Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тамашакина С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска
на постановление от 30.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Иванова Н.Е., Кливер Е.П., Рыжиков О.Ю.) по делу
№ А46-4638/2014 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8,
ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (ОГРНИП 305550301200507, ИНН 550200424010) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (далее – ИП Гуренко А.Н., предприниматель, ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения
от 15.12.2011 № 40178/6А в следующей редакции:

«1. В пункте 1.1 вместо числа «508 949,00» читать число «492 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2169/13».

2. С 01.01.2014 пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на счет получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России
по Омской области г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120.».

4. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А и действуют
с 26.12.2013».

Решением от 13.08.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) исковые требования департамента удовлетворены частично. В договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А внесены следующие изменения:

2. Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Все расчеты
по настоящему договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на счет получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России
по Омской области г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120.».

3. Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 № 2169/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 690,68 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также, за какой период осуществляется платеж». Считать изменения в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А действующими с момента вступления решения суда в законную силу в соответствии со статьей 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. С ИП Гуренко А.Н. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 руб.

Постановлением от 30.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 13.08.2014 Арбитражного суда Омской области изменено.
В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
С департамента в пользу ИП Гуренко А.Н. взысканы судебные расходы
по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 30.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, считая его незаконным, необоснованным, оставить в силе решение от 13.08.2014 Арбитражного суда Омской области, в соответствии с которым исковые требования департамента удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, в решении Омского городского совета
от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» предусмотрен порядок изменения арендной платы и дополнительного указания на такую возможность в договоре не требуется.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ИП Гуренко А.Н. (арендатор) 15.12.2011 заключен договор аренды нежилого помещения № 40178/6А (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает,
а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18 (нежилое помещение, номера на поэтажном плане 15, 16), общей площадью 26,8 кв. м (пункт 1.1 договора), индивидуализированное согласно Приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации; общая площадь сдаваемых
в аренду помещений: 26,8 кв. м; рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 508 949 руб. на основании отчета
о рыночной оценке от 16.09.2011 № 9-5.

Срок действия договора аренды 5 лет (пункт 1.2 договора).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи
от 26.12.2011.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 25.01.2012.

Обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» по заказу департамента 17.12.2013 подготовлен отчет № 2169/13 об определении рыночной стоимости имущества и рыночной стоимости платы за аренду имущества – нежилого помещения общей площадью 26,8 кв. м, 1П, № 15-16, цокольный этаж, расположенного по адресу: г. Омск,
ул. Лазо, 18.

Согласно данному отчету рыночная стоимость указанного объекта оценки с НДС (18%) на дату оценки 13.12.2013 составляет 492 000 руб.; рыночная стоимость месячной арендной платы за объект оценки на дату оценки 13.12.2013 составляет 5 535 руб. с учетом НДС (18%).

Письмом от 28.01.2014 № исх. ДИО/983 департамент направил в адрес ИП Гуренко А.Н. проект соглашения для заключения изменений к договору аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40178/6А.

Поскольку данный проект соглашения предпринимателем не был подписан, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, руководствовался пунктом 1 статьи 450, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 10 решения Омского городского совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» (далее – решение № 212) и исходил из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятых органами власти решений не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа власти.

При этом посчитал, что требования в части начала срока действия изменений в договор не подлежат удовлетворению в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, руководствовался пунктом 1 статьи 8, пунктом 1 статьи 420, пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 424, пунктом 3 статьи 614, подпунктом 2 пункта 2 статьи 450, статьей 431 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 13.04.2010 № 1074/10, и исходил из того, что суд первой инстанции, частично удовлетворив исковые требования департамента в части внесения в пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора изменений в редакции, указанной истцом, принял ошибочное решение, поскольку стороны не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение изменений в договор недопустимо и по правилам, установленным подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом признал ошибочной позицию суда первой инстанции относительно того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятых органами власти решений, в частности, решения № 212, не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа власти.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ регламентировано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности, в случаях, определенных законом или договором. Арендодатель обратился в суд, обосновывая свои требования данной нормой.

Пунктом 3.4 договора стороны предусмотрели, что арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, учитывая содержание пункта 3.4 договора слова и выражения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что из условий рассматриваемого договора аренды нежилого помещения следует, что стороны договора, предусмотрев возможность внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм внесения изменений в части размера арендной платы, в связи с чем в удовлетворении исковых требований департамента отказано правомерно.

Частью 3 статьи 10 решения № 212 предусмотрено, что договором аренды муниципального имущества предусматривается, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

Однако в рассматриваемом договоре не предусмотрено условие о том, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.

Включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при изложенных обстоятельствах не является принятием сторонами договора на себя обязательства по заключение в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 30.10.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4638/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Л.В. Бушмелева

С.Н. Тамашакин