982, № 55/201/004/2017-5987, № 55/201/004/2017-5990, № 55/201/004/2017-5992, управление приостановило государственную регистрацию права на срок до 25.01.2018.

При этом административным органом указано, что согласно представленному правоустанавливающему документу училище имеет общую площадь 1734,5 кв. м, в то время как в ЕГРН имеются сведения о том, что за счет сноса пристроек А1,А2,АЗ,А4 общая площадь объекта уменьшена на 549,2 кв. м. и составляет 1185,3 кв. м. Указанные изменения оказывают влияние на параметры объекта капитального строительства, что является признаком его реконструкции, в связи с чем для регистрации права собственности на училище требуется представление разрешения на его реконструкцию и ввод в эксплуатацию после реконструкции.

Поскольку препятствия для регистрации права, указанные
в уведомлениях от 25.10.2017, не были устранены в установленный срок,
а согласно ответам Департамента архитектуры и градостроительства города Омска (получен 08.11.2017 № 11/11970) и Департамента строительства Администрации города Омска (получен 02.11.2017 № ДС/2506) разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства и разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции в отношении училища не выдавались, сообщениями от 25.01.2018 № 55/201/004/2017-5982,
№ 55/201/004/2017-5987, № 55/201/004/2017-5990, № 55/201/004/2017-5992 заявителю было отказано в осуществлении государственной регистрации со ссылкой на часть 1 статьи 21, пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

Полагая, что отказы управления являются незаконными, АО «Банк Интеза» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа в регистрации права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на училище, поскольку разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод
в эксплуатацию указанного объекта после реконструкции не выдавалось; о недоказанности административным органом наличия оснований для отказа в государственной регистрации прав на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на гараж, мастерскую и земельный участок, поскольку Закон № 218-ФЗ не препятствует осуществлению государственной регистрации права собственности на иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке и на сам земельный участок в отсутствие правоустанавливающих документов на училище.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в обжалуемой части, указал, что поскольку банк обратился к заинтересованному лицу с заявлениями о регистрации права собственности на земельный участок и расположенные на нем три объекта недвижимости (училище, мастерская, гараж), то административный орган, обнаружив представление неполного пакета документов лишь по одному объекту недвижимости, имел правовые основания для отказа в регистрации права собственности на все спорные объекты.

При этом судом апелляционной инстанции был принят во внимание вывод суда первой инстанции об обоснованном отказе в государственной регистрации права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на училище, не обжалованный лицами, участвующими в деле, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости и разъяснения, изложенные в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Оставляя постановление суда апелляционной инстанции без изменения, суд округа исходит из доводов кассационной жалобы и конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Судами установлено и сторонами фактически не оспаривается, что банк, обращаясь с заявлением о регистрации права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на училище, не представил все необходимые для регистрации документы, в связи с чем ему правомерно отказано в регистрации права.

Вместе с тем, как верно указано судом апелляционной инстанции, все спорные строения расположены на одном земельном участке.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, по смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии у административного органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с расположенными на нем тремя зданиями в случае обнаружения представления неполного пакета документов лишь по одному объекту, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении требований банка.

Иное толкование подателем кассационной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм права.

Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 11.10.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-3299/2018 Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.Н. Киричёк

Судьи Д.В. Григорьев

О.Ю. Черноусова