Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска (истца) на решение от 18.07.2017 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 02.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-4320/2017 по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (644042, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (далее – ООО «Спектр Сити») о взыскании 3 453 080 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2016, а также 401 583 руб. 59 коп. пеней за просрочку платежей в период с 11.04.2015 по 16.11.2016.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор аренды).

Решением от 18.07.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 02.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскано 13 245 руб. 48 коп. пеней и в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. государственной пошлины, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты в части отказа в иске, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании постановления правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок № 108-п) не подписано ответчиком, поскольку арендная плата по договору аренды является регулируемой и новый размер арендной платы применяется с даты принятия указанного нормативного акта.

Отзыв на кассационную жалобу ООО «Спектр Сити» в установленном законом порядке не представило.

Департамент, ООО «Спектр Сити» о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, у соответствии с договором аренды, заключенным между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Спектр Плюс» (далее – ООО «Спектр Плюс») (арендатором) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2013 № 2-1, арендодатель по акту приема-передачи от 01.02.2013 в пользование арендатора сроком на 7 лет передал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 49 676 м?, с кадастровым номером 55:36:170110:3379, местоположение которого установлено примерно в 278 м северо-восточнее относительно многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, просп. Сибирский, д. 20/1, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор аренды 06.03.2013 зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 55-52-08/015/2013-183.

По условиям пункта 5.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к договору) в порядке, предусмотренном постановлением правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» (далее – Положение об арендной плате).

Согласно протоколу о результатах аукциона от 14.01.2013 № 2-1 и расчету к договору аренды размер ежемесячной арендной платы за вышеуказанный земельный участок определен по формуле, установленной Положением об арендной плате, в сумме 5 713 руб. 21 коп.

Соглашением к договору аренды стороны уточнили, что переданными в аренду ООО «Спектр Плюс» являются земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:170110:6079, площадью 6 435 м?; 55:36:170110:6080, площадью 6 157 м?; 55:36:170110:6081, площадью 6 577 м?; 55:36:170110:6082, площадью 89 м?; 55:36:170110:6083, площадью 3 450 м?; 55:36:170110:6084, площадью 8 988 м?; 55:36:170110:6085, площадью 6 504 м?; 55:36:170110:6086, площадью 80 м?; 55:36:170110:6087, площадью 6 901 м?; 55:36:170110:6088, площадью 4 495 м?, расположенные относительно ориентира (многоэтажного дома) с почтовым адресом: г. Омск, Ленинский административный округ, просп. Сибирский, д. 20/1.

По договору уступки права требования от 18.12.2013 ООО «Спектр Плюс» уступило права арендатора обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-М» (далее – ООО «Инвест-М») в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6088, уведомив об этом департамент письмом от 18.12.2013 № 147/2013.

Уведомлениями от 22.11.2013 от 27.02.2014 № 7/2014 ООО «Спектр Плюс» и ООО «Инвест-М» проинформировали департамент об уступке ООО «Спектр Сити» прав арендатора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6083, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6088.

В соответствии с пунктом 3 Порядка № 108-п, вступившего в силу 11.05.2015, в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2-х процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1-3 настоящего пункта, и пункте 4 настоящего Порядка.

Ссылаясь на изменение условий расчета арендной платы на основании Порядка № 108-п, департамент направил в адрес ООО «Спектр Сити» дополнительное соглашение к договору аренды, которым предусмотрено, что

размер арендной платы за сданный ответчику в аренду земельный участок в соответствии с порядком № 108-п с 11.05.2015 составляет 192 086 руб. 07 коп. в месяц.

Поскольку соглашение ООО «Спектр Сити» не подписало, департамент претензией от 30.11.2016 № Исх-ДИО/17899 потребовал погасить задолженность по арендной плате, с учетом доначисления на основании Порядка № 108-п за период с 11.05.2015 по 30.11.2016, в сумме 3 453 080 руб. 29 коп. и пени за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в сумме 401 583 руб. 59 коп.

Неисполнение арендатором требований истца послужило основанием для предъявления им в суд настоящего иска.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендная плата, определенная по результатам торгов, не является регулируемой.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим рассматриваемые правоотношения.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 614 ГК РФ закреплено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Проанализировав условия договора аренды, суды установили, что на основании пункта 5.2.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Омска. При этом арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение.

Таким образом, договором аренды предусмотрено обязательное заключение сторонами дополнительного соглашения даже при нормативном изменении арендной платы. Между тем дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы сторонами подписано не было.

Учитывая, что из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения размера арендной платы без подписания дополнительного соглашения, суды пришли к обоснованному выводу о незаконном доначислении департаментом ответчику арендной платы на основании Порядка № 108-п.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате отказано правомерно.

Так как неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не допущено, в то время как доводы заявителя повторяют доводы его апелляционной жалобы, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и исследованных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ), то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.07.2017 Арбитражного суда Омской и постановление от 02.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4320/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров